Come scegliere il mutuo e... vivere sereni

7 consigli per una scelta da PRO

"Tasso di preventivo" e "Tasso di stipula" finale: conoscerli per evitare brutte sorprese

Il tasso di offerta del mutuo presentato in fase di richiesta preventivo o calcolo prima rata può spesso risultare differente dal tasso finito di stipula riportato nel contratto di mutuo. E questo secondo tasso è ben più importante del primo, dato che determinerà l'importo finale delle rate del mutuo e quindi il costo totale del finanziamento.

Il tasso finito comunicato in sede di preventivo si basa su variabili economiche – come lo spread e gli indici di riferimento Euribor e IRS – validi al momento della richiesta preventivo. Ma queste variabili sono soggette a mutamenti nel tempo e non necessariamente rimarranno le stesse durante i 60-100 giorni che tipicamente intercorrono fra la richiesta preventivo e l’atto di mutuo. Differenti Istituti di credito seguono differenti logiche di calcolo del tasso di stipula finale. A titolo di esempio, alcuni Istituti garantiscono uno spread (o tasso finito) finale di stipula:
  • per tutte le stipule che avverranno entro una data limite già fissata nel futuro che in alcuni casi potrebbe anche essere il mese stesso in cui viene fornito il preventivo; qualora la stipula avvenisse in un mese seguente non è possibile dunque conoscere con certezza il futuro tasso di stipula;
  • determinato unicamente al momento della delibera del finanziamento e congelato per un periodo di tempo compreso fra un minimo di 60 e un massimo di 180 giorni

Qui una tabella riassuntiva delle modalità di calcolo del tasso di stipula da parte delle principali Banche.

Suggeriamo quindi di chiedere sempre informazioni circa le modalità di determinazione dei tassi di stipula finali, ipotizzando da subito una possibile data di erogazione del proprio mutuo. Come si dice, guardare in avanti conviene sempre.
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GUIDA PRATICA

I suggerimenti di MutuiSupermarket da tenere a mente

- di | 8 febbraio 2019

# 1 - Pensa al mutuo sin dall'inizio

È sempre buona norma inserire nel compromesso la clausola "Proposta vincolata all'accettazione del mutuo", che ci eviterà il rischio di perdere l'acconto versato qualora si avessero problemi ad ottenere il mutuo.

Inoltre, è fondamentale appurare se l'immobile che si intende acquistare sia stato ricevuto in donazione dal venditore. Diverse banche non concedono il mutuo in caso di immobile donato, perché la donazione può essere impugnata dagli eredi legittimi sino a 10 anni dalla morte del donatore e in una tale eventualità la banca potrebbe avere problemi a rivalersi sul bene in caso di mancato rimborso del mutuo. Per saperne di più, chiama il nostro numero 800.901.900 verde e scopri le banche che offrono soluzioni di mutuo in caso di immobili provenienti da donazione.
APPROFONDIMENTO
"Tasso di preventivo" e "Tasso di stipula" finale: conoscerli per evitare brutte sorprese
Il tasso di offerta del mutuo presentato in fase di richiesta preventivo o calcolo prima rata può spesso risultare differente dal tasso finito di stipula riportato nel contratto di mutuo. E questo secondo tasso è ben più importante del primo, dato che determinerà l'importo finale delle rate del mutuo e quindi il costo totale del finanziamento.

Il tasso finito comunicato in sede di preventivo si basa su variabili economiche – come lo spread e gli indici di riferimento Euribor e IRS – validi al momento della richiesta preventivo. Ma queste variabili sono soggette a mutamenti nel tempo e non necessariamente rimarranno le stesse durante i 60-100 giorni che tipicamente intercorrono fra la richiesta preventivo e l’atto di mutuo. Differenti Istituti di credito seguono differenti logiche di calcolo del tasso di stipula finale. A titolo di esempio, alcuni Istituti garantiscono uno spread (o tasso finito) finale di stipula:
  • per tutte le stipule che avverranno entro una data limite già fissata nel futuro che in alcuni casi potrebbe anche essere il mese stesso in cui viene fornito il preventivo; qualora la stipula avvenisse in un mese seguente non è possibile dunque conoscere con certezza il futuro tasso di stipula;
  • determinato unicamente al momento della delibera del finanziamento e congelato per un periodo di tempo compreso fra un minimo di 60 e un massimo di 180 giorni

Qui una tabella riassuntiva delle modalità di calcolo del tasso di stipula da parte delle principali Banche.

Suggeriamo quindi di chiedere sempre informazioni circa le modalità di determinazione dei tassi di stipula finali, ipotizzando da subito una possibile data di erogazione del proprio mutuo. Come si dice, guardare in avanti conviene sempre.

# 2 - Scegli l'importo in base alla rata

Per determinare correttamente importo e durata del mutuo è necessario tenere conto del proprio reddito, perché se è vero che un mutuo di breve durata consente di risparmiare sugli interessi, è anche vero che la rata mensile deve essere sostenibile. Tenendo conto del fatto che la rata del mutuo non può eccedere il 35-40% delle entrate mensili nette, è bene provare a calcolare la rata per diverse ipotesi di importo e durata del mutuo, in modo da individuare la soluzione migliore. A tal fine, puoi utilizzare lo strumento di calcolo che MutuiSupermarket ha sviluppato proprio per questo tipo di simulazione.

# 3 - Capire i diversi tassi

Il tasso variabile è formato da due componenti, Euribor e Spread. L'Euribor è un indice di riferimento determinato dal mercato e soggetto a variazioni nel tempo, mentre lo Spread non è altro che il margine di guadagno liberamente determinato dalla banca. Il tasso fisso, similmente, è formato da IRS (l'indice di riferimento per i tassi fissi, determinato al momento della stipula e stabile per l'intera durata del mutuo) e Spread. Lo Spread può variare molto da banca a banca e capita spesso che le banche siano disponibili a riconoscere sconti significativi a determinate tipologie di mutuatari o clienti.

Generalmente un mutuo a tasso variabile consente di ottenere una rata di importo fortemente ridotto rispetto a quella di un mutuo a tasso fisso, ma comunque soggetta alle variazioni dell'Euribor cui risulta ancorata, che nel tempo possono essere significative.

Per effettuare una scelta informata e consapevole, è bene stimare di quanto possa aumentare l'Euribor nel corso del piano di rimborso del mutuo e che conseguenze possa produrre questa variazione sull'importo della rata mensile, per valutare la sua sostenibilità nel tempo. Per simulare le variazioni della rata di un mutuo a tasso variabile puoi utilizzare lo strumento sviluppato per te