Il valore delle case italiane sta crollando. Il Crif, leader in Italia nell'informazione creditizia, ha analizzato i dati arrivati dai suoi periti, esperti che le banche arruolano per valutare il prezzo degli immobili prima di concedere un mutuo. Se nel 2011 le quotazioni del mattone erano rimaste quasi ferme nel confronto con l'anno precedente, nel primo trimestre del 2012 sono invece cadute del 9,3%. Il dato, contenuto nel primo numero di "Bussola Mutui" – bollettino trimestrale realizzato in collaborazione dal Crif e dal portale MutuiSupermarket.it –, non è una stima, ma è la media di svariate migliaia di perizie indipendenti effettivamente realizzate. Un mese fa un'altra fonte indiscutibile, l'Agenzia del Territorio, aveva comunicato che in questo primo trimestre in Italia sono state comprate 110 mila abitazioni, il 20% in meno rispetto allo stesso periodo del 2011. Precipitano le vendite, scivolano i prezzi. Se non è l'esplosione di una bolla ci assomiglia molto.
Non è strano che ora le quotazioni scendano tanto, è strano che ancora non fossero scese. L'Ance, l'associazione dei costruttori, lo aveva fatto presente nel suo ultimo Osservatorio sull'andamento del settore. La storia del mercato immobiliare italiano è fatta di fasi cicliche che iniziano con una contrazione e si concludono quando il prezzo degli immobili tocca un picco. L'ultima fase, scriveva l'Ance, è iniziata nel 1992 e si è conclusa nel 2008: ha visto un'iniziale discesa delle quotazioni, più o meno fino al 1999, e una successiva impennata prodotta da due fattori: la riduzione dei tassi consentita dall'euro e l'espansione del mercato dei mutui, che si è aperto anche a clienti che prima non riuscivano ad ottenere credito. Ora, sempre nell'analisi dell'Ance, siamo entrati in una quinta fase, i cui sviluppi sono ancora da definire. Sicuramente i due motori dell'ultima fase, la disponibilità di denaro a basso costo e i mutui facili, si sono spenti bruscamente. Le tendenze demografiche parlano di un aumento della popolazione italiana permesso soltanto dall'arrivo di immigrati e di una larga sproporzione tra i redditi dei giovani e quelli dei più anziani. Non c'è, all'orizzonte, molto denaro che possa finire nel mattone. Eppure, notava l'Ance, c'è qualcosa di strano, un «aspetto nuovo»: «Nelle fasi precedenti dopo il raggiungimento dei picchi (1975, 1981 e 1992) si era registrato un marcato aggiustamento dal lato dei prezzi, un fenomeno che in questi ultimi tre anni non si è avuto». Mancava, insomma, la caduta dei prezzi delle case. La discesa, almeno fino a pochi mesi fa, era sembrata molto più cauta della salita: +5,3% l'aumento medio annuo dei prezzi tra il 2004 e il 2008 (al netto dell'inflazione) secondo l'Ance, -2,7% il calo nei quattro anni successivi. I numeri diffusi ieri dal Crif dicono che la correzione verso il basso del valore degli immobili negli ultimi mesi ha preso una drastica accelerata. Quando il Censis, lo scorso aprile, ha ipotizzato che, anche per effetto della nuova Imu, i prezzi delle case italiane a fine anno potrebbero ridursi anche del 20% diversi operatori del settore hanno invitato il centro di ricerca guidato da Giuseppe De Rita a non fare allarmismo. Nel presentare la prima "Bussola Mutui", i ricercatori del Crif e i manager di MutuiSupermarket non hanno escluso che il crollo delle quotazioni possa raggiungere quei livelli. La caduta delle domande di nuovi mutui (-44% nel primo semestre di quest'anno) non può che promettere ulteriori discese dei prezzi.
In un Paese dove i proprietari di immobili sono più numerosi dei lavoratori attivi (24 milioni contro 23 dice l'Istat) e dove la metà della ricchezza delle famiglie è fatta di mattoni (4.950 miliardi di euro su 9.500 secondo la Banca d'Italia) la fine brusca di una lunghissima e potentissima fase di espansione del mercato immobiliare difficilmente non avrà effetti destabilizzanti. Ma la discesa dei prezzi potrebbe restituire ai più giovani la possibilità di comprarsi una casa e, più in generale, ridare ossigeno a un mercato immobiliare in agonia. Dall'ultima indagine della Banca d'Italia in collaborazione con la Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari, risultava che nei primi tre mesi del 2012 un'agenzia immobiliare su tre non ha venduto nemmeno un appartamento. Chiamati a giustificare una simile disfatta, gli agenti immobiliari hanno indicato il motivo più elementare: prezzi troppo alti secondo chi doveva comprare e offerte troppo basse secondo chi doveva vendere.
«Ma i mutui possono rialzarsi»
Il tasso della Bce è ai minimi storici, l'Euribor a 3 mesi anche, quello a 1 mese pure. «Chi ha fatto un mutuo variabile qualche anno fa non poteva sperare di spendere così poco come oggi» dice Stefano Rossini, manager che dopo un'esperienza decennale ai vertici di Mutuionline.it (di cui è ancora azionista di peso) nel 2011 ha fondato MutuiSupermarket.it, nuovo sito di comparazione e intermediazione di mutui immobiliari.
I livelli bassissimi raggiunti dai tassi su cui si basano le rate dei prestiti variabili aiuta chi ha già ottenuto credito, ma per chi aspira ad ottenere un mutuo nuovo oggi la situazione è pessima. «Le domande sono crollate del 44% nei primi 6 mesi, le erogazioni sono giù del 16% nel primo trimestre...il settore è in profonda crisi – spiega Rossini citando i numeri della "Bussola Mutui" realizzata dal suo gruppo assieme a Crif –. Nel 2007 i flussi di erogazioni di mutui residenziali erano arrivati al record storico di 63 miliardi di euro, l'anno scorso sono scesi fino a 49 miliardi, quest'anno andrà anche peggio». La crisi ha portato maggiore incertezza tra i possibili acquirenti di case e ha spinto le banche a restringere le erogazioni: se a marzo 2011 lo "spread" medio offerto per i tassi variabili era dell'1,2% e quello fisso dello 0,95%, a giugno di quest'anno questi tassi erano rispettivamente 3,1% e 2,8%. «Con questi prezzi e con requisiti molto alti sui rapporti rata/reddito e prestito/valore dell'immobile, le banche hanno spinto molti possibili clienti a non cercare nemmeno proposte di mutuo» spiega Rossini. Il mercato del credito immobiliare sul Web, una nicchia che si sta allargando, è comunque vivo e cresce nonostante le difficoltà del settore. Rossini non è pessimista: «Mi aspetto che, passata l'estate e incassata qualche sicurezza in più sulle sorti dell'euro e sugli spread, le banche tornino a criteri meno rigidi. Non vorranno chiudere l'anno con erogati così scarsi. Anche la discesa dei prezzi degli immobili che abbiamo rilevato nella "Bussola" potrebbe ridare un po' di slancio a un settore immobiliare che, al momento, è fermo».