Il mercato della casa comincia a dare minimi segnali di vitalità. Guai, però, a parlare di ripresa. Il fatto è che i dati relativi al settore residenziale continuano a essere tutti in calo, ma scendono meno ispetto a qualche tempo fa. Sono almeno tre i fattori che indicano questa nuova tendenza di cui tra operatori e centri studi si parla con grande cautela, quasi ad aver paura di dirlo ad alta voce. Il primo è che nel primo trimestre 2013 le compravendite di case sono diminuite meno (-14,2%) dei quattro trimestri precedenti (con cali che oscillavano tra il 20 e il 30%). Il secondo è che i prezzi, seppure molto lentamente, continuano a scendere facendo diventare più concreta la possibilità di quell’atteso repricing del mattone che in altri Paesi europei ha già fatto ripartire il settore. Il terzo fattore è il ritorno d’interesse delle banche per i mutui con offerte di prodotti un po’ più fessibili e concorrenziali. Tutto questo forse non basterà a giustifcare facili entusiasmi, ma dopo quattro anni di crisi nera qualche segnale positivo c’è e va registrato.
LA DINAMICA
Da una recente rilevazione di Casa.it (portale che raccoglie l’offerta di più di 14 mila agenzie immobiliari affliate e di circa 5 mila tra inserzionisti privati e costruttori edili) e che il Mondo è in grado di anticipare, emerge che, nonostante l’emorragia di compravendite non si sia ancora arrestata, e attendendo i dati dell’Agenzia delle Entrate per fne settembre, nella prima parte del 2013 il mercato nelle principali città italiane ha mostrato piccoli segnali positivi rispetto allo stesso periodo del 2012 soprattutto in termini di prezzi. L’analisi, condotta sulle oltre 200 mila richieste mensili di abitazioni in vendita registrate dal portale, mostra che la forbice fra i prezzi richiesti dai venditori e quelli attesi dei compratori si sta riducendo. Se a gennaio 2013 lo scarto medio tra i due valori era del 18,7%, a luglio di quest’anno si è ridotto di circa 4 punti percentuali Come spiega l’ad di Casa.it, Daniele Mancini, «il dato interessante è che la riduzione della forbice è dovuta soprattutto all’abbassamento dei prezzi richiesti dai venditori che, mese dopo mese, stanno evidentemente convincendosi che i valori pre crisi sono ormai out of market». Per meglio rappresentare quale potrebbe essere il prezzo ideale a cui domanda e offerta si potrebbero incontrare, è stato elaborato il Key market price (Kmp), un prezzo mediano che rifette i valori centrali escludendo i picchi sia verso l’alto che verso il basso di domanda e offerta. Il Kmp di Milano oggi è di 3.700 euro al metro quadro, con una discesa rispetto a gennaio 2013 del 3,6%. Questo porta lo spread fra i prezzi di offerta e di vendita al 12,8% medio (a gennaio era del 14%). A Roma il Kmp di fne luglio è di 3.900 euro al metro quadro (-4,2% rispetto a gennaio 2013), mentre lo spread fra i due valori di offerta e di domanda in media si è assestato al 16% (era del 17,5% a gennaio). Il secondo dato signifcativo, sempre secondo l’indagine di Casa.it, è che a partire dalla fne del primo trimestre la domanda di abitazioni ha iniziato a dare qualche segnale di crescita, ma solo in alcune grandi città italiane, come Milano, Torino, Roma. Tutto ciò a fronte di una offerta di immobili che con il passare dei mesi aumenta sempre di più a causa dell’allungamento dei tempi delle transazioni.
DOMANDA E OFFERTA
«Ci sono segnali tutto sommato incoraggianti, ma non parlerei di ripresa», avverte Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, che proprio di recente ha lanciato l’allarme sulle possibili sperequazioni della revisione degli estimi catastali. Per Dondi, «l’atteggiamento delle banche rimane selettivo, ma si registra una maggiore apertura rispetto alla concessione di credito al settore da parte dei maggiori gruppi creditizi, sia per completare i cantieri che per sostenere la domanda. Questo dovrebbe consentire di arrestare la caduta delle erogazioni e delle transazioni. Inoltre, la discesa dei prezzi è destinata a continuare e questo giocherà a favore». Insomma, secondo il numero uno di Nomisma, sembra che il nuovo equilibrio tra domanda e offerta nel settore residenziale si possa raggiungere attraverso un innalzamento delle capacità delle famiglie (più credito) e un abbassamento del costo per l’acquisto della casa. Nomisma, infatti, prevede un’ulteriore fessione dei prezzi degli appartamenti nell’ordine del 7-10% nei prossimi 18 mesi, con un progressivo assestamento nel periodo successivo.
IL RUOLO DELLE BANCHE
Tutti questi segnali non bastano a invertire la tendenza fnché il quadro macroeconomico resta incerto. Bisogna sempre ricordare, come avvertono sia Mancini che Dondi, che la spinta vera per il mercato della casa può arrivare solo da una ripresa della congiuntura (crescita del credito e dei consumi) e da un ritorno a un clima di fducia con minore incertezza soprattutto sul fronte lavorativo. In questo contesto giocano un ruolo essenziale le banche. Stefano Rossini, AD di Mutuisupermarket, che con Crif elabora una Bussola trimestrale sui prestiti per la casa, è convinto che l’inversione di tendenza potrebbe arrivare già con i primi mesi del 2014. «Con il rallentamento del calo delle compravendite e la diminuzione progressiva dei prezzi fnalmente si è innescata una dinamica positiva per il mercato residenziale», prevede. «Le banche, però, dovrebbero fare uno sforzo maggiore sul fronte mutui. Forti di tassi d’interesse quanto mai favorevoli, stanno uscendo con nuove offerte promozionali dopo anni di irrigidimento. Ma fnora si sono limitate a iniziative di marketing mentre dovrebbero intervenire con maggiore incisività sul prodotto rendendolo meno costoso. Insomma, per attirare le famiglie dovrebbero abbassare gli spread e aumentare il loan to value, ma sono pronte a farlo?».