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Le 5 trappole da evitare nel calcolo del mutuo: a cosa fare attenzione

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Le 5 trappole da evitare nel calcolo del mutuo: a cosa fare attenzione

Le 5 trappole da evitare nel calcolo del mutuo: a cosa fare attenzione

I consigli pratici per evitare errori comuni e risparmiare sul mutuo: le spese iniziali e ricorrenti, i tassi civetta e le assicurazioni facoltative

Scheda Pratica di
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Trappola # 1: i costi del mutuo diversi dagli interessi

Quando si parla di "trappole sul costo dei mutui", l'errore più comune è quello di scegliere il mutuo basandosi unicamente sul tasso di interesse offerto dalla banca, detto anche TAN - Tasso Annuo Nominale. Il TAN, la percentuale di interesse che grava sul mutuo, è sicuramente l'elemento più importante in termini di costo del finanziamento, ma non è certamente l'unico. La maggior parte dei mutui casa offerti dalle banche richiedono infatti al futuro mutuatario di sopportare una serie di altri costi obbligatori, quali ad esempio i costi di istruttoria del finanziamento e i costi di perizia dell'immobile (da sopportare pre-erogazione del mutuo) e i costi di incasso rata del mutuo o di gestione amministrativa annuale del finanziamento (da sopportare post-erogazione del mutuo).

Per non commettere errori banali, è necessario quindi scegliere il mutuo considerando tutti questi elementi di costo - interessi e altri costi obbligatori del finanziamento - osservando e richiedendo alla banca il cosiddetto TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo, un indice sintetico di costo che esprime in termini percentuali il costo complessivo del finanziamento, comprensivo di interessi e di spese obbligatorie da sostenere prima e dopo l'accensione del finanziamento. La corretta comparazione delle diverse offerte di mutuo sul mercato passa quindi attraverso la comparazione dei differenti TAEG di ciascun finanziamento e non dei TAN o tassi di interesse. In termini generali, per il futuro mutuatario, un TAEG inferiore significa un finanziamento con minori costi complessivi rispetto ad altri mutui con TAEG più elevati, quindi occhio sempre al TAEG del mutuo e non al TAN. Per ulteriori informazioni, guarda il nostro video esplicativo 7 consigli per non sbagliare mutuo.

Trappola # 2: i tassi di interesse "civetta"

Altra trappola mutui da evitare è quella dei cosiddetti "tassi di interesse civetta", in inglese noti come Mortgage Teasing Rates. Questi tassi di interesse reclamizzati come tassi di interesse di promozione della banca, spesso possono essere interpretati dal futuro mutuatario come i reali tassi di interesse del mutuo, da applicarsi dalla prima all'ultima rata del piano di rimborso del mutuo. Ma ad un esame attento della documentazione di trasparenza del finanziamento, risultano essere tassi di interesse offerti dalla banca solo per un periodo iniziale del piano di rimborso, tipicamente da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 2-3 anni. È quindi sempre importante capire se la promozione sui tassi di interesse offerti dalla banca si riferisca all'intera durata del mutuo o solo a una parte iniziale della durata. In tal caso, ancora una volta, il calcolo del TAEG del finanziamento è la modalità corretta per interpretare il reale costo complessivo del mutuo, in quanto il TAEG tiene conto dei tassi di interesse applicati su ogni singola rata futura del mutuo, dalla prima all'ultima rata.

Trappola # 3: le assicurazioni mutuo facoltative

Da ultimo, è necessario fare attenzione alle polizze assicurative facoltative offerte in contemporanea alla vendita o al processo di analisi istruttoria del proprio mutuo. L'unica polizza obbligatoria richiesta dalla banca per l'erogazione del mutuo è la cosiddetta polizza scoppio-incendio che riguarda la protezione dell'immobile contro sinistri legati appunto a esplosioni o incendi. Sempre più spesso però i futuri mutuatari vengono invitati a sottoscrivere polizze addizionali, quali assicurazioni vita o assicurazioni contro la perdita temporanea dell'impiego o infortuni sul lavoro, affinchè la banca possa recuperare il capitale residuo del mutuo non ancora rimborsato dal mutuatario in caso di sinistri che compromettano la capacità di restituzione dello stesso.

Queste polizze sono spesso care (in alcuni casi i premi richiesti arrivano a rappresentare anche il 5-10% dell'importo del mutuo richiesto) e non sono quasi in nessun caso richieste come obbligatorie ai fini dell'erogazione del mutuo, quindi il richiedente può tranquillamente decidere di non sottoscriverle. Purtroppo però, in alcune situazioni tali polizze possono essere presentate come "facoltative" - come alcuni specialisti di settore usano sfortunatamente descriverle - ossia come non obbligatorie ma sicuramente critiche e importanti per far avanzare celermente il processo di valutazione e di erogazione del mutuo. Addirittura nei casi più gravi, oggetto in passato di intervento da parte delle autorità di controllo, la richiesta di finanziamento del futuro mutuatario era stata o non raccolta o bloccata in mancanza di sottoscrizione di polizza assicurativa integrativa rispetto alla polizza scoppio-incendio immobile.

È quindi importante sapere che la sottoscrizione di tali polizze è facoltativa e il suggerimento è sicuramente quello di cambiare soluzione di mutuo o soggetto proponente in caso di richiesta di sottoscrizione delle polizze addizionali come obbligatorie ai fini dell'ottenimento del mutuo. Per saperne di più sul tema assicurazioni mutuo, leggi la nostra guida Assicurazioni abbinate al Mutuo casa.

Trappola # 4: Chiedere il preventivo solo alla propria banca

Uno degli errori più comuni che si può commettere nel calcolo del mutuo è quello di rivolgersi solo alla propria banca di riferimento, quello presso la quale si ha già un conto corrente e magari un rapporto confidenziale di lunga data. Quando si tratta però di stipulare il mutuo e di scegliere il contratto più vantaggioso potrebbe essere un grave errore non guardarsi intorno. Il nostro obiettivo è infatti scegliere l'offerta sul mercato che presenti il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) più basso. Non è affatto detto che nel momento in cui ci accingiamo a chiedere un mutuo la banca presso cui abbiamo un conto corrente sia la migliore sul mercato. Certo, magari se abbiamo un buon rapporto con il direttore di filiale questi potrà eventualmente applicare uno sconticino. Ma non potrà mai muoversi oltre le soglie limite fissate dalle politiche commerciali della casa madre. Per questo motivo, considerato che sul mercato italiano operano più di 50 banche commerciali (tra italiane e straniere), le probabilità che la nostra banca sia presente sul mercato con l'offerta più aggressiva e competitiva sono davvero residue. Quindi, chiedere il preventivo alla propria banca è senza dubbio una scelta azzeccata, ma deve essere considerato come il punto di partenza verso la ricerca del mutuo migliore, a cui dobbiamo ambire. Una ricerca che si può effettuare agevolmente attraverso la piattaforma MutuiSupermarket.it che mette in relazione (ordinate automaticamente e direttamente per Taeg) le offerte di 62 istituti di credito.

Trappola # 5: Credere che rivolgendosi a un broker online faccia aumentare il costo

Trail 2011 e il 2014 - periodo in cui come abbiamovisto in Italia le erogazionidimutuisisonocontratte per effettodellacrisieconomica - le erogazionidimutui online attraverso la piattaformacomparativa Mutuisupermarket.it sonoaumentate del 350%. Come mai? Molto semplicemente, per due motivi:

  1. Non è vero che rivolgersi a un broker online costa di più rispetto allo sportello. Le offerte praticate dalle banche e proposte da Mutuisupermarket.it possono anche in alcuni casi risultare meno care, in termini di spread e quindi di Taeg finale, rispetto allo stesso prodotto che la banca vende direttamente allo sportello o attraverso altri canali. Questo perché grazie al broker online la banca risparmia dei costi operativi e questo spiega perché il tasso offerto può anche risultare più basso;
  2. Mutuisupermarket.it offre un'immediata e gratuita panoramica delle migliori offerte di mercato consentendo a chiunque sia in cerca del mutuo più vantaggioso di avere in un pochi istanti un'ampia panoramica. Questo permette di risparmiare tempo e di individuare subito le banche su cui puntare. Questo anche grazie a un servizio gratuito di consulenza con un operatore dedicato che segue il mutuatario passo dopo passo.
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