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Domande e risposte sul mutuo casa: importo finanziabile, durate, tipi di tasso di interesse, piani di ammortimento

Scheda Pratica di
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Cos'è un mutuo?

Il mutuo è un contratto (art. 1813 cod. Civile) mediante il quale una parte, detta mutuante (banca, istituto di credito o finanziaria) consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro. La parte mutuataria, trattandosi di un contratto a titolo oneroso, dovrà restituire la stessa quantità di denaro maggiorata degli interessi. La restituzione della somma di denaro presa in prestito (capitale erogato) e degli interessi maturati avviene attraverso il pagamento della rata.
 

Qual è l'importo massimo finanziabile?

L'importo massimo finanziabile generalmente è l'80% del valore di mercato dell’immobile che sarà oggetto della garazia reale (ipoteca). Spesso capita che l’importo massimo finanziabile venga calcolato anche come percentuale del prezzo pagato. In presenza di ulteriori garanzie a favore della banca mutuante l’importo massimo erogabile può essere elevato fino al 100%. In questi casi le banche applicheranno alla clientela dei tassi e delle spese più onerose in quanto le erogazioni al 100% sono più rischiose per le banche.
 

Quali sono le durate previste per un mutuo?

La normativa in tema di mutui prevede che le durate siano superiori ai 18 mesi. Nella prassi bancaria generalmente vengono concessi mutui con durata minima a partire dai 5 anni e fino ad un massimo di 40 anni con durate multiple di uno o cinque anni. Negli ultimi anni, con la crescita del mercato immobiliare, le banche per venire incontro alle esigenze della clientela hanno introdotto mutui anche con durata massima fino a 50 anni.
 

Cos'è il tasso d'interesse? Come viene calcolato? Cos'è lo "spread"?

L'interesse è il costo che il mutuatario deve sostenere per il prestito di un determinato importo. Viene espresso in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno. Il tasso d’interesse applicato ai mutui viene determinato utilizzando i tassi di riferimento (i principali sono l’Euribor e l’Eurirs) ai quali viene sommata una percentuale, detta "spread" (rappresentativa del margine di guadagno della banca) che può variare mediamente tra l’1% e il 2%.
 

Quante tipologie di mutuo esistono?

I mutui si differenziano in base alla tipologia del tasso d’interesse applicato ed alla modalità di rimborso delle rate. I tassi d’interesse più utilizzati sono il "fisso", il “variabile", il tasso "misto", il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". Per ciò che attiene alle modalità di rimborso abbiamo: durata e rata costante, durata costante e rata variabile, durata variabile e rata costante ed a rimborso flessibile (interest only). Negli ultimi anni sono arrivati sul mercato anche i mutui “offset” che legano il calcolo della rata (e relativa quota interessi) non solo al capitale residuo ma anche alla giacenza media che il mutuatario ha su un conto corrente aperto presso la banca che ha erogato il mutuo.
 

Cosa vuol dire "cap" o "tetto massimo"?

Il mutuo con "cap" o “tetto massimo” è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo fissato contrattualmente oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire a prescindere dall’andamento dei tassi di mercato. In caso di diminuzione dei tassi, come tutti i tassi variabili, la rata beneficierà di una riduzione mentre in caso contrario potrà salire ma fino al valore rappresentato dal “cap”. Il costo della garanzia per il cliente è rappresentato in genere da uno spread più alto rispetto ad un tasso variabile puro. Spesso nei mutui a tasso variabile con “cap” le banche sono solite introdurre il cosiddetto floor per fare in modo che il tasso variabile, in caso di tassi in diminuzione, non possa scendere oltremodo al di sotto di un certo livello (detto appunto “floor” o pavimento).
 

Cos'è il tasso d'ingresso?

Il tasso d’interesse che determina l’ammontare delle rate (composte da quota interesse + quota capitale) può essere più basso (generalmente per un periodo iniziale) da quello che caratterizzerà la parte restante dell’ammortamento. Gli istituti di credito, per soli fini commerciali, sono soliti applicare per un periodo iniziale non superiore a 24 mesi il tasso d'ingresso. Alla fine di tale periodo viene applicato il tasso a regime generalmente più elevato.
 

Meglio il tasso fisso o quello variabile?

Non esiste in valore assoluto un tasso migliore rispetto ad un altro. E’ sempre la particolarità dell’esigenza del cliente ha generare la scelta di una tipolgia tasso piuttosto che un’altra. Ci sarà il cliente più avvezzo al rischio e con un grado di sofisticazione finanziaria elevata che potrà preferire il tasso variabile mentre il cliente a reddito fisso e con un nucleo familiare a carico, con basse prospettive di crescita reddituale, che preferirà invece il tasso fisso.
 

