Miglior mutuo per stagionalità del mercato

Ogni anno, sia che il mercato cresca o si contragga, le erogazioni dei mutui si distribuiscono attraverso i trimestri seguendo una specifica stagionalità. Il grafico sotto riporta i dati relativi ai nuovi flussi di mutui residenziali dal 2008 al 2012 in base alle rilevazioni trimestrali di Banca d'Italia (dati in miliardi di euro).

L'andamento tipico vede i trimestri aprile-giugno (Trimestre II) e ottobre-dicembre (Trimestre IV) come quelli principali per le nuove erogazioni mentre il primo trimestre e il terzo trimestre dell'anno mostrano storicamente flussi più ridotti.

La debolezza delle erogazioni nel terzo trimestre è dovuta alla quasi totale assenza di flussi durante il mese di agosto, mese in cui la gran parte degli studi notarili interrompono del tutto la propria attività. Il fatto che molti mutuatari preferiscano sottoscrivere il mutuo durante il mese di luglio - per poi sfruttare il periodo seguente di vacanza per il trasloco o la preparazione della nuova casa - non compensa quindi il crollo delle erogazioni che si registra nel mese di agosto. Parimenti, il minore flusso di nuove erogazioni che si registra nel primo trimestre dell'anno è da collegarsi a una domanda di mutui da parte di famiglie e privati che rallenta velocemente durante i mesi di novembre e dicembre, mesi in cui i potenziali mutuatari decidono di concentrarsi su altre priorità rinviando la decisione di richiesta mutuo e acquisto casa all'inizio dell'anno nuovo. Rallentando la domanda durante i mesi di novembre e dicembre, rallentano poi le erogazioni di nuovi mutui a distanza di 60-120 giorni, dato che intercorrono mediamente 60-120 giorni dalla prima richiesta di mutuo alla stipula del contratto finale di fronte al notaio.

La concentrazione dei volumi erogati nel secondo e quarto trimestre si spiega, invece, con il tipico andamento della domanda di mutuo da parte dei richiedenti: i futuri mutuatari normalmente inoltrano la domanda di mutuo alla banca nei mesi di marzo/aprile e settembre/ottobre. Dalla domanda di mutuo, come dicevamo poc'anzi, decorrono poi nella maggior parte dei casi dai 60 ai 120 giorni prima della data di effettiva erogazione del finanziamento. Non a caso, questi 60-120 giorni sono in linea con i tempi che normalmente sono riportati nei contratti di compromesso firmati con la parte venditrice dell'immobile. Il risultato è una concentrazione delle erogazioni nel secondo e quarto trimestre dell'anno, con il picco a luglio controbilanciato da volumi prossimi allo zero durante agosto.

Le banche ben conoscono la stagionalità sopra descritta della domanda di mutui, e di conseguenza concentrano le loro promozioni e offerte di prodotto nei mesi che vanno da marzo a fine maggio e da settembre a fine novembre.

Se si vuole quindi cogliere l'occasione di un mutuo a tasso promozionale o di un'offerta mutuo scontata da parte della banca, il periodo da attendere è sempre quello che va da marzo a fine maggio e da settembre a fine novembre. Spesso le promozioni offerte dagli istituti di credito permettono di ottenere mutui a condizioni scontate se la richiesta di mutuo è stata inoltrata entro una certa data (quella di scadenza della promozione) e se il mutuo viene erogato entro la data di validità dello sconto. Nella maggior parte dei casi, le promozioni prevedono quindi l'accesso ad uno spread scontato se la domanda di mutuo è inoltrata per esempio entro il 31 maggio e l'erogazione avviene entro il 31 luglio. Il suggerimento, comunque, è sempre quello di confermare con la banca l'esatta durata della validità dello sconto, a cui si ha diritto una volta inoltrata la domanda entro i termini.