Lo spread cala ma le banche non si muovono: il costo dei mutui resta fermo, come se nulla fosse accaduto. Nel 2011 l’aumento del differenziale Btp-Bund aveva spinto gli istituti di credito ad applicare un forte incremento del “ricarico” sui finanziamenti immobiliari mentre oggi, nonostante l’inversione di marcia registrata nei giorni scorsi, non c’è stata la riduzione dei tassi d’interesse sui mutui.
Basta dare uno sguardo alle offerte sul mercato per rendersi conto che nulla è cambiato. Con uno differenziale Btp-bund sotto i 260 punti base, le banche continuano ad applicare uno spread sui mutui a tasso variabile che non scende sotto quota 2,85%, mentre per i mutui a tasso fisso è sul 3%. Nel luglio 2012, quando lo spread Btp-Bund si attestava poco sotto i 500 punti base, le migliori offerte sui mutui a tasso variabile erano attorno al 2,80%, mentre per i mutui a tasso fisso erano attorno al 3,10%. In pratica, di fronte ad una riduzione dello spread tra i titoli di Stato italiani e tedeschi di ben oltre il 40%, stiamo assistendo ad una sostanziale immobilità degli ricarichi applicati dalle banche sui mutui per privati e famiglie.
«Prima di iniziare a ridurre lo spread sui mutui — spiega Stefano Rossini, amministratore delegato del broker online MutuiSupermarket — le banche vogliono verificare una sostanziale tenuta del mercato dei titoli di Stato, accertandone una ridotta volatilità e una maggiore stabilità a livello complessivo. Una settimana di spread Btp-Bund sotto la soglia psicologica dei 300 punti base non è ancora sufficiente per verificare la ridotta volatilità attesa». Quindi la ridefinizione delle offerte commerciali sui mutui da parte delle banche è rinviata tra la fine di febbraio e marzo.
«Si parlerebbe comunque — continua Rossini — di riduzioni non brusche e progressive nel tempo, nell’ordine di poche decine di punti base». Per il momento, dunque, l’unica consolazione per gli aspiranti acquirenti è la sostanziale stabilità dell’Euribor, cioè il parametro di riferimento per i mutui a rata “ondeggiante”: le quotazioni dei futures sugli Euribor a 3 mesi scambiati al mercato Liffe di Londra dicono, infatti, che i mercati si attendono che l’Euribor a 3 mesi superi la soglia dell’1% non prima del secondo trimestre 2016.
Nell’attuale scenario economico è consigliabile rinviare la domanda del mutuo. In caso contrario, in prima battuta si dovrà risolvere il classico dilemma: fisso o variabile. Attualmente, il differenziale fra mutui a tasso fisso e tasso variabile è nell’ordine di circa due punti percentuali. Ad esempio, per un mutuo trentennale a tasso variabile di 100.000 euro, la migliore offerta presente su MutuiOnline prevede una rata di 424 euro, mentre per un finanziamento a tasso fisso del medesimo importo e durata la rata risulta di 556 euro. In pratica, si registra una forbice del 23,8%.
Un mutuo a tasso variabile permette oggi risparmi consistenti in termini di rata rispetto ad un omologo a tasso fisso. La scelta del “tasso giusto” è comunque sempre personale e deve necessariamente dipendere dalla capacità di reddito del singolo richiedente da valutarsi in chiave attuale e, soprattutto, prospettica. Con l’Euribor e l’Eurirs ai minimi storici, lo spread applicato dagli istituto di credito incide oltre il 90% sul tasso complessivo. Ad esempio, per un mutuo a tasso variabile del 3,05% lo spread rappresenta il 93,5% del tasso finito.