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Surroga mutuo: la Legge Bersani n°40/2007
Finalmente possiamo dire che un mutuo non è per sempre. Grazie alla surroga o portabilità del mutuo - procedura introdotta dalla Legge Bersani n. 40 del 2007 – oggi è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra in modo semplice, rapido e soprattutto senza sopportare alcun costo.
Per usufruire della procedura di surroga a costo zero è necessario richiedere alla nuova banca un mutuo di surroga che abbia un importo uguale al valore del debito residuo del proprio mutuo in essere; gli altri parametri del nuovo mutuo di surroga – quali ad esempio la durata del mutuo o la tipologia di tasso – possono invece essere modificati liberamente.
Nel 2009, oltre il 12% dei mutui erogati dalle banche in Italia, hanno avuto come finalità la surroga (fonte: elaborazioni su dati Assofin). Il boom della domanda di mutui surroga è sostanzialmente da legarsi alla possibilità di sostituire il proprio mutuo con un altro di minore onerosità, senza incorrere in alcun costo aggiuntivo ed evitando eventuali spese di estinzione anticipata del mutuo.
Con un’operazione di surroga, è possibile infatti:
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abbassare il costo del debito e ridurre il peso degli interessi sulle rate, tramite un mutuo di surroga con un tasso migliorativo o uno spread più basso rispetto al mutuo in essere;
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ridurre l’importo delle rate, allungando la durata residua del nuovo mutuo di surroga (ad esempio aggiungendo 5 o 10 anni di durata al nuovo mutuo);
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cambiare il tipo di tasso scelto inizialmente (fisso, variabile o misto) sulla base della situazione di mercato attuale o delle previsioni future di andamento dei tassi;
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spuntare condizioni migliorative su alcune spese periodiche legate al mutuo quali le spese di incasso rata o altre spese amministrative, permettendo così un risparmio ulteriore rispetto a quello ottenuto con la riduzione dello spread.
Tutte le spese iniziali del mutuo sono a carico della nuova banca: fra queste rientrano chiaramente le spese di perizia, quelle di istruttoria e i costi notarili per la procedura di surroga (atto di surroga con nuova banca e atto di quietanza fra nuova e vecchia banca). Discorso differente per le spese assicurative scoppio e incendio immobile che possono essere necessarie nel caso in cui la banca richieda la copertura assicurativa e non offra lei stessa la copertura del costo. In questo caso è necessario tenere a mente che le spese di assicurazione scoppio/incendio non potranno essere finanziate dalla nuova banca e quindi non potranno essere detratte dall’importo del nuovo mutuo di surroga. Da ultimo, sarà sempre possibile continuare a beneficiare della detraibilità degli interessi passivi se il mutuo che si sta surrogando è stato acceso per l’acquisto della prima casa.
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Alcuni suggerimenti prima di avviare un’operazione di surroga
E’ importante tenere a mente i seguenti punti prima di iniziare ad organizzare la surroga del proprio mutuo in essere:
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prima di surrogare il proprio mutuo è bene analizzare in dettaglio i termini e le condizioni del nuovo mutuo, in particolare non solo lo spread ma anche le eventuali spese periodiche;
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la surroga è possibile solo nel caso in cui non si voglia ottenere un importo addizionale rispetto all’importo residuo del mutuo in essere e non si intenda cambiare l’originaria impostazione dei richiedenti del mutuo (quindi non sarà possibile eliminare un richiedente o aggiungerne un altro);
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è necessario considerare che molte banche richiedono l’apertura di un nuovo conto corrente e l’accredito del proprio stipendio sul nuovo conto; questo spesso vuol dire riorganizzare i flussi di reddito familiari e le domiciliazioni di eventuali spese;
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un mutuo prossimo alla propria scadenza naturale potrebbe vanificare i vantaggi della surroga, in quanto verso la fine della durata del mutuo le rate sono principalmente costituite dalla sola quota di capitale. Surrogare vorrebbe dire iniziare un nuovo piano di ammortamento con alte quote di interessi iniziali.
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Sostituzione e rinegoziazione: le alternative alla surroga
La surroga può essere la giusta risposta se l’obiettivo ricercato è quello di risparmiare sugli interessi del proprio mutuo e abbassare il costo della propria rata. Se invece l’obiettivo è anche quello di ottenere una quota di liquidità aggiuntiva o di cambiare l’originaria impostazione dei richiedenti, allora sarà necessario ricorrere ad un mutuo di sostituzione.
Il principale beneficio del mutuo di sostituzione è quello di permettere di trasformare subito in liquidità l’aumento di valore del proprio immobile, ottenendo facilmente una somma aggiuntiva da utilizzare per le proprie esigenze di spesa. In questo caso tutte le spese per l’accensione del nuovo mutuo e quelle notarili saranno a carico del cliente. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata e ne viene iscritta una a favore della nuova banca.
Per i mutuatari che non vogliono cambiare la propria banca ma intendono ad ogni modo migliorare le condizioni del proprio mutuo, l’alternativa è una sola: la rinegoziazione del mutuo in essere. Generalmente le banche sono interessate a rinegoziare un mutuo quando il cliente si presenta con le idee chiare sulle possibili condizioni ottenibili da altre banche. Normalmente la rinegoziazione non comporta alcuna spesa addizionale per il cliente.
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