C’era una volta il mutuo inamovibile, quello che restava inchiodato alla stessa banca per sempre, finché il cliente non arrivava al termine dei pagamenti e poteva quindi estinguere l’ipoteca. Il decreto Bersani, che quattro anni fa ha rispolverato l’istituto della surroga, e la crescente concorrenza fra gli istituti di credito ha però cambiato radicalmente il mercato dei finanziamenti per la casa. Spostare il proprio prestito da una banca all’altra nel tentativo di migliorare le condizioni di base è ormai divenuta un’operazione di routine e nella maggior parte dei casi gratuita per il cliente. Prova ne sia che, sulla base delle statistiche diffuse dai broker, ormai oltre un mutuo su tre viene concesso con finalità di sostituzione o surroga.
Cambiare cavallo in corsa resta però un’attività che comporta pur sempre una certa dose di rischio e che va valutata con la massima accortezza. Il pericolo maggiore è quello di farsi prendere dalla frenesia del momento (il mutuo del vicino, si sa, è sempre più «verde») e di compiere scelte avventate delle quali ci si può pentire dopo pochi mesi. Il rischio finale è di diventare un «surrogatore seriale»: il cliente che vuole cambiare strada a ogni minimo accenno di variazione del ciclo dei tassi e al quale le banche, prima o poi, finiranno per non concedere più la possibilità di surroga per manifesta «infedeltà».
I passi da compiere
Se si è comunque fortemente intenzionati a cambiare mutuo è in ogni caso utile osservare alcune regole fondamentali. Prima di tutto è opportuno calcolare il debito residuo, quello che resta da pagare e che è ben diverso da quanto si è versato finora (che comprende anche gli interessi). È anche utile annotarsi il tasso che si versa (possibilmente distinguendo fra parametro, Irs o Euribor, e spread praticato dalla banca) e il tempo che manca all’estinzione naturale del mutuo. Con questi indicatori si può tentare di effettuare simulazioni sulla base delle offerte presenti sul mercato, che si possono anche reperire con facilità sulla rete.
Forti delle nuove offerte ci si può recare allo sportello per tentare di migliorare le condizioni. La banca, vale la pena di ricordarlo, non è tenuta a rinegoziare il prestito (a meno che non si rientri nella casistica del Piano Sviluppo, ovvero mutuo fino a 200 mila euro e reddito annuo inferiore a 30mila euro), ma se veramente ha interesse a trattenere il cliente non si sottrarrà al confronto. Qualora il tentativo di rinegoziazione non dovesse andare a buon fine si può sempre contattare l’istituto di credito che proponeva le condizioni più vantaggiose e avviare le pratiche per la surroga.
Il rimborso in anticipo
Le famiglie che nel corso degli anni sono riuscite a mettere da parte denaro, pur continuando a versare le rate, possono prendere in seria considerazione l’idea di rimborsare in parte o del tutto il debito residuo. L’estinzione anticipata del finanziamento è infatti in generale un’operazione da consigliare perché permette un risparmio netto sui costi di interesse delle rate future. Non si tratta in genere di un’operazione a costo zero, perché (a meno che il mutuo non sia stato stipulato dal 2007 in poi) la chiusura anticipata prevede penali che variano dallo 0,2% all’1,9% del capitale residuo in base alla tipologia e agli anni che mancano alla naturale scadenza.
A questo, poi, va idealmente aggiunto il cosiddetto «costo opportunità» che deriva dal mancato guadagno ottenibile impiegando altrove il denaro da destinare al rimborso del prestito. La scelta del cliente,come anche nel caso della rinegoziazione e del passaggio da un variabile a un fisso o viceversa, ha quindi una forte componente soggettiva: non esiste una regola valida per ogni famiglia.
Settembre, mese di promozioni
Anche il mercato dei mutui ha le sue stagioni, compresa quella dei «saldi». Non vi aspettate sconti rilevanti, come quelli che magari potete ottenere per l’abito che avete a lungo adocchiato e che finite per comprarvi a luglio o a gennaio, ma qualcosa sul tasso di un prodotto da stipulare oppure per un’eventuale sostituzione o surroga si può limare se si segue il ciclo di offerte proposte dalle banche.
Ogni anno, infatti, sia che il mercato cresca o si contragga, le erogazioni dei finanziamenti si distribuiscono attraverso i trimestri seguendo una specifica stagionalità. L’andamento tipico vede i trimestri aprile-giugno e ottobre-dicembre come quelli principali per le nuove erogazioni,mentre il primo trimestre e il terzo trimestre dell’anno mostrano storicamente flussi più ridotti. «La debolezza delle erogazioni nel terzo trimestre – spiega Stefano Rossini, amministratore delegato del broker MutuiSupermarket.it – è dovuta alla quasi totale assenza di flussi durante agosto, mese in cui gli studi notarili interrompono l’attività, ma anche le vacanze natalizie condizionano le scelte».
Più in generale, a meno che non abbiano esigenze specifiche, le famiglie preferiscono stipulare il mutuo a luglio, così come a dicembre, per poi sfruttare il periodo seguente di vacanza per il trasloco o per la preparazione della nuova casa. Per farlo, però, devono prepararsi per tempo e, dato che dalla prima richiesta all’effettiva erogazione del prestito decorrono nella maggior parte dei casi dai 60 ai 120 giorni, il maggior numero di domande inoltrate alla banca cade inevitabilmente nei mesi di marzo/aprile e in quelli di settembre/ottobre.
Gli istituti di credito conoscono ovviamente bene questi fenomeni stagionali della domanda di mutui e di conseguenza concentrano le loro promozioni e campagne pubblicitarie nei mesi che vanno da marzo a fine maggio e da settembre a fine novembre. L’accumulo delle offerte promozionali in questi periodi contribuisce a sua volta a rafforzare ulteriormente la concentrazione della domanda nel secondo e nel quarto trimestre e a condensare i volumi erogati fra maggio e luglio e fra novembre e dicembre: in pratica è un meccanismo che si autoalimenta.
«Lo scorso 31 maggio – conferma Rossini – sono terminate le offerte promozionali di diversi importanti gruppi bancari iniziate lo scorso marzo, per esempio quelle di Cariparma e CheBanca, che sono riuscite tramite le loro promozioni stagionali a concentrare la raccolta di nuove richieste sul periodo di massima attenzione da parte del futuro mutuatario». I vantaggi, in questo caso, sono duplici: gli sportelli possono organizzare al meglio la propria raccolta, mentre i clienti possono ottenere prodotti a condizioni scontate (spread inferiore, spese di istruttoria e perizia ridotte o addirittura annullate) se la richiesta è stata inoltrata entro una certa data (quella di scadenza della promozione) e se il mutuo viene erogato entro il periodo di validità dello sconto.
Il mese di settembre, al ritorno dalle vacanze, potrebbe rappresentare quindi uno dei periodi migliori per guardarsi attorno e stipulare un nuovo finanziamento per la casa oppure per traslocare il mutuo esistente verso un altro istituto. Occorre comunque farsi bene i calcoli, di convenienza o di tempo, perché come per i saldi nei capi d’abbigliamento la brutta sorpresa può essere sempre in agguato. «Il suggerimento - conclude Rossini – è sempre quello di confermare con la banca l’esatta durata della validità dello sconto a cui si ha diritto una volta inoltrata la domanda entro i termini».