Cos'è il tasso di usura?

Il tasso d’interesse non può superare un limite oggettivo, fissato dalla legge, rappresentato dalla soglia d’usura. Il Ministero del tesoro rileva trimestralmente il tasso effettivo globale medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I tassi medi come sopra rilevati e pubblicati nella gazzetta ufficiale, aumentati del 50%, rappresentano il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Se per ipotesi sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.
 

Cos'è la rata? Cos'è un piano di ammortamento?

La rata è l’importo che il mutuatario, a titolo di estinzione graduale del debito, deve versare alla banca che ha erogato il mutuo. Le rate vanno versate principalmente con periodicità mensile (esiste anche la rata trimestrale e semestrale) e sono elemento fondamentale del piano di ammortamento insieme alle scadenze, al capitale residuo, alla quota capitale ed alla quota interessi. La rata, composta da una quota interessi e da una quota capitale. In una prima fase iniziale si pagano sopratutto gli interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
 

Cosa succede in caso di ritardato pagamento di una rata? Cosa sono gli interessi di mora?

Si ha ritardato pagamento, secondo quanto stabilito dal Testo Unico Bancario (Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385) quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla sua scadenza. In tal caso il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare gli interessi di mora per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata. I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali. La banca può chiedere la risoluzione del contratto di mutuo quando il ritardato pagamento della rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive.
 

Si può estinguere parzialmente o totalmente in modo anticipato il mutuo?

La possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo è previsto dalla legge. La banca solitamente stabiliva un compenso (penale) a carico del mutuatario in relazione al capitale restituito anticipatamente. Grazie alla legge 40/2007 (legge Bersani), ai mutui stipulati per determinate finalità dal 2 febbraio 2007 non si applicano penali, mentre per quelli precedenti le penali sono state ridotte anche in relazione della tipologia di tasso previsto contrattualmente. Da ultimo, la normativa stabilisce anche un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007, sempre che siano stati contratti per l'acquisto o ristrutturazione di un'abitazione (o di un'unità destinata allo svolgimento della propria attività economica o professionale).
 

Che cos'è l'ipoteca? A cosa serve?

L'ipoteca rappresenta la garanzia per il creditore (nel contratto di mutuo è la banca) contro il pericolo dell'insolvenza (nel mutuo l’insolvenza è il mancato pagamento delle rate). L'ipoteca viene iscritta su pubblici registri e si estende sull'intero bene che ne è oggetto che rimane nella disponibilità del proprietario. L'ipoteca si estingue dopo un ventennio dalla sua iscrizione. Generalmente l'iscrizione ipotecaria precede la consegna dell’importo finanziato che, nonostante sia già erogato (e contestualmente costituito in deposito cauzionale presso il notaio rogante), viene reso disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca o anche al consolidamento dell’ipoteca (decorsi 10 giorni dalla iscrizione ipotecaria). Quando il venditore è soggetto fallibile, la banca, per evitare i rischi della revocataria fallimentare, eroga solo al consolidamento dell'ipoteca. In alcuni casi, e solo a discrezione della banca, l’erogazione può avvenire contestualmente all’atto. L'ipoteca che grava su un immobile insiste anche alle sue "pertinenze" (ad es.:un box o cantina).
 

In cosa consiste la fideiussione?

La fideiussione ` una garanzia personale che assiste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, il finanziamento. Questa ulteriore garanzia, richiesta dagli istituti di credito, viene rilasciata quasi sempre da un soggetto diverso dal mutuatario (genitore, coniuge, fratello o sorella). Il fideiussore garantisce con tutti i suoi beni presenti e futuri, insieme al mutuatario, l’adempimento del contratto di mutuo sottoscritto da quest'ultimo. La fideiussione ha natura accessoria; è valida solo se è valido il contratto principale. Il fideiussore, quindi, può opporre al suo creditore (in questo caso l’istituto di credito) tutte le eccezioni che spettano al mutuatario. La volontà di prestare la fideiussione deve essere espressa per iscritto.
 

Quando posso ottenere un mutuo?

