Argomenti:
La figura del Notaio
Il Notaio è un Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana, che esercita la propria attività organizzata in forma di libera professione e si occupa principalmente di:
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stipula di contratti e ricezione di verbali che conserva in originale e ai quali dà la pubblicità prevista dalla Legge
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attività di consulenza in materia civile, commerciale e tributaria
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omologa di atti societari affinchè gli stessi possano trovare pubblicità nel Registro delle Imprese
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predisposizione e presentazione di ricorsi in materia di volontaria giurisdizione
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ricezione di testamenti in forma pubblica e assistenza ai privati nella redazione di testamenti olografi
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ricezione di atti di notorietà in materia successoria
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ausilio al giudice nel momento della redazione di inventari e vendita all’incanto di beni nelle procedure esecutive
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elevazione di protesti di titoli di credito
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Il ruolo del Notaio nelle compravendite di immobili
Negli atti di compravendita di immobili, il compito del notaio è quello di verificare anzitutto che il diritto di proprietà dell'immobile - che con la compravendita si trasferisce al nuovo acquirente - sia di completa titolarità del venditore. Il Notaio accerta quindi la libertà dell’immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc.), che possono essere un ostacolo alla vendita e all'iscrizione ipotecaria della banca. Per questo il Notaio deve eseguire le cosiddette verifiche preliminari, ricerche (visure ipotecarie) presso l'ufficio dei registri immobiliari e verifiche che l'immobile sia regolarmente accatastato e non siano stati commessi abusi edilizi. La verifica immobiliare riguarda gli ultimi 20 anni della storia giuridica dell’immobile: il termine dei 20 anni non è casuale in quanto il codice civile stabilisce che dopo 20 anni matura l’usucapione.
Svolte le verifiche preliminari, il Notaio redige l'atto di compravendita e procede alla fissazione dell'atto (la stipula). In sede di stipula obbligo del notaio è quello di fornire ogni chiarimento e spiegazione richiesta dalle parti, agendo con imparzialità. Ricordiamo che il notaio che non adempie alle verifiche su persone e immobili e che soprassiede all’esistenza di vincoli ostativi alla compravendita, risponde dei propri atti.
Sino alla firma dell'atto di compravendita i rischi connessi alla proprietà sono a carico del venditore dopodichè il diritto di proprietà passa in capo all’acquirente determinando il contestuale trasferimento di rischi e oneri di spesa per la gestione del bene.
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I costi notarili legati all'acquisto della casa con mutuo
Quando si acquista casa e si richiede un mutuo occorre tenere in considerazione i costi notarili, in particolare:
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gli onorari per i due atti, ossia l'atto di compravendita e l'atto di mutuo;
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le imposte dovute allo Stato, quali l'imposta di registro, l'IVA e le imposte fisse, che variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante il mutuo
Gli onorari notarili per le compravendite e i mutui sono direttamente proporzionali rispettivamente al prezzo dell'immobile indicato in atto e all’ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo, normalmente pari al doppio dell’importo di mutuo richiesto. Maggiori sono il prezzo dell'immobile e l'importo del mutuo, più elevate saranno le tariffe notarili.
Utilizzando il nostro calcolatore Spese da sostenere per l'acquisto casa con mutuo potrai ottenere una stima di tutti i costi relativi all'acquisto dell'immobile tramite un mutuo, inclusi i costi degli onorari notarili per l'atto di compravendita dell'immobile e l'atto di mutuo. Gli onorari notarili della compravendita in alcuni casi possono essere ridotti del 30% qualora sia possibile applicare la Disciplina del Prezzo-Valore.
Ricordiamo che gli onorari notarili variano da Provincia a Provincia e gli importi minimi di tali onorari sono stabiliti dal consiglio notarile della Provincia in cui il Notaio opera.
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Il calcolo delle imposte relative all'atto di compravendita
Agli onorari notarili vanno aggiunte le imposte, che variano significativamente se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice (in quest’ultimo caso si tratta di un atto soggetto ad IVA), se si acquista come prima casa o seconda, se si acquista un immobile a uso abitazione (o sue pertinenze) o un immobile a uso commerciale.
Nei casi più frequenti quali l’acquisto di prima o seconda casa da privato o di box autorimessa pertinenziale ad appartamento già di proprietà, il conteggio delle imposte è piuttosto semplice. Occorre infatti calcolare il valore catastale dell’immobile, moltiplicando la rendita catastale x 115,5 se trattasi di prima casa o x 126 se trattasi di seconda casa. Determinato il valore catastale, le imposte risultano essere pari a:
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per la prima casa: valore catastale x 3% (imposta di registro) + 168 Euro (imposta fissa ipotecaria) + 168 Euro (imposta fissa catastale)
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per la seconda casa: valore catastale x 7% (registro) + 2% (ipotecaria) + 1% (catastale)
Ad esempio, nel caso di un immobile adibito a prima casa con rendita di 400 Euro, le imposte saranno pari a:
(400 x 115,5 = 46.200) x 3% + 168 + 168 = 1.722 Euro
Nel caso di acquisto di immobile (box o cantina) non pertinenziale o di immobile a uso commerciale, l’imposta da pagare è semplicemente pari al 10% del prezzo di acquisto.
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