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Fino al 2007 l'euforia. Dopodiché l'austerità. E adesso si torna lentamente alla normalità, alla vecchia legge dell'incontro tra domanda e offerta. Il mercato dei mutui si è rivelato negli ultimi anni volatile, perfettamente allineato al ciclo economico. Ora che la recessione sembra volgere al termine (ma la vera ripresa è comunque lontana) le banche stanno tornando a erogare mutui, complice il miglioramento del costo della raccolta e il calo dei margini ottenuti dall'acquisto di titoli di Stato. E grazie anche al riemergere di una parte di quella domanda latente che si è nascosta negli ultimi anni, in attesa di schiarite economiche.

Nei primi due mesi del 2014 è tornato il segno positivo sui prestiti alle famiglie per l'acquisto della casa (+18,5%, erogati 3,2 miliardi). Ma la novità è che l'offerta si dirige in modo selettivo, soprattutto laddove la domanda è di qualità. Per gli aspiranti mutuatari che presentano un profilo di rischi elevato (e quindi un rating più basso) le porte sono ancora chiuse o, nella migliore delle ipotesi, il mutuo costa più caro perché gli spread adesso variano a secondo del loan to value, ovvero in base ai "contanti" che il mutuatario è disposto a mettere sul piatto per acquistare la casa. In buona sostanza se acquisto una casa di 200mila euro e chiedo un mutuo di 100mila euro (loan to value del 50%) pago oggi uno spread inferiore rispetto a chi, per lo stesso immobile, ne chiede 150mila.

È questo il nuovo "dogma" sul fronte mutui dei mutui tradizionali (ci sono invece istituti come Mediolanum che in questa fase puntano più sui mutui di ristrutturazione). La maggior parte delle banche sta via via tarando le offerte su questo schema. L'ultima a farlo è stato Bnl che ha recentemente abbassato lo spread per chi chiede un mutuo non superiore al 50% al 2,45%, 15 punti base meno rispetto a chi chiede un finanziamento dal 51% all'80% del valore dell'immobile. Questo nuovo modello, se vogliamo, è più razionale perché proporzionale al rischio credito del cliente. Ma allo stesso tempo, per chi oggi è chiamato a compiere la scelta del mutuo si rivela a una prima occhiata un labirinto molto complesso. Per questo è molto importante, prima di chiedere alla banca di avviare un'istruttoria, avere le idee chiare su quale importo occorre e che quota rappresenta sul valore dell'immobile.

Analizzando ai raggi x l'offerta emerge che per i clienti con alto merito creditizio gli spread stanno scendendo (il miglior variabile si spunta con uno spread del 2,1%). Si tratta di percentuali ancora molto più alte dei livelli pre-crisi (a metà 2011 si poteva stipulare mutui con spread anche sotto l'1%) ma nettamente migliori di quelle dello scorso anno, quando era praticamente impossibile strappare in banca uno spread più basso del 3-3,5 per cento.

Sempre le dinamiche dell'offerta danno un altro inequivocabile verdetto. Il variabile costa oggi molto meno del fisso. La differenza a 20 anni è di circa 210 punti base e arriva fino a 230 punti per durate da 25 a 30 anni. Ciò significa che oggi si può ottenere un mutuo a tasso variabile semplice (senza opzioni) con un tasso di interesse Tan (ottenuto sommando allo spread deciso dalla banca l'indice Euribor a 1 mese o 3 mesi) del 2,8%. Mentre il miglior fisso si attesta al 4,9%. Questo spiega perché oggi il mercato è totalmente sbilanciato sul variabile. Secondo l'ultimo barometro Crif-Mutuisupermarket il 75% delle richieste è a tasso variabile. Tra questi ci sono anche molti mutuatari della prima ora ma anche tanti che hanno già un mutuo (perlopiù a tasso fisso) e lo stanno surrogando (spostando su un'altra banca che offre condizioni migliori) a tasso variabile. Nel primo trimestre 2014 le surroghe rappresentano il 17% del totale dei nuovi mutui (mentre nello stesso periodo del 2013 erano l'8%).

Ma non sarà rischioso scegliere oggi il tasso variabile sapendo che nei prossimi anni gli Euribor o il tasso Bce (che sono ai minimi storici e vicini a quota 0) non potranno che salire? I future sull'Euribor a 3 mesi ci dicono questo indice dovrebbe superare l'1% solo dopo il 2017, il che in ogni caso porterebbe l'aumento delle rate variabili ben al di sotto di quella che sarebbe l'attuale rata partendo con il fisso. Insomma, il mutuatario della nuova era è disposto a rischiare la volatilità futura dei tassi pur di pagare (in partenza) il 20% in meno, consapevole del fatto, come dice lo stesso Draghi che «i tassi resteranno bassi ancora a lungo». Ma c'è anche una minoranza di chi preferisce dormire sonni tranquilli optando per il fisso. Sogni che però hanno un prezzo.

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