La decisione degli istituti di credito di concedere o meno il mutuo è sempre subordinata alla verifica di alcuni requisiti soggettivi (età minima, residenza, cittadinanza) ed alla capacità di rimborso del richiedente il mutuo. Alla decisione finale (delibera definitiva) si arriva dopo che l’istituto di credito, attraverso un’attenta attività "istruttoria", ha valutato la "capacità di rimborso" del cliente e l’idoneità dell’immobile a rappresentare una congrua “garanzia reale” con l'iscrizione ipotecaria. Generalmente sia ha capacità di rimborso quando il rapporto fra la la rata ed il reddito netto mensile del richiedente non supera il 35% circa. C'è da dire che diversi sono i fattori che possono far propendere la banca per la concessione o meno del mutuo in deroga alla regola principale (patrimonialità del cliente).
 

Oltre alla rata devo sostenere altre spese?

Il mutuatario oltre al pagamento della rata (la cui componente interessi rappresenta il costo principale) deve anche sostenere le spese di istruttoria della pratica (da un minimo di 200 euro fino ad un massimo dell’1% calcolato sull’importo erogato), le spese di perizia, le spese assicurative per la polizza scoppio incendio obbligatoria per legge, l’imposta sostitutiva (0,25% sull’importo mutuato se prima casa altrimenti il 2%) e le spese notarili. Queste spese possono variare in funzione dell’importo richiesto e del valore dell’immobile.
 

Quali sono i documenti necessari per iniziare l'istruttoria?

Le banche generalmente sono solite richiedere la documentazione necessaria all'erogazione del mutuo in funzione della tipologia lavorativa del richiedente e del tipo di finalità per la quale viene richiesto il mutuo. I documenti da presentare per i lavoratori dipendenti sono:

  • Attestato di servizio rilasciato dal datore di lavoro con l’indicazione della data d’assunzione del dipendente; 
  • Originali delle ultime 2 buste paga e copia del modello Cud (e copia del mod.730 o Mod. Unico se presentato).
I documenti da presentare per i lavoratori autonomi ed i liberi professionisti sono:
  • Ultima copia completa del Mod. Unico;  
  • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.a.); 
  • Iscrizione all'albo di appartenenza;
  • Numero di attribuzione della partita I.V.A. 
Per tutti e per finalità acquisto casa ad integrazione dei documenti sopra elencati bisognerà produrre:
  • Documento d’identità e codice fiscale
  • Certificato di residenza; 
  • Stato di famiglia;
  • Estratto per sunto dell'atto di matrimonio con annotazioni relative alle eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • Copia della sentenza del tribunale nel caso di richiedenti separati o divorziati;
  • Copia della "proposta d’acquisto” o del "compromesso"; 
  • Copia della planimetria catastale; 
  • Copia dell'ultimo atto di provenienza dell'immobile; 
Per finalità surroga e sostituzione sarà necessaria produrre in aggiunta quanto segue:
  • L’atto di mutuo che si vuole surrogare o sostituire;
  • La dimostrazione del pagamento delle ultime tre rate di mutuo;
  • Il conteggio d’estinzione;
Per finalità ristrutturazione e completamento costruzione si dovranno consegnare:
  • La concessione edilizia o la D.I.A.
  • Preventivo lavori o computo metrico dettagliato.

Perché l'atto di mutuo si stipula alla presenza di un notaio?

L'atto di mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico alla presenza di un notaio. E’ la legge che lo richiede, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo". L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto.
 

Chi fa un mutuo ha qualche beneficio fiscale?

La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile genera un risparmio fiscale perchè gli interessi passivi pagati vengono portati in riduzione dell'Irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata a rappresentare l’abitazione principale. L'ammontare del risparmio fiscale varia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione. Per l’acquisto di una prima casa l’importo massimo su cui applicare la detrazione del 19% è pari a 4000 euro (760 euro). Per la ristrutturazione o la costruzione di una prima casa invece l’importo massimo su cui applicare la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro.
 

E' possibile ottenere un mutuo integrativo?

In presenza di un mutuo già acceso con relativa iscrizione ipotecaria è possibile per le banche concedere finanziamenti integrativi quando il valore dell’immobile è tale da poter permettere un’ulteriore iscrizione ipotecaria. Se ad esempio il valore dell’immobile è pari a 300.000 euro ed è stato contratto un mutuo per 100.000 euro, con iscrizione ipotecaria per 200.000 euro (al 200%), si potrà ancora richiedere un mutuo di 50.000 euro con iscrizione ipotecaria per 100.000 euro (al 200%). I 100.000 euro rappresenteranno il valore massimo di ipoteca (di secondo grado, quindi di minor garanzia per la banca) ancora iscrivibile sull’immobile e determineranno di conseguenza anche l’importo massimo del mutuo (sulla base della percentuale di ipoteca richiesta dalla singola banca). La minore garanzia rappresentata da un’iscrizione ipotecaria di secondo grado rende molto difficile la concessione di finanziamenti integrativi che sono di più facile ottenimento quando la banca erogante è la stessa del primo mutuo proprio perchè si tiene conto anche della parte di mutuo già rimborsata. 
 

