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Acquisto prima casa: si inizia con la verifica dell’immobile
Quando si acquista un appartamento o un immobile, spesso si decide di utilizzare buona parte dei propri risparmi accumulati e si sceglie di accendere un mutuo che andrà a pesare per diversi anni sul proprio budget di spesa mensile. E’ quindi fondamentale cercare di evitare errori banali, che possono incidere in maniera negativa sul nostro equilibrio finanziario di lungo periodo. D’altronde l’acquisto della casa è sicuramente uno degli acquisti più importanti della propria vita ed è quindi naturale volere dedicare molta attenzione al tema.
Prima di avanzare una qualsiasi proposta di acquisto, suggeriamo di controllare sempre alcuni aspetti tecnico-legali riguardanti l’immobile, in particolare consigliamo di verificare quanto segue:
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l’abitazione deve essere stata costruita con regolare concessione edilizia e deve essere stato rilasciato il certificato di abitabilità;
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se l’abitazione o parte della stessa è stata costruita abusivamente, il proprietario deve aver presentato la domanda di condono edilizio e deve aver già ricevuto la concessione in sanatoria rilasciata dal Comune;
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l’immobile deve essere accatastato come civile abitazione; talvolta i locali all’ultimo piano o al piano terreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte;
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non devono essere presenti ipoteche sull’abitazione, cioè il proprietario non deve aver contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento;
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non devono essere presenti debiti del venditore nei confronti del condominio perchè in caso contrario il condominio potrà rivalersi sul nuovo acquirente;
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il venditore deve avere la piena titolarità dell’immobile e libera da gravami;
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la provenienza dell’appartamento non deve essere eredità o donazione, in questo modo si può eliminare l’eventualità dell’azione di riduzione (intesa come reintegrazione della quota di legittima proprietà dell’immobile ad eventuale soggetto terzo leso o escluso dal testamento o donazione);
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il valore dell'appartamento deve essere congruo ai valori medi della zona per avviare una trattativa trasparente e solida; a tal fine suggeriamo di consultare i dati pubblici relativi alle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio;
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se a vendere è una società (costruttore, cooperativa, società immobiliare, o comunque un privato con attività imprenditoriale) lo stato di salute economica dell’impresa deve essere buono; in questo modo si può eliminare l’eventualità della revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore. A tal proposito ricordiamo che nel 2005 è entrato in vigore il cosiddetto “Pacchetto di garanzie” a tutela degli acquirenti e che obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione sugli acconti versati dall’acquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a garanzia dei gravi rischi dell’immobile.
Se l’acquisto è effettuato per il tramite di un’agenzia immobiliare, il compratore potrà verificare i diversi punti di cui sopra tramite la consulenza dell’intermediario immobiliare; se invece si acquista direttamente dal proprietario dell’immobile, sarà necessario demandare tutti i controlli del caso allo studio notarile che curerà l’atto di compravendita e l’atto di mutuo.
Se gli aspetti sopra declinati possono essere considerati come l’abc dell’acquisto casa per evitare brutte sorprese, particolare attenzione bisognerà porre su alcuni temi della compravendità che spessono vengono considerati come di secondo piano:
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lo stato di manutenzione del palazzo o difetti della sua struttura possono richiedere interventi nel futuro immediato che in tal caso saranno sopportati dal promissario acquirente una volta effettuato l’acquisto; è necessario quindi chiedere all’amministratore di condominio se vi sono necessità di interventi nei prossimi anni (per esempio adeguamenti dell’impianto elettrico o di riscaldamento termico, lavori rilevanti di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio, etc.) che possono rappresentare elementi ulteriori di trattativa con il venditore;
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le condizioni interne dell'appartamento devono essere non solo gradevoli alla vista ma devono rispettare precise norme di costruzione edilizia; in tal caso suggeriamo sempre di visitare l’immobile con un tecnico - architetto, ingegnere o geometra - che potrà confermarci il rispetto delle normative edilizie per abitazioni private;
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il venditore deve garantire che l’immobile è esente da vizi tali da compromettere l’uso a cui è destinato; nel caso in cui entro un anno dall’acquisto venisse fatta denuncia al venditore di gravi vizi dell’immobile - taciuti in mala fede dal venditore al momento della compravendita - il compratore potrà richiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo; nel caso di nuovo appartamento, la garanzia del costruttore sui vizi occulti non rilevabili al momento dell’acquisto durerà due anni (dieci anni in caso di vizi alle strutture portanti dell’edificio).
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La proposta di acquisto
La fase della proposta d’acquisto è la più importante della trattativa in quanto la sua sottoscrizione da parte del venditore vincola la parte acquirente ad acquistare al prezzo contenuto nella proposta. La proposta d’acquisto viene presentata in forma scritta al venditore con allegato un assegno di acconto - non trasferibile ed intestato al proprietario - il cui importo è generalmente compreso tra il 5% ed il 10% del valore dell’immobile.
Entro un tempo prestabilito il venditore sarà tenuto a comunicare all’acquirente o il rifiuto della proposta o l’accettazione integrale della stessa, in tal caso per iscritto direttamente o tramite l’agenzia immobiliare. A valle dell’accettazione, l’acconto versato diventa caparra confirmatoria e si può procedere con la sottoscrizione del preliminare di compravendita.
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Il preliminare di compravendita (o compromesso)
Il preliminare di comprevendita, comunemente detto compromesso, è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l'atto definitivo di compravendita. Prima della firma del compromesso è importante verificare l’identità delle parti: se il venditore è una società bisognerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.
Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi: i dati anagrafici del promissario acquirente e del promittente venditore, il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento, la data entro la quale stipulare l’atto di comprovendita (rogito), l’esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile, la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore, la composizione dell’immobile e dei suoi accessori.
Con il compromesso, l’acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, un’anticipazione del prezzo che verrà versato al compratore al momento del rogito. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile: se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
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L'atto di compravendita (o rogito)
L'atto di compravendita (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell’immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. Per l’atto di compravendita è prevista la stipula davanti ad un notaio con la presenza del venditore e del promissario acquirente, ed è redatto in forma pubblica per garantire l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.
Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli), sulla continuità delle trascrizioni, sul rispetto delle norme edilizie, sull’esistenza della certificazione energetica dell’immobile e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il preliminare di compravendita). Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute con la specifica dei mezzi di pagamento utilizzati.
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