Investire sugli investimenti o investire sul debito? Giocare d’attacco o puntare su una strategia più guardinga? Meglio un conto di deposito oggi o un mutuo meno consistente per il futuro? Domande che si pone chi, in questo momento, nonostante la crisi, le vecchie e le nuove tasse, la rata del mutuo da pagare mese dopo mese, ha un’extra liquidità in cassaforte. Ed è indeciso se provare a cogliere l’ondata degli alti rendimenti offerti in questa fase sui mercati finanziari e in banca con tassi annui che viaggiano abitualmente sopra il 4% (titoli di Stato, conti di deposito eccetera) o abbattere il debito residuo del mutuo, dando una spallata alla quota interessi per alleggerire la rata.
Conti alla mano, quale delle due strategie è più conveniente? Dipende da unmix di fattori: livello di rischio dell’investitore, ammontare del debito residuo e anni residui del mutuo, capacità (in assenza di elevati rischi) dell’investimento scelto di generare alti rendimenti sulla lunga distanza. Per questo motivo, per fare in modo che ciascuno trovi la risposta al suo quesito personale Casa24 Plus, in collaborazione con MutuiSupermarket.it, ha sviluppato un calcolatore attraverso il quale è possibile ricavare in pochi semplici clic il confronto immediato sul guadagno che si ottiene tra le due opzioni.
Facciamo un esempio. Ipotizzando che un mutuatario abbia una liquidità di 20mila euro, può decidere se ridurre in blocco la quota capitale residua del mutuo (nell’esempio 100mila euro a un tasso del 4,5% da versare nei prossimi 12 anni) oppure se posizionare i 20mila euro su una polizza assicurativa con rendimento minimo garantito, un conto di deposito o un BTp.
Come evidenziano i calcoli in pagina, abbattendo un debito residuo di 100mila euro (facendo quindi ripartire il nuovo piano di ammortamento da 80mila euro) si otterrebbe un risparmio sugli interessi futuri da versare di 5.920 euro. In pratica, al posto di pagare nei 12 anni restanti del mutuo interessi per 51.835 euro se ne verserebbero poco meno di 46mila. Ipotizzando, invece, che nei successivi 12 anni (corrispondenti agli anni di vita residua del mutuo, per rendere omogeneo il confronto) il mutuatario/investitore ottenga un rendimento netto annuo del 2% da una polizza assicurativa, farebbe fruttare il proprio investimento di 5.364 euro. Meno del vantaggio finanziario ottenuto da un intervento deciso sulla quota capitale del prestito ipotecario. L’abbattimento del mutuo perde, invece, la sfida se il rendimento dell’investimento parallelo è superiore al 2,5% annuo. Ipotizzando, ad esempio un 4% netto annuo, i 20mila euro frutterebbero in 12 anni 12.020 euro, circa 6mila euro in più di quanto si risparmierebbe sul mutuo. Ma occhio alle allodole prima di scegliere: la storia della finanza insegna che è raro trovare prodotti ad alto rendimento, in assenza di rischio, sul lungo periodo. Abbattendo il mutuo si ha la sicurezza immediata (e a rischio zero) del risparmio. Scegliendo l’opzione dell’investimento ci si espone comunque a un rischio. Proporzionale al rendimento a cui si punta.
Estinzione senza penali
«Pronto? Lo sa che è possibile senza alcuna penale ridurre il debito residuo del mutuo?». Alcuni istituti di credito, in questa fase di stretta della liquidità, hanno effettuato chiamate di questo tipo. Rivolte a clienti che hanno stipulato un mutuo dopo il 2 febbraio 2007, quando l’allora ministro dello Sviluppo Economico, Pierluigi Bersani, confezionò una legge che ha difatti rilanciato in Italia l’istituto della surroga (possibilità di spostare il mutuo da una banca all’altra), già contemplato dal Codice Civile, precisando che si tratta di un’operazione a costo zero. Così come dal 2007 non è previsto alcun costo per chi decide di effettuare un rimborso parziale della quota capitale (diminuendo il debito residuo) o un’estinzione anticipata. La stessa norma ha anche ridotto le penali per coloro che hanno stipulato un mutuo prima del 2 febbraio 2007 (variano da caso a caso e oscillamediamente tra lo 0,5% e lo 0,2% salvo punte all’1,9%). Operazione che, in ogni caso, «è più conveniente nelle fasi iniziali quando il debito residuo è più corposo e quindi l’effetto sulla rata è più significativo », come spiega Stefano Rossini di MutuiSupermarket.it.
Ma come si effettua, operativamente, l’estinzione parziale (o totale) sul mutuo? Basta un bonifico all’intermediario che ha erogato il mutuo. L’importo minimo del versamento cambia da istituto a istituto ed è contenuto nel prospetto informativo del contratto. Ed è dettagliato anche nel modello Esis (European Standardised Sheet), il documento che tutti gli aspiranti mutuatari dovrebbero chiedere all’intermediario prima di stipulare un
contratto perché include tutte le voci di costo tarate sul preventivo chiesto (il prospetto informativo è più generico).
L’importo minimo è scelto dall’istituto erogante ma in genere si ragiona in termini di multipli di mille euro. C’è un limite alle volte in cui è possibile scegliere di ritoccare al ribasso il debito residuo? No, nella norma basta adeguarsi al multiplo ed effettuare anche più versamenti di rimborso parziale nel corso della vita residua del mutuo.