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Tasse per l'acquisto della prima casa e imposte sull'acquisto

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Tasse per l'acquisto della prima casa e imposte sull'acquisto

Tasse per l'acquisto della prima casa e imposte sull'acquisto

Una guida dettagliata sulle imposte che gravano sull'acquisto dell'immobile: il regime agevolato per la prima casa, l'acquisto da impresa e da privato

Scheda Pratica di
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Acquisto casa: una panoramica sulle imposte

L'acquisto della casa è soggetto al pagamento di alcune imposte che dipendono da:

  • Tipologia di soggetto venditore: per es. soggetto privato o impresa di costruzioni
  • Destinazione dell'immobile acquistato: per es. utilizzo come prima casa o seconda
  • Tipo di immobile acquistato: per es. abitazione di lusso o altro tipo

Le imposte previste sono 4:

  • IVA: viene applicata solo nel caso in cui il venditore dell'immobile sia un'impresa di costruzioni (o un'impresa con principale oggetto sociale la compravendita di immobili); l'IVA va sempre applicata al valore dell'immobile dichiarato nell'atto di compravendita (il valore catastale dell'immobile non può essere preso come base imponibile)
  • Imposta di registro: dovuta al momento della registrazione dell'atto di compravendita presso l'Agenzia delle Entrate
  • Imposta ipotecaria: dovuta per la trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari (come tale riguarda non solo le compravendite ma anche successioni, donazioni e ipoteche)
  • Imposta catastale: dovuta per la registrazione dei trasferimenti immobiliari al Catasto Immobili dell'Agenzia delle Entrate.

Le imposte di registro, quella ipotecaria e quella catastale sono versate dal notaio presso cui è stato sottoscritto l'atto di compravendita nel momento in cui il notaio procede alla registrazione dell'atto presso i relativi registri e uffici. Nel caso di acquisto immobile per uso abitativo, l'acquirente può chiedere espressamente al notaio che come base imponibile per il calcolo delle imposte indirette (imposte di registro, ipotecaria e catastale), sia preso il valore catastale dell'immobile al posto del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita (in questo caso il valore catastale dell'immobile dovrà essere inserito nell'atto di compravendita assieme all'effettivo prezzo di cessione dell’immobile). Ad ogni modo, se la compravendita avviene tramite un mutuo, la base imponibile di calcolo delle imposte indirette dovrà essere almeno uguale all'importo del mutuo. Se viene utilizzato il valore catastale dell'immobile come base imponibile di calcolo delle imposte indirette, la legge prevede una riduzione del 30% per le tariffe notarili.

Segnaliamo che il Decreto Istruzione Settembre 2013 – Dl 104/2013 – ha ridotto con decorrenza 1 gennaio 2014 le imposte indirette (di registro, ipotecaria e catastale) con l'obiettivo di favorire la compravendita tra privati di immobili con destinazione prima casa. Le imposte indirette relative alla compravendita di immobili di lusso (anche se prima casa) sono state al contrario riviste in aumento.

Le imposte per l’acquisto della prima casa

L'acquirente persona fisica che acquista la sua prima casa da un privato dovrà pagare le seguenti imposte al momento della sottoscrizione dell'atto di compravendita (detto anche rogito):

  • imposta di registro del 3% -> ridotta al 2% dall'1 gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 168 Euro -> ridotta a 50 Euro dall'1 gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 168 Euro -> ridotta a 50 Euro dall'1 gennaio 2014

Per godere delle nuove aliquote agevolate per acquisto prima casa e compravendita fra privati, devono essere rispettati i seguenti requisiti:

  • l'abitazione non deve avere caratteristiche di lusso (sono considerate di lusso e non usufruiscono delle agevolazioni gli immobili di categoria catastale A/1 - abitazioni di tipo signorile, A/8 - abitazioni in ville e A/9 - castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico)
  • l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza (o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula)
  • nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare di:
    • non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto
    • non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa
    • impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto qualora già non vi risieda.

La riduzione delle imposte relative all'acquisto della prima casa da parte di un privato che acquista da altro privato permette un risparmio considerevole. Ipotizziamo una base imponibile di 200.000 Euro per il nuovo immobile acquistato:

  • vecchio regime fiscale: imposta di registro 200.000 x 3% = 6.000 Euro + imposta ipotecaria 168 Euro + imposta catastale 168 Euro, totale 6.336 Euro
  • nuovo regime fiscale: imposta di registro 200.000 x 2% = 4.000 Euro + imposta ipotecaria 50 Euro + imposta catastale 50 Euro, totale 4.100 Euro
  • risparmio totale con le nuove aliquote agevolate prima casa: 2.236 Euro.

Se l'acquirente persona fisica acquista la sua prima casa da impresa costruttrice (o impresa di ristrutturazione) entro 4 anni dal completamento dei lavori, le imposte saranno invece le seguenti:

  • IVA del 4% (22% se l'immobile è di lusso)
  • imposta di registro fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014

Se l'acquirente persona fisica acquista da impresa non costruttrice oppure costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni dal completamento dei lavori, le imposte saranno invece le seguenti:

  • IVA esente
  • imposta di registro del 3% -> ridotta al 2% dall'1 gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014

Da ultimo, è bene ricordare che i compensi pagati ad agenti immobiliari per l'acquisto della prima casa sono detraibili fiscalmente ai fini IRPEF nella misura del 19% – in un solo anno fiscale – fino ad un importo massimo di 1.000 Euro.

Le imposte per l’acquisto della seconda casa

L'acquirente persona fisica che acquista la sua seconda casa da un privato dovrà pagare le seguenti imposte al momento della sottoscrizione dell'atto di compravendita:

  • imposta di registro del 7% -> aumentata al 9% dall'1 gennaio 2014
  • imposta ipotecaria del 2% -> trasformata in 50 euro fissi dall'1 gennaio 2014
  • imposta catastale dell'1% -> trasformata in 50 euro fissi dall’1 gennaio 2014

Se l'acquirente persona fisica acquista la sua seconda casa da impresa costruttrice (o impresa di ristrutturazione) entro 4 anni dal completamento dei lavori, le imposte saranno invece le seguenti:

  • IVA del 10% (22% se l'immobile è di lusso)
  • imposta di registro fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014
  • imposta ipotecaria fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014
  • imposta catastale fissa di 168 Euro -> aumentata a 200 Euro dall'1 gennaio 2014
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