Acquisto all'asta: informazioni e guida completa

Se il costo della casa che ti piacerebbe acquistare è un troppo elevato rispetto al tuo budget o se sei alla ricerca di un'affare immobiliare per investire i tuoi risparmi, partecipare ad un'asta immobiliare giudiziaria potrebbe essere un'ottima idea. Un tempo acquistare casa all'asta era un'opportunità riservata solo a chi era esperto di procedure giudiziarie; oggi invece, grazie a internet e alle modifiche che hanno reso più trasparenti e veloci le procedure, le aste immobiliari sono alla portata di tutti.

Con un'asta immobiliare giudiziara, il privato che avanza la migliore offerta di acquisto si aggiudica la proprietà di un immobile oggetto di asta. L'immobile è messo in vendita forzata all'interno di un processo esecutivo o fallimentare avviato dai creditori del proprietario dell'immobile (persona fisica o società) che, non potendo far fronte ai propri debiti, vede il proprio immobile pignorato e venduto tramite asta.

Le aste giudiziarie permettono in molti casi di acquistare immobili a condizioni vantaggiose rispetto a quelle di mercato - il risparmio medio rispetto al mercato può essere stimato attorno al 20% - ma è sempre necessario prestare particolare attenzione per evitare di incorrere in brutte sorprese (dettagli a seguire).

Per partecipare a un'asta immobiliare è necessario conoscere innanzitutto gli elementi chiave e le terminologie che definiscono un'asta giudiziaria:

• La perizia: è la relazione preparata da un perito - incaricato dal giudice - che stima il valore dell'immobile messo all'asta, tenendo in considerazione le condizioni dello stesso e lo stato del mercato immobiliare nell'area di riferimento. La perizia contiene gli identificativi catastali dell'immobile, la planimetria completa, la descrizione delle condizioni dell'immobile, delle eventuali problematicità (opere abusive, vincoli, servitù, debiti verso il condominio, etc.) e dello stato di abitazione (se l'immobile è libero o occupato da inquilini). La perizia può essere consultata da chi intende partecipare all'asta presso la cancelleria del tribunale, presso lo studio del professionista incaricato dell'asta o direttamente online (se l'asta è pubblicizzata online).

• L'ordinanza di vendita: è il provvedimento - emenato dal giudice - che definisce il processo di vendita dell'immobile tramite asta giudiziaria; l'ordinanza stabilisce in particolare il prezzo base dell'immobile, le modalità e la data di deposito della cauzione, la data di chiusura delle offerte, la data dell'asta e la data entro cui deve essere pagato il saldo del prezzo dell'immobile.

• Il custode giudiziario: è il soggetto - incaricato dal giudice - che deve gestire l'immobile pignorato al posto del debitore esecutato (il "vecchio" proprietario dell'immobile); il custode giudiziario si occupa per esempio di disdire eventuali contratti di locazione degli immobili messi all'asta e rende possibile la visita dell'immobile da parte di potenziali interessati all'acquisto in asta.

• L'avviso di vendita (o avviso d'asta): è il documento - di tipo pubblico - che contiene i dettagli dell'ordinanza di vendita emessa dal giudice; l'avviso contiene la descrizione dell'immobile messo in asta, la data e il luogo dell'asta, il prezzo base dell'immobile, la descrizione del rilancio minimo, la data ultima di presentazione delle offerte, le modalità di vendita e l'eventuale sito internet su cui è disponibile la perizia dell'immobile.

• La pubblicità: le informazioni riportate nell'avviso di vendita dell'immobile all'asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate tramite affissione all'albo del tribunale incaricato (almeno per 3 giorni), quotidiani locali o nazionali e siti internet autorizzati 45 giorni prima dell'asta. Sui siti dei tribunali di provincia (per esempio www.tribunale.roma.it o www.tribunale.milano.it) è possibile accedere alla sezione "vendite immobiliari giudiziarie" per visionare gli avvisi di vendita degli immobili attualmente pignorati. Un ulteriore elenco dei siti specializzati autorizzati è disponibile sul sito del Ministero di Grazia e Giustizia.

• L'asta: depositate le offerte di acquisto dell'immobile - entro i termini descritti nell'avviso d'asta - si partecipa all'asta presso il tribunale incaricato o presso gli studi di professionisti delegati dal giudice del processo esecutivo. Le aste giudiziarie immobiliari possono essere di due tipi: aste senza incanto (in tal caso, se sono presenti più offerte, si avvia una gara di aggiudicazione fra i presenti, con rilanci minimi a partire dell'offerta più elevata pervenuta) o aste con incanto (organizzata solo se la vendita senza incanto è andata deserta, che prevede una gara pubblica tra i diversi offerenti).

I passi per acquistare un immobile in asta giudiziaria sono tipicamente i seguenti:

• Si consultano le fonti pubblicitarie relative agli immobili per cui è in corso un processo di vendita (si veda sopra il paragrafo pubblicità).
• Si sceglie l'immobile di interesse.
• Si approfondisce il relativo avviso di vendita e si legge attentamente la perizia dell'immobile.
• Si organizza, se interessati, una visita dell'immobile contattando il custode giudiziario dell'immobile.
• Si procede ad un'offerta di acquisto in asta - seguendo le modalità e i termini indicati nell'avviso di asta - che potrà essere:
  • in busta chiusa: offerta in busta chiusa che indica il prezzo proposto per l'acquisto dell'immobile con allegata una cauzione pari al 10% di tale prezzo (oltre ai documenti richiesti nell'avviso di asta);
  • con incanto: offerta di partecipazione all'asta in carta legale senza indicazione di prezzo con allegata una cauzione pari all'ammontare specificato nell'avviso di asta (oltre ai documenti richiesti nell'avviso di asta).
• Si partecipa alla gara in asta presentandosi nel luogo in cui si tiene l'asta di vendita:
  • gara in busta chiusa: se si è in presenza di una sola offerta, l'immobile viene immediatamente aggiudicato (salvo il dissenso del creditore, in tal caso se l'offerta viene aumentata di 1/5 l'immobile viene aggiudicato ugualmente); se si è in presenza di più offerte, inizia una gara con rilanci minimi tra i diversi offerenti;
  • gara con incanto: si procede con una gara con rilanci minimi; il più alto rilancio si aggiudica l'immobile decorsi 3 minuti dalla sua presentazione in assenza di ulteriori rilanci; se un offerente non si presenta all'asta (personalmente o tramite procuratore) senza giustificati motivi o se l'offerente ritira l'offerta prima dell'apertura della gara, 1/10 della cauzione viene trattenuto come sanzione con il fine di evitare eventuali "azioni di disturbo all'asta".
• L'immobile viene aggiudicato (in maniera provvisoria o definitiva):
  • vendita in busta chiusa: l'aggiudicazione è sempre definitiva; entro i termini definiti nell'ordinanza di vendita iniziale, l'aggiudicatario dell'immobile deve versare il saldo del prezzo di acquisto;
  • vendita con incanto: l'aggiudicazione è sempre provvisoria e nei 10 giorni successivi alla chiusura dell'asta può essere presentata un'offerta superiore di 1/5 all'offerta di aggiudicazione precedente; se non perviene nessuna offerta, l'aggiudicazione dell'immobile diventa definitiva, altrimenti si indice una nuova gara a cui potranno partecipare il precedente aggiudicatario, il nuovo offerente e gli offerenti che avevano partecipato alla gara iniziale (qualora interessati e versando come deposito il doppio della cauzione iniziale).
• Si versa il saldo di acquisto dell'immobile: entro i termini descritti nell'avviso di vendita, l'aggiudicatario definitivo deve versare il saldo di acquisto dell'immobile (prezzo di aggiudicazione all'asta meno valore della cauzione versata); se l'aggiudicatario sottoscrive un mutuo per pagare il saldo del prezzo dell'immobile, la stipula del mutuo, il pagamento del saldo al tribunale e l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado a favore della banca, avvengono contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.
• Il giudice emette il decreto di trasferimento dell'immobile: con questo la proprietà dell'immobile viene trasferita all'aggiudicatario, vengono cancellati i pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie precedenti e il custode giudiziario rilascia l'immobile al nuovo proprietario.

L'ABI - Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali che gestiscono le aste immobiliari giudiziali hanno firmato una convenzione che permette la contestualità della stipula del mutuo (per l'acquisto dell'immobile) e del decreto di trasferimento (per il passaggio della proprietà all'aggiudicatario dell'immobile). L'accordo prevede, che nel momento in cui il giudice dispone la pubblicazione dell'avviso di vendita dell'immobile, venga indicata anche la possibilità di ottenere un mutuo ipotecario (per un importo fino all'80% del valore dell'immobile) da parte delle banche aderenti all'iniziativa. L'elenco aggiornato delle banche che hanno aderito alla convenzione con i Tribunali è disponibile sul sito dell'ABI, organizzato per singola provincia italiana.

La banca contattata avvierà l'istruttoria per la concessione del mutuo che, se positiva, consentirà la stipula di un preliminare di mutuo: il denaro verrà effettivamente erogato dalla banca solo se l'interessato, a seguito della vendita, si aggiudica l'immobile. In questo caso la banca si impegna a erogare il mutuo entro il termine di 60 giorni previsto dal tribunale. Se invece chi ha fatto l'offerta non si aggiudica l'immobile, il preliminare firmato con la banca non ha alcun effetto e nessun costo.

Il giudice firmerà il decreto di trasferimento dell'immobile nel momento in cui riceverà un primo assegno circolare di importo pari al saldo del prezzo di aggiudicazione dell'immobile e un secondo assegno circolare per la copertura delle imposte e oneri del procedimento. Nel caso in cui il mutuo erogato non coprisse l'intero importo dovuto, l'aggiudicatario dovrà consegnare un ulteriore assegno circolare per l'intero ammontare residuo. Allo stesso modo, l'aggiudicatario dovrà farsi carico degli onorari notarili per la stipula dell'atto di mutuo, costo non ricompreso all'interno della procedura di aggiudicazione dell'immobile.

Stipulato l'atto di mutuo, il notaio trascriverà il decreto di trasferimento dell'immobile e contestualmente iscriverà la nuova ipoteca sull'immobile stesso.

Attenzione agli immobili già occupati: anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell'immbile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nei casi di immobili occupati senza contratto di affitto o occupati da inquilini morosi "non collaborativi", sarà necessario rivolgersi ad un proprio legale che dovrà avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. Ciò comporta inevitabilmente ulteriori costi che saranno a carico del nuovo proprietario dell'immobile e un allungamento dei tempi di disponibilità dell'immobile, a volte oltre i tempi previsti inizialmente per poter disporre effettivamente dell'immobile. Da ultimo, potrebbe accadere che al momento del rilascio dell'immobile le condizioni dello stesso siano molto peggiori rispetto a quelle verificate al momento della prima visita (o verificate dal perito al momento del primo sopralluogo).

Attenzione al proprio budget di acquisto casa: è necessario definire sempre in anticipo rispetto all'asta - e quindi rispettare in sede di asta - il prezzo massimo a cui si è disposti ad acquistare l'immobile, per non farsi trascinare dall'emotività nel corso della gara con rilanci minimi che potrebbe avvenire in sede di aggiudicazione dell'immobile; in questo senso, è consigliabile partecipare a una vendita in asta di un immobile a cui non si è interessati per capirne a fondo il meccanismo ed essere preparati.

Attenzione alle spese: è consigliabile - sempre prima di partecipare ad un'asta - informarsi sulle spese da sostenere oltre all'eventuale prezzo di aggiudicazione dell'immobile; devono infatti essere considerate non solo le imposte di registro o l'IVA, ma anche eventuali spese condominiali pendenti e eventuali onorari professionali da sostenere per il trasferimento e l'effettiva presa in disponibilità dell'immobile.