Rendimenti dei BTp sui massimi storici (con punte oltre il 6,5%). Spread con il Bund tedesco fino a 500 base. Oro che scivola da 1.900 a 1.700 dollari. Borse sulle montagne russe. Insomma, la nuova ondata della crisi finanziaria, scoppiata nel luglio scorso e via via aggravatasi fino alla crisi politica delle ultime settimane, non lascia tranquilli gli investitori – spaventati dalla maggiore rischiosità di titoli che fino a poco tempo fa sembravano porti sicuri – e preoccupa anche chi è alle prese con la stipula di un nuovo mutuo ipotecario o ha intenzione di cambiare il tasso del mutuo in corsa perché ritenuto troppo caro.
Come mai? Se aumenta il differenziale di rendimento tra BTp-Bund aumenta il rischio Paese per l’Italia. Di conseguenza, le banche italiane sono costrette a pagare di più per prendere denaro in prestito sul mercato interbancario.
E, di riflesso, chiedono tassi più alti a famiglie e imprese quando, a loro volta, lo prestano. Questo circolo vizioso aiuta a capire come mai prima a settembre e poi a ottobre, le banche hanno alzato in modo improvviso e violento gli spread applicati sui tassi dei mutui portando la media dall’1,5% di inizio anno fino al 2,33%, secondo le elaborazione di MutuiSupermarket.it. Se poi si guardano i tassi peggiori, e non quelli medi, si arriva addirittura a spread superiori al 4%. Il che significa che alcuni mutui oggi sono offerti a un tasso finale (ottenuto sommando lo spread bancario all’indice Euribor per chi sceglie il tasso variabile o all’indice Eurirs per chi sceglie il fisso) del 6,5%- 7%. Ciò influenza la domanda, crollata del 33% a ottobre rispetto allo stesso mese dello scorso anno. Il che sembra un paradosso finanziario se si considera che i tassi europei di riferimento utilizzati per il calcolo delle rate dei mutui (Euribor ed Eurirs) sono ai minimi storici. E sembrano destinati a scendere ulteriormente. Non a caso il nuovo governatore della Banca centrale europea, Mario Draghi, ha tagliato a novembre il costo del denaro nel suo primo intervento a Francoforte: dall’1,5% all’1,25%. E secondo gli esperti potrebbe operare un nuovo taglio di 25 punti base a breve. Il taglio del tasso Bce influenza gli indici Euribor (ad esso collegati) agganciati al calcolo delle rate dei mutui variabili. Ai minimi di sempre anche gli indici Eurirs (parametri di riferimento per i mutui a tasso fisso). Questi seguono il rendimento del Bund tedesco. Rendimento che è in netto calo proprio in virtù dell’alta domanda di titoli tedeschi.
In questo scenario complesso, cerchiamo di capire come può orientarsi chi in questo momento sta pensando di chiedere un nuovo mutuo o surrogare un vecchio mutuo con un nuovo prestito ipotecario. La buona notizia è che per chi sta rimborsando un mutuo il recente aumento degli spread è ad impatto zero.
I nuovi spread, infatti, non intaccano il contratto firmato in precedenza con la banca e sulla base del quale si stanno già pagando le rate. Chi è, invece, orientato oggi a chiedere un mutuo deve fare molta attenzione. L’effetto degli spread impazziti è parzialmente mitigato dal fatto che, come visto, gli indici europei di riferimento (Euribor e Irs) sono ai minimi storici. Quindi, complessivamente, non mancano le occasioni per spuntare un tasso finale intorno al 5% (storicamente non alto). Tuttavia, vale anche la seguente regola: bloccare per tutta la durata uno spread altissimo non è la migliore strategia finanziaria. Per cui, in attesa di schiarite sulla ricapitalizzazione delle banche europee e sulla crisi del debito nell’Eurozona, potrebbe essere anche saggio rimandare, se è possibile, l’appuntamento con il mutuo. Oppure una buona strategia potrebbe essere quella di chiedere un mutuo oggi (alle migliori condizioni possibile) con uno sguardo pronto alla surroga non appena gli spread, ci si augura, dovessero essere ritoccati verso il basso. La situazione è più complicata per chi ha chiesto il preventivo in primavera o estate e non ha ancora firmato il mutuo ma ha avviato la pratica - magari firmando un preliminare per l’acquisto di un immobile - basandosi sui vecchi spread, poi balzati verso l’alto prima della firma. In questo caso ci si trova incastrati. Cosa fare? Si può contestare il nuovo spread applicato dall’istituto? Per capirlo bisogna individuare la differenza tra tasso di preventivo e tasso di stipula. Raramente coincidono perché gli istituti di credito si riservano la possibilità di cambiare le condizioni in corsa. Non tutti operano allo stesso modo, però. Cariparma, ad esempio, congela il tasso di preventivo per otto mesi. Purtroppo è una goccia nell’Oceano perché altri istituti (fra cui Ing direct, Chebanca!, Webank) indicano nel preventivo il periodo di validità dello spread, che però solitamente dura circa un mese o comunque non si spinge fino agli otto mesi di Cariparma. Anche Bnl e Intesa pongono come limite un mese. Ma è davvero difficile concludere l’intera pratica – dall’istruttoria con perizia alla stipula dal notaio all’acquisto della casa - in un mese.
Per cui è come dire che comunque le banche, sia pure indirettamente, si riservano la possibilità di cambiare, prima della stipula, lo spread concordato preventivamente. Insomma, dipende da banca a banca e da preventivo e preventivo (un documento da leggere con attenzione e magari da far cambiare – se ci si riesce – nel caso in cui la durata del tasso di preventivo sia risicata). Ma le evidenze dimostrano che la maggior parte degli istituti si riservano il bonus di cambiare lo spread in corsa. E chi non riesce a contrastarli, negoziando duramente, resta magari nel labirinto del carotassi, con rate improvvisamente più care.