Rinegoziare il mutuo

La prima regola di un mutuatario attento alle proprie tasche è quella di controllare i tassi di mercato.

Se questi sono più bassi di quelli che sta pagando e se mancano ancora diversi anni alla scadenza del mutuo, conviene agire per cambiare le carte in tavola.

Il mutuo di surroga è certamente l'opzione più interessante (salvo non si voglia aumentare l'importo del finanziamento nel qual caso non resta che la più "cara" sostituzione).

Allo stesso tempo prima di ricorrere alla surroga si può provare a chiedere direttamente alla propria banca se è disposta a rivedere (in meglio per il mutuatario e in peggio per se stessa) le condizioni del contratto. Nel caso la banca è disposta a modificare le condizioni siamo in presenza di una rinegoziazione. Bisogna tenere presente due aspetti:

1. la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo
2. difficilmente la banca è disposta a rinegoziare il mutuo sullo stesso livello della migliore offerta che si può trovare con un mutuo di surroga. Nei casi più diffusi di rinegoziazione la banca applica uno sconto sul tasso, ma raramente lo adegua a quello che è il miglior tasso di mercato. Quindi chi rinegozia spesso si accontenta dello sconto della banca ma rinuncia a centrare la migliore offerta di mercato che potrebbe trovare con la surroga. Ecco perché la surroga resta ampiamente l'opzione più vantaggiosa per chi vuole adeguare il vecchio mutuo alle mutate condizioni del mercato

Se la risposta alle 3 domande seguenti è "sì", siete probabilmente dei buoni candidati per ottenere una rinegoziazione delle condizioni del mutuo da parte della vostra banca erogante:

1. Avete sempre pagato regolarmente le rate del vostro mutuo
2. Siete clienti della banca non solo per il mutuo ma anche per altri rapporti: conto corrente, conto titoli, carta di debito, carta di credito ed altro ancora
3. Volete risparmiare sulla rata mensile del mutuo e avete già raccolto preventivi di altri istituti di credito per un mutuo di surroga

Quando si risponde positivamente ai criteri sopra, si è quasi sicuramente dei mutuatari che la banca non vuole perdere, in altre parole siete dei "clienti di qualità" verso i quali si è disposti ad andare incontro nel momento in cui si verificasse una richiesta di rinegoziazione del mutuo.

La rinegoziazione dei termini contrattuali del rapporto di mutuo è una fattispecie che ha vissuto una fase di accelerazione a valle dell'introduzione della surroga, con il decreto Bersani del Gennaio 2007. Con la nascita della surroga - che rende possibile il trasloco del mutuo a costo zero dalla vecchia alla nuova banca - molti mutuatari iniziarono infatti a comparare le condizioni del mutuo in essere con quelle di mutui di surroga offerti da altre banche. Nel momento in cui queste erano migliori e venivano segnalate alla vecchia banca, questa si dimostrava disposta a rivedere i termini contrattuali del mutuo in essere, per evitare il rischio di perdere un cliente di valore a causa di una surroga passiva.

Le tipologie di rinegoziazione mutuo più diffuse solitamente riguardano:

• la riduzione dello spread del mutuo
• la riduzione o eliminazione dei costi amministrativi periodici del mutuo, come le spese di incasso rata del mutuo o le spese di gestione annuale del finanziamento
• la variazione del tasso del mutuo, da tasso fisso a variabile o viceversa, o l'introduzione di un cap
• l'allungamento della durata residua del mutuo

Il fenomeno della rinegoziazione è diventato così ampio che alcune banche hanno recentemente iniziato a anticipare l'esigenza di rinegoziazione dei termini contrattuali da parte del mutuatario, introducendo in contratto la possibilità di beneficiare di alcune opzioni di flessibilità. A titolo di esempio citiamo il Gruppo Intesa Sanpaolo che con il suo Mutuo Domus propone l'acquisto dell'opzione "flessibilità durata". Questa consente di allungare o di accorciare la durata del mutuo fino ad un massimo di 10 anni per una sola volta nel corso della durata del mutuo, fatta salva sempre la regolarità del rimborso del mutuo e facendo sì che il mutuo non superi la durata massima di 40 anni.

La rinegoziazione può essere richiesta - in questo caso sia dal cliente mutuatario che dalla banca erogante - nel caso in cui si verifichino dei problemi con il regolare pagamento delle rate del mutuo. Il tipico caso è quello del mutuatario che non ha pagato regolarmente 1 o 2 rate e contattato dalla banca ha segnalato una difficoltà non temporanea nel pagamento regolare delle rate. In queste situazioni è di solito la banca ad attivarsi perchè la posizione di mutuo "non si incagli", ossia il mutuo non vada in sofferenza dopo il mancato pagamento di 6 o più rate. Di norma la banca non propone "payment holidays" - ossia la sospensione del regolare pagamento delle rate per alcune mensilità - sperando che il mutuatario riprenda a pagare regolarmente le rate nel prossimo futuro, ma piuttosto propone una rinegoziazione dei termini di contratto che di solito prende forma di un allungamento della durata del mutuo. L'allungamento della durata permette infatti di ottenere una rata mensile di importo minore più facilmente sopportabile dal cliente in difficoltà.

L'interesse della banca è chiaramente quello di evitare che il mutuatario interrompa i regolari pagamenti e soprattutto è quello di evitare l'avvio di un processo di recupero del credito - processo di "repossession" - lungo e articolato e che spesso porta alla perdita di una porzione molto significativa del capitale residuo ancora da rimborsare. In funzione di diversi fattori - fra cui lo stato e tipologia dell'immobile e l'andamento dell'asta di vendita dell'immobile - si può parlare di una perdita del 20/50% del capitale residuo non rimborsato dal mutuatario. Il processo di esecuzione dell'ipoteca del mutuo - che inizia con il pignoramento dell'immobile, prosegue con l'autorizzazione alla vendita forzata dell'immobile da parte di un giudice, l'organizzazione di un'asta per la vendita e l'incasso delle competenze - dura nel migliore dei casi 12-24 mesi. Durante questo periodo la banca non può recuperare il credito e non incassa interessi sul capitale mutuato, quindi de facto si verifica una situazione di interruzione forzata dei pagamenti per tutta la durata del processo di recupero. Questo chiaramente spinge la banca a proporre una rinegoziazione dei termini contrattuali, che va a favore sia del cliente che della banca stessa.