Il ballo del mattone a Milano è ormai un lento, dove potenziale acquirente e venditore si tengono tuttavia ben distanti. Lo dicono le ultime rilevazioni dell’Agenzia del territorio: i primi tre mesi del 2011 hanno chiuso con un -0,9 per cento che fa seguito a una diminuzione di pari entità registrata nel trimestre precedente. Poca cosa, a prima vista, ma in realtà bisogna considerare che i periodi sui quali viene effettuato il raffronto presentavano già un andamento molto fiacco. Il quadro è quello di un mercato sempre più difficile, con i proprietari arroccati su posizioni irrealistiche e compratori in attesa di cali di prezzo che non si verificano.
In alto presentiamo un tabellone: sono le più aggiornate rilevazioni sui prezzi compiute sulla base di quelle della rete Gabetti, Professione Casa e Grimaldi. Indicazioni aggregate sull’andamento dei vari quartieri che svelano che in questo triennio terribile per l’economia ci sono state zone che hanno visto una discreta rivalutazione dei valori. La classifica è guidata da due aree dai prezzi piuttosto elevati, come la Fiera (che sta beneficiando dell’effetto della linea cinque del metrò e del progetto Citylife) e corso XXII Marzo, dove la scarsità di offerta di buona qualità fa alzare le quotazioni degli immobili. In entrambi i casi l’aumento è stato nell’ordine del 15 per cento. Al contrario, scendono molto i valori delle zone più toccate dall’immigrazione: via Padova in primis, ma anche Corvetto. Sorprende il crollo di piazzale Lodi, dove però c’è molta offerta seppure non tutta appetibile.
Venendo invece alla tabella generale, Guido Lodigiani, che per Gabetti ha raccolto ed elaborato i dati, spiega: «Il mercato milanese continua nel trend dell’ultimo triennio. Leggera contrazione dei valori e transazioni che faticano a decollare. Nel mercato del lusso, una parte dei venditori toglie gli immobili dal mercato dopo tentativi infruttuosi a prezzi elevati. Abbastanza stabili i valori in centro e nelle zone semicentrali di qualità (come per esempio corso Indipendenza). Maggiore debolezza nelle zone periferiche e per le tipologie immobiliari economiche o da ristrutturare. Risulta ancora abbondante lo stock di nuovo, con prezzi dai 2.500-3.000 euro al metro quadro dei cantieri più convenienti in periferia, fino agli oltre diecimila euro dei costosi progetti più rinomati».
C’è chi ritiene che lo stock di nuovo sia una bomba a orologeria per il mercato e che il blocco del Pgt da parte della nuova giunta possa essere una boccata d’ossigeno per i costruttori schiacciati dall’invenduto. Non è però di questa opinione Claudio Lossa, promotore immobiliare ed ex presidente degli agenti immobiliari milanesi della Fimaa-Confcommercio. «Non si può assorbire in tempi brevi tutta l’offerta. Ma il mercato si muove solo se stimolato e nuove iniziative favorirebbero le vendite».
Tutte le analisi di mercato concordano su un fatto: giovani e immigrati non riescono più a comprare, anche per la difficoltà di ottenere un mutuo. Un problema che a Milano è particolarmente grave, come spiega Stefano Rossini, ad di FairOne, società che gestisce il portale MutuiSupermarket. «Rispetto a una media nazionale di 230 mila euro, le case finanziate con un mutuo a Milano costano circa 50 mila euro in più. Significa dover prendere in media un debito di quasi 150 mila euro e dover disporre di una quota per contanti a cinque zeri, impossibile se non si ha una famiglia benestante alle spalle. E con tassi crescenti le prospettive si fanno più difficili».
Ma non solo per i giovani. Una buona fetta di mercato oggi è costituita da permute: famiglie che vorrebbero vendere per migliorare status. Ma è una catena che si rompe già dal primo anello, come spiega Roberto Seveso, professionista che cura la vendita di cantieri: «Spesso ci troviamo di fronte a famiglie interessate all’acquisto ma che non riescono a vendere casa loro. Così il mercato perde non una ma due transazioni».