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Piano ammortamento mutuo: cos'è e cosa devi sapere? Guida completa

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Piano ammortamento mutuo: cos'è e cosa devi sapere? Guida completa

Piano ammortamento mutuo: cos'è e cosa devi sapere? Guida completa

Rate e piano di ammortamento: l'ammortamento alla francese, il tasso variabile e gli effetti sulla rata, il pre-ammortamento

Scheda Pratica di
Ultimo aggiornamento:

Che cos'è il piano di ammortamento del mutuo

Il piano di ammortamento, detto anche piano di rimborso del mutuo, può essere definito come la tabella numerica riepilogativa dei pagamenti delle rate future - da effettuare nei confronti delle banche - per rimborsare il capitale del mutuo preso a prestito. La tabella standard e più diffusa del piano di ammortamento riporta le seguenti informazioni, organizzate solitamente per colonne:

Esempio di piano di ammortamento di un mutuo

Rata Scadenza Capitale residuo Importo Rata Quota interessi Quota capitale TAN Spesa
1 20/03/2014 € 119.697,80 € 772,20 € 470,00 € 302,20 4,70% € 0,00
2 20/04/2014 € 119.394,43 € 772,20 € 468,82 € 303,38 4,70% € 0,00
3 20/05/2014 € 119.089,86 € 772,20 € 467,63 € 304,57 4,70% € 0,00
4 20/06/2014 € 118.784,10 € 772,20 € 466,44 € 305,76 4,70% € 0,00
5 20/07/2014 € 118.477,14 € 772,20 € 465,24 € 306,96 4,70% € 0,00
6 20/08/2014 € 118.168,98 € 772,20 € 464,04 € 308,16 4,70% € 0,00
7 20/09/2014 € 117.859,61 € 772,20 € 462,83 € 309,37 4,70% € 0,00
8 20/10/2014 € 117.549,04 € 772,20 € 461,62 € 310,58 4,70% € 0,00
9 20/11/2014 € 117.237,24 € 772,20 € 460,40 € 311,79 4,70% € 0,00
10 20/12/2014 € 116.924,22 € 772,20 € 459,18 € 313,02 4,70% € 0,00
11 20/01/2015 € 116.609,98 € 772,20 € 457,95 € 314,24 4,70% € 0,00
12 20/01/2015 € 116.294,51 € 772,20 € 456,72 € 315,47 4,70% € 0,00

 

Prime 12 rate del piano di ammortamento calcolato per richiesta mutuo di importo € 120.000, durata 20 anni, TAN fisso pari al 4,70%, senza spese accessorie.

  • Numero rata: riporta il numero progressivo che identifica la singola rata di pagamento prevista dal piano di ammortamento del mutuo.
  • Scadenza: riporta la data di pagamento della rata del mutuo, di norma concidente con gli ultimi giorni del mese di calendario.
  • Capitale residuo: mostra il capitale residuo del mutuo che rimane ancora da rimborsare alla banca a valle del pagamento dell'ultima rata mensile.
  • Importo rata: riporta il valore della rata mensile del mutuo da corrispondere alla banca.
  • Quota interessi e quota capitale: ogni rata è formata da due componenti, una componente chiamata "quota interessi" che rappresenta gli interessi pagati dal sottoscrittore del mutuo per remunerare la banca relativamente al finanziamento ricevuto, e una componente chiamata "quota capitale" che rappresenta la parte di capitale presa a prestito rimborsata tramite il pagamento della singola rata (di conseguenza, dopo il pagamento di ogni rata, il capitale residuo da rimborsare alla banca si ridurrà della quota capitale rimborsata alla banca con il pagamento dell'ultima rata).
  • TAN: Tasso Annuo Nominale, è il tasso di interesse applicato dalla banca per il calcolo della quota interessi della singola rata (di più sul tema nella seconda parte della guida).
  • Spese: spese mensili addebitate insieme alla rata, oltre la quota interessi e quota capitale, tipicamente si tratta di spese amministrative di incasso rata o spese annuali di gestione amministrativa del rapporto di mutuo.

I piani di ammortamento vengono solitamente calcolati online (richiedi un preventivo mutuo online con il nostro comparatore mutui) o vengono consegnati dalla banca al momento della richiesta del primo preventivo mutuo e sono sempre calcolati in base alle condizioni economiche di offerta di ciascun singolo mutuo al momento della richiesta del preventivo. In molti casi, questi piani di ammortamento sono esclusivamente delle simulazioni di piano di rimborso illustrative e non vincolanti, in quanto:

  • I piani di ammortamento per mutui a tasso variabile: vengono calcolati ipotizzando un tasso variabile che "non varia" durante il piano di rimborso del mutuo, in quanto non è possibile ipotizzare con certezza l'andamento futuro degli indici di riferimento del mutuo a tasso variabile (Euribor e BCE) che sono utilizzati per calcolare l'importo della singola rata futura del mutuo. Se si vuole ottenere una simulazione esemplificativa di come potrebbe variare la rata del mutuo a tasso variabile nel corso del piano di rimborso del mutuo, MutuiSupermarket ha sviluppato un calcolatore proprietario online del calcolo della rata futura del mutuo a tasso variabile.
  • I piani di ammortamento in fase di preventivazione: sono calcolati in base alle condizioni economiche offerte dalla banca al momento della richiesta del preventivo e queste condizioni possono cambiare, anche in maniera considerevole, fra il momento della richiesta del primo preventivo e il momento della effettiva stipula o sottoscrizione del mutuo; per approfondire l'argomento e evitare brutte sorprese, leggi la nostra guida "Il tasso del preventivo mutuo e il tasso di stipula del mutuo: perché sono differenti".

Il piano di ammortamento alla francese

Esistono differenti piani di ammortamento del mutuo. A titolo di esempio possiamo citare il piano di ammortamento detto "all'italiana", con quote di capitale dello stesso importo e quote di interessi decrescenti (quindi con rate decrescenti nel tempo) o il piano di ammortamento contrario "a rate crescenti" nel tempo. Ma il piano di ammortamento più diffuso in Italia - che conta quasi per la totalità dei mutui erogati a privati e famiglie - è il cosiddetto piano di ammortamento alla francese.

Peso percentuale della quota interessi e della quota capitale sul totale rata, dalla prima all'ultima rata per un mutuo a tasso fisso di importo pari a € 120.000 e durata 20 anni (240 rate)

La rata del piano di ammortamento francese prevede una quota capitale crescente nel tempo e una quota interessi decrescente. All'inizio si pagano quindi soprattutto interessi; mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. La modalità di calcolo degli interessi ha una conseguenza importante: eventuali rialzi dei tassi, se avvengono nelle rate finali del rimborso, hanno sulle tasche di chi deve rimborsare il mutuo un impatto poco rilevante, perché ormai il debito residuo è basso, e quindi l'interesse calcolato da pagare è tendenzialmente poco oneroso.

Se prendiamo in considerazione un mutuo a tasso variabile, il piano di ammortamento francese prevede due tipologie di piano di rimborso del capitale:

  • Piano di rimborso ricalcolato per rata (piano di ammortamento francese classico): il piano di rimborso del mutuo è ricalcolato mensilmente in base alle variazioni del tasso di interesse; ogni mese viene rilevato e calcolato il nuovo tasso di interesse del mese con il quale viene ricalcolato l'intero piano di ammortamento: la rata si ricalcola sul debito residuo del mese precedente, la quota interessi sul debito residuo, mentre la quota capitale è data sempre dalla differenza fra rata di periodo e quota interessi. Fra le banche che utilizzano il piano di rimborso del capitale ricalcolato per rata troviamo, fra le altre, Unicredit, CheBanca, Cariparma e IWBank.
  • Piano di rimborso fissato alla stipula (piano di ammortamento francese modificato): il piano di rimborso del mutuo è fissato dalla banca al momento della stipula; le quote capitale sono determinate per tutta la durata del mutuo sulla base del tasso iniziale;  le quote capitale così calcolate si "congelano" e sulle stesse si sommano le quote interessi calcolate mensilmente con il tasso rilevato nel mese; la rata finale è data dalla somma della quota capitale iniziale (quella calcolata con il primo tasso di interesse) e la nuova quota interessi. Fra le banche che utilizzano il piano di rimborso del capitale fissato alla stipula troviamo, fra le altre, BNL - Gruppo BNP Paribas, ING Direct, Barclays, BPM - Banca Popolare di Milano e Monte Paschi di Siena.

Per comprendere meglio le modalità di calcolo di un piano di ammortamento alla francese classico e modificato, puoi scaricare il modello di simulazione in excel del calcolo rata mutuo con ammortamento alla francese.

Mutuo a tasso variabile e effetti dei differenti tipi di ammortamento

Le differenze di calcolo fra i due piani di ammortamento francese - classico e modificato - hanno delle implicazioni per chi deve effettuare i pagamenti delle rate di un mutuo a tasso variabile:

  • Spesa per interessi: in ipotesi di sinusoide classica di variazione dell'indice di riferimento Euribor (oscillazione Euribor 1%-5% e lunghezza di un ciclo completo 8 anni), la spesa totale per interessi è abbastanza allineata; il piano di ammortamento francese con quote fissate alla stipula permette un leggero risparmio in termini di interessi, intorno al 3-5% rispetto il piano di ammortamento francese classico.
  • Volatilità rata: il piano di ammortamento francese con quote capitale fissate alla stipula presenta però maggiori oscillazioni della rata, quindi valori della rata più alti in clima di tassi crescenti e valori più bassi in clima di tassi decrescenti rispetto la rata di un omologo mutuo con piano di ammortamento ricalcolato per rata (vedere grafico allegato calcolato per un mutuo di 20 anni); questo perchè ogni mese al momento del calcolo della rata le quote capitale sono già fissate e non si verifica quell'effetto di "normalizzazione delle rate" che avviene con il piano di ammortamento francese classico, dove per la determinazione della rata si effettua un nuovo calcolo del piano di ammortamento che produce un effetto di normalizzazione sull'intero piano di ammortamento per cercare di rendere la rata costante attraverso tutto il piano di ammortamento.

Sono pochissimi i mutuatari che conoscono la differenza fra le due tipologie di piano di ammortamento francese classico e francese modificato, però è nell'interesse dei richiedenti appurare, in una fase iniziale di richiesta di mutuo, le modalità di calcolo del piano di ammortamento del mutuo individuato. Soprattutto nella fase storica attuale - dove si può dare quasi per assodato un periodo di 3-5 anni di continua e prolungata crescita tassi - il piano di ammortamento francese classico (con un piano di rimborso ricalcolato mensilmente) permette di ottenere una rata con minore oscillazione rispetto alla rata di un piano di ammortamento francese modificato (con un piano di rimborso fissato alla stipula).

Questa minore oscillazione può produrre differenze di rata al picco di valore delle rate anche significative, dell'ordine dell'8-10%.

In termini assoluti, scegliere un mutuo con piano di ammortamento francese classico per un importo richiesto di 130.000 euro su 20 anni, potrebbe portare nella fase di culmine della rata variabile ad un risparmio di 50-70 euro per rata per un periodo compreso fra 1 e 2 anni, producendo così un risparmio complessivo superiore ai 1000 euro. Chiaramente poi negli anni questo sarebbe controbilanciato da una minore convenienza della rata calcolata con un piano di ammortamento francese classico nel momento di tassi variabili ai minimi (momento più in là nel tempo rispetto alla fase storica attuale; di più, secondo la teoria del valore temporale del denaro e considerando l'attualizzazione dei flussi monetari, è meglio spendere di più fra 7-8 anni che fra 3-4 anni). Ad ogni modo, come già detto in precedenza, la spesa totale per interessi nei due tipi di piano di ammortamento è abbastanza simile, cambiano solo i profili di volatilità della rata e gli impatti di breve e di lungo sugli esborsi mensili dovuti per il rimborso del mutuo.

Il pre-ammortamento tecnico del mutuo

Nel caso in cui la stipula del mutuo avvenga in un giorno diverso dalla data di decorrenza standard del piano di rimborso (o ammortamento) del mutuo, il piano di ammortamento prevedrà una prima rata composta di solo interessi, detta di pre-ammortamento tecnico del mutuo.

La rata di pre-ammortamento tecnico del mutuo è una rata di solo interessi calcolata sull'importo del mutuo e sui giorni di pre-ammortamento del mutuo, ossia i giorni intercorrenti fra la data di stipula del mutuo e il giorno precedente alla data di decorrenza del piano di ammortamento. La data di decorrenza del piano di ammortamento viene stabilita da ciascuna banca in maniera differente, e solitamente coincide con l'ultimo o il primo giorno del mese di calendario, per essere compatibile con le tempistiche di accredito dello stipendio del nuovo mutuatario.

Possiamo distinguere diversi gruppi di comportamento da parte delle banche:

  • banche che prevedono la decorrenza il primo giorno del mese (per esempio ING Direct, CheBanca, Cariparma, Webank e BPM) - periodo di preammortamento massimo 31 giorni, minimo 0
  • banche che prevedono più date di decorrenza nel mese - per es. Barclays prevede 4 decorrenze nei giorni 1, 8, 15 e 22 del mese - periodo di preammortamento massimo 10 giorni, minimo 0
  • banche che prevedono la decorrenza del mutuo il primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula (per es. BNL) - periodo di preammortamento massimo 60 giorni, minimo 30
  • banche che prevedono un preammortamento non tecnico-obbligatorio ma solamente facoltativo con il cliente che può sceglierne la durata del pre-ammortamento da un minimo di 3 ad un massimo di 24 mesi (per es. UBI)

Per i mutui a tranche - per ristrutturazione o completamento costruzione - il discorso è invece lievemente diverso: l'ammortamento decorre dall'erogazione dell'ultima tranche, quindi dalla stipula all'erogazione dell'ultima tranche il mutuatario pagherà solo interessi di preammortamento calcolati con riferimento agli importi effettivamente erogati nelle diverse tranche.

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