Cos'è l'accollo di un mutuo?

Si ha accollo di un mutuo quando si subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato. L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è aperto all'adesione delle banche creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario: l'accollo in questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che obbligati al pagamento del debito ipotecario sono sia il contraente originario che il subentrante. Le banche aderiscano all’accollo solo dopo un’attenta valutazione della capacità di rimborso del subentrante.
 

Cosa si intende per sostituzione e surrogazione di un mutuo?

E’ possibile sostituire il proprio mutuo utilizzando due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. Il mutuo di sostituzione prevede la stipula un nuovo mutuo con una nuova banca con la cancellazione della vecchia ipoteca e la iscrizione della nuova ipoteca a favore della nuova banca. Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso (tipologia tasso e durata) senza variare l’importo rappresentato dal capitale residuo. Con la procedura di surrogazione non viene iscritta una nuova ipoteca a favore della nuova banca: quest’ultima “subentra” in quella già esistente.
 

Cosa si intende per sostituzione e surrogazione di un mutuo?

E’ possibile sostituire il proprio mutuo utilizzando due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. Il mutuo di sostituzione prevede la stipula un nuovo mutuo con una nuova banca con la cancellazione della vecchia ipoteca e la iscrizione della nuova ipoteca a favore della nuova banca. Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso (tipologia tasso e durata) senza variare l’importo rappresentato dal capitale residuo. Con la procedura di surrogazione non viene iscritta una nuova ipoteca a favore della nuova banca: quest’ultima “subentra” in quella già esistente.
 

Cosa si intende per sostituzione e surrogazione di un mutuo?

E’ possibile sostituire il proprio mutuo utilizzando due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. Il mutuo di sostituzione prevede la stipula un nuovo mutuo con una nuova banca con la cancellazione della vecchia ipoteca e la iscrizione della nuova ipoteca a favore della nuova banca. Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso (tipologia tasso e durata) senza variare l’importo rappresentato dal capitale residuo. Con la procedura di surrogazione non viene iscritta una nuova ipoteca a favore della nuova banca: quest’ultima “subentra” in quella già esistente.
 

E' possibile surrogare un mutuo ed ottenere una quota aggiuntiva di liquidità?

La surroga permette di sostituire senza spese il vecchio mutuo, divenuto ormai troppo oneroso, con un nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose. In questa occasione è possibile cambiare la tipologia tasso e la durata del mutuo ma non è possibile in generale variare l’importo che deve essere pari al capitale residuo del vecchio mutuo. Nell’ultimo periodo, alcune banche hanno introdotto sul mercato alcune tipologie di mutuo che permettono alla clientela di surrogare il vecchio mutuo senza spese (in questo caso c’è il subentro nella ipoteca della vecchia banca) concedendo contemporaneamente anche una quota di liquidità da utilizzare per le esigenze di spesa più disparate. La richiesta della quota di liquidità prevederà altresì una nuova iscrizione ipotecaria le cui spese saranno questa volta a carico del mutuatario. Questa possibilità oggi è data dal Trasforma Mutuo BNL Extra.
 

In che modo è possibile ottenere un mutuo INPDAP?

L'INPDAP generalmente sottoscrive convenzioni con Banche e Società finanziarie finalizzate alla concessione di prestiti e mutui ipotecari, a tassi generalmente scontati, destinati agli iscritti e ai pensionati pubblici e loro familiari. Possono richiedere un mutuo INPDAP i dipendenti pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali dell’INPDAP, i pensionati INPDAP, i pensionati di altre gestioni pensionistiche diverse dall’INPDAP iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali dell’INPAD, i dipendenti INPDAP. La domanda di finanziamento va presentata dal richiedente direttamente presso le banche o agli intermediari finanziari aderenti, che debbono provvedere all´istruttoria delle relative pratiche, con l'utilizzo di propria modulistica. I consulenti di MutuiSupermarket potranno supportare la clientela in tutte le fasi della ricerca del mutuo ricercato con la massima indipendenza, facilità e trasparenza.
 

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