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Tasso di preventivo e tasso di stipula: cosa sono e come impattano

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Tasso di preventivo e tasso di stipula: cosa sono e come impattano

Tasso di preventivo e tasso di stipula: cosa sono e come impattano

Preventivi affidabili: come riconoscerli ed evitare brutte sorprese

Scheda Pratica di
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Differenze fra tassi di preventivazione e tassi di stipula finali

Il tasso finito di offerta del mutuo (dato dalla somma di indice di riferimento - Euribor per i mutui a tasso variabile e IRS per i mutui a tasso fisso - e spread applicato dall'Istituto) che viene normalmente presentato in fase di richiesta preventivo mutuo spesso può risultare differente dal tasso finito di stipula riportato nel contratto di mutuo. E questo secondo tasso è ben più importante del primo, dato che determinerà l'importo finale delle rate del mutuo e di conseguenza il costo complessivo del finanziamento.

In una situazione di mercato come quella attuale - caratterizzata da una crescente dinamicità degli indici di riferimento di mercato (indici Euribor e IRS) e attesa volatilità degli spread dei mutui ricaricati dalle banche - diventa quindi cruciale comprendere come le banche calcolino e fissino il tasso effettivo finale che verrà sottoscritto di fronte al notaio nell'atto di mutuo.

Il tasso finito che viene comunicato al cliente nel momento della richiesta del preventivo mutuo e primo calcolo della rata, si basa solitamente su variabili economiche valide al momento della richiesta del preventivo. Queste variabili sono soggette a mutamenti nel tempo e non necessariamente rimarranno le stesse durante i 60-90 giorni che tipicamente intercorrono fra il momento della richiesta del preventivo e l'effettiva erogazione del mutuo. Inoltre, in molti casi, i preventivi forniti in fase commerciale possono riportare tassi finiti di calcolo che si basano su indici di riferimento Euribor e IRS non aggiornati e non coerenti con le modalità di rilevazione degli indici Euribor e IRS che saranno in seguito applicate dalla banca per la determinazione del tasso finale di stipula del mutuo.

Queste differenze possono portare alle tipiche "brutte sorprese dell'ultimo minuto": il richiedente, poco prima della data fissata per l'atto di mutuo di fronte al notaio, si accorge che il cosiddetto "tasso di stipula", su cui viene calcolato il piano di rimborso del mutuo, risulta sostanzialmente differente dal "tasso di preventivo" consegnato al cliente qualche mese prima in fase di simulazione della rata del potenziale mutuo, e quindi le rate - quella iniziale di preventivo e quella finale di stipula - risultano differenti in maniera sensibile. Il tema è quanto mai cruciale: in caso di acquisto casa, se il mutuatario ha già fissato con il venditore dell'immobile una data ultima per il completamento della compravendita, non ci sono altre alternative se non accettare il nuovo tasso di stipula, mancando i tempi tecnici per eventualmente avviare un iter di richiesta mutuo con altre banche.

Per evitare l'insorgere di queste situazioni, è necessario chiedere sempre informazioni in sede di ricezione del primo preventivo di mutuo circa le modalità di determinazione del tasso di stipula da parte della banca, in modo da comprendere se e come il tasso di interesse al momento del primo preventivo mutuo varierà rispetto al tasso di stipula riportato nell'atto finale di mutuo.

Tassi di preventivo e stipula: i diversi comportamenti degli Istituti di credito

Nella tabella di seguito abbiamo rilevato, per i nostri utenti, come alcune principali banche si comportano - con riferimento ai mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso - relativamente alla comunicazione di validità dello spread (o tasso finito) riportato nel preventivo mutuo e relativamente al momento e modalità di determinazione del tasso di stipula effettivo finale.

Emergono differenti tipologie di comportamento da parte degli istituti di credito:

  • alcune banche permettono al richiedente del mutuo di avere accesso ad uno spread (o tasso di stipula finale) già predefinito in sede di preventivazione, garantendo uno spread (o tasso finale):
    • per un certo numero di mesi dal momento della richiesta intesa come consegna della documentazione di mutuo alla filiale;
    • sino ad una data limite già fissata nel futuro entro cui deve avvenire la stipula;
  • altri Istituti offrono al richiedente in sede di preventivazione uno spread o tasso finito valido unicamente per le stipule o delibere che avvengono nel mese di preventivazione, ma non permettono di conoscere l'effettivo spread o tasso finito alla data prevista di stipula qualora questa avvenisse in un mese seguente; da tenere a mente che le banche che comunicano lo spread di stipula di mese in mese, spesso sono disposte a concedere deroghe sul tasso di stipula ai mutuatari che fissano la data di stipula molto a ridosso dell'ultima data di cambio spread;
  • da ultimo, alcune banche offrono un meccanismo di "congelamento" dello spread del mutuo nel momento della delibera del finanziamento, ossia lo spread vigente al momento dell'approvazione del finanziamento viene garantito da un minimo di 60 giorni ad un massimo di 180. Quindi solo a valle della delibera la banca riesce a fornire al futuro mutuatario la certezza della validità delle condizioni economiche per i mesi seguenti.

Il consiglio è quindi chiaro: evitare di rimanere esposti alla volatilità delle condizioni economiche applicate dalla banca, approfondendo per tempo le modalità di determinazione dei tassi di stipula da parte della banca e cercando di avere da subito le idee chiare sulla possibile data di erogazione del proprio mutuo. Come si dice, guardare in avanti conviene sempre.

Scarica il file excel riassuntivo delle condizioni applicate dai principali istituti.

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