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La scelta del miglior mutuo casa parte dalla rata sostenibile, dal profilo dei richiedenti. I consigli per chi vuole sostituire il vecchio mutuo.

Scheda Pratica di
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La rata del mutuo è importante ma non è tutto

Una tipica domanda che spesso riceviamo dai nostri clienti è: "Quale è il miglior mutuo per me? In altre parole, quale è il mutuo che mi permette di acquistare casa e ottenere la rata più bassa in assoluto?". In realtà questa si configura come una doppia domanda che merita due risposte differenti.

È semplice indicare quale sia il mutuo offerto sul mercato che permette oggi di ottenere la rata di importo più bassa: quasi sicuramente si tratterà di un mutuo a tasso variabile indicizzato all'Euribor. Minore poi saranno l'importo del mutuo e maggiore la durata dello stesso, minore sarà l'ammontare della rata.

È invece molto più complicato segnalare il miglior mutuo per il singolo e particolare richiedente. In questo caso entrano in gioco una serie di fattori da considerare, che il richiedente stesso del mutuo deve analizzare e condividere, fra cui:

  • Lo stato civile del richiedente e l'età
  • Le esigenze in termini di propensione o avversione al rischio
  • Le aspettative di incremento futuro dei propri redditi

È quindi consigliabile avvalersi della consulenza professionale di un mediatore creditizio esperto in mutui per privati e famiglie che sappia cogliere e approfondire le esigenze, le aspettative e la situazione di partenza del o dei potenziali mutuatari, per poter poi proporre la scelta di mutuo più in linea con il profilo dei richiedenti assistiti.

Terminata questa fase chiave dell'analisi, si potrà quindi individuare il mutuo casa - che potrà essere indifferentemente un mutuo a tasso variabile o un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso misto, con abbinate le diverse opzioni tasso del caso - che permette ai richiedenti di risparmiare e contenere al massimo il costo della rata. In altre parole, cercare la rata del mutuo più bassa sul mercato può essere sicuramente un modo di approcciare la scelta del proprio mutuo, ma può facilmente portare a decisioni incoerenti con il proprio profilo, che non necessariamente daranno, negli anni futuri, la tranquillità di aver fatto la scelta giusta e più adatta.

I migliori mutui casa in base ai profili dei richiedenti

Per fornire degli esempi concreti di quali possano essere le migliori soluzioni di mutuo in base ai profili dei richiedenti, abbiamo creato delle "situazioni tipo" di partenza. I richiedenti ipotizzati rappresentano situazioni molto comuni che spesso incontriamo nel corso della nostra attività di assistenza in ambito mutui casa. Se però vuoi ottenere una consulenza personalizzata da parte di un esperto mutui casa, ti consigliamo di contattarci o di chiamarci direttamente al nostro numero verde 800.901.900.

PROFILO A - Single 28 anni, reddito 1.200 euro/mese

Valore immobile € 155.000

Il giovane single che vuole impiegare i primi risparmi, e può avvalersi anche dell'aiuto dei genitori per il pagamento di un anticipo complessivo di circa € 45.000, potrà accedere ad un mutuo a tasso variabile a 30 anni di € 110.000. Il tasso variabile è normalmente consigliato a giovani con aspettative future di carriera: offre il vantaggio immediato di rate ridotte durante i primi anni di ammortamento - grazie a tassi di interesse Euribor vicini ai minimi storici - e non pone particolari problemi di sostenibilità della rata nel tempo, grazie ad un incremento atteso dei redditi negli anni. Le banche online con processi di analisi a distanza snelli e dapiti (tramite e-mail e telefono) che spesso offrono mutui a condizioni promozionali (con tassi scontati e zero spese), potrebbero fornire soluzioni di mutuo sicuramente interessanti per il tipo di profilo considerato; segnaliamo il Mutuo a tasso variabile ING Direct, il Mutuo a tasso variabile WeBank e il Mutuo a tasso variabile IWBank.

PROFILO B - Giovane coppia senza figli, 32 anni, reddito complessivo 2.600 euro/mese

Valore immobile € 250.000

La giovane coppia ancora senza figli che intende acquistare la casa in cui far crescere la propria famiglia ha 2 necessità da coniugare: la convenienza di una rata bassa nei primi anni di ammortamento e la possibilità di avere una rata certa nel caso in cui la nascita di un figlio porti ad un aumento delle spese familiari complessive, per necessità di pianificazione delle future uscite mensili. I mutui a tasso misto consentono la scelta del tipo di tasso fisso/variabile ogni 2, 5 o 10 anni con uno spread fisso predeterminato in contratto. Diverse banche propongono offerte scontate su mutui a tasso misto, segnaliamo il Mutuo a tasso misto Deutsche Bank che de facto regala l'opzione del tasso misto, applicando ai propri mutui a tasso misto le stesse condizioni economiche applicate ai mutui a tasso variabile.

PROFILO C - Coppia con figli, 38 anni, reddito complessivo 3.300 euro/mese

Valore immobile € 280.000

La coppia con bambini che acquista casa impiegando la quasi totalità dei propri risparmi vuole contenere al massimo l'impatto della rata - e quindi opterà per un mutuo a tasso variabile - ma non sarà disposta a sostenere il rischio di un aumento incontrollato della stessa. Per soddisfare queste esigenze un mutuo a tasso variabile con cap è l'ideale: da subito si ottiene una rata di importo inferiore di oltre il 10-20% rispetto ad un omologo mutuo a tasso fisso, e di più si ottiene la certezza che il tasso non superi mai la soglia del tetto massimo (detto appunto "Cap"). Segnaliamo in questo caso le proposte di mutuo variabile con cap BNL, mutuo variabile con cap BPM e mutuo variabile con cap CheBanca che ad oggi propongono cap massimi al tasso variabile di poco superiori al 6%.

PROFILO D - Pensionati, reddito complessivo € 2.000

Età: 60 anni. Valore immobile € 150.000

I pensionati che dispongono di redditi fissi non soggetti a significative rivalutazioni nel tempo hanno la necessità di una rata fissa e di importo certo. Spesso scelgono di non impegnare la totalità dei propri risparmi nell'acquisto della casa, per poter far fronte a future spese sanitarie o necessità dei propri familiari. Per loro la soluzione è un mutuo a tasso fisso. Molte banche prevedono un limite di età per i richiedenti alla scadenza del mutuo pari a 75 anni, quindi la durata massima ammissibile è di 15 anni. Segnaliamo in questo caso le offerte di Mutuo a tasso fisso di Intesa Sanpaolo.

E chi ha già un mutuo? Ecco le migliori scelte di gestione

PROFILO A - Giovane lavoratore dipendente, reddito 1.600 euro/mese, disponibilità sul conto 500 euro

Il giovane impiegato alla prima occupazione stabile vuole ridurre al minimo il peso della rata sul proprio reddito mensile netto, per iniziare ad accantonare i primi risparmi per far fronte a potenziali necessità future (viaggi, matrimonio, etc.). La rata sostenibile mensile può essere di circa 500 euro mensili. La rinegoziazione del proprio mutuo con la banca da un tasso fisso ad un tasso variabile permetterebbe il risparmio di circa 50-100 euro al mese. Se invece il mutuo in essere è già a tasso variabile, la rinegoziazione da una durata di 20 anni a 25 anni o 30 anni permetterebbe un rispamio mensile rispettivamente di 50 - 120 euro mensili.

PROFILO B - Giovane coppia senza figli, reddito 2.800 euro/mese, disponibilità sul conto: 5.000 euro

La coppia di lavoratori dipendenti trentenni a tendere vuole allargare la famiglia. L'obiettivo è quello di avere una rata predicibile nel tempo per non correre rischi e poter pianificare con tranquillità le uscite future. Per poter ottenere una rata in linea con quella pagata e beneficiare di una maggiore sicurezza, l'opzione migliore è la surroga del mutuo a favore di banche che offrono soluzioni di portabilità del mutuo a tasso variabile con cap o a tasso fisso particolarmente vantaggiose.

PROFILO C - Coppia con figli, reddito 3.500 euro/mese, disponibilità sul conto: 45.000 euro

La famiglia composta da due genitori e due figli con 10 anni di mutuo alle spalle vuole utilizzare al meglio i propri risparmi per avere un maggiore rendimento e far crescere il capitale, a beneficio di una maggiore tranquillità economica futura. Parte della disponibilità liquida sul conto può essere utilizzata per un rimborso parziale o totale del capitale residuo del proprio mutuo. Se il tasso di interesse del proprio mutuo è attorno al 4-5%, utilizzare la propria liquidità per rimborsare il mutuo è equivalente ad un impiego del proprio capitale su forme di investimento con ritorni molto elevati (in linea con il tasso di interesse pagato sul proprio mutuo). La rata mensile del mutuo viene ridotta o si annulla e la nuova liquidità può andare ad alimentare la disponibilità sul conto. Per approfondire il tema del rimborso parziale o totale del mutuo, leggi la nostra guida L'estinzione anticipata del mutuo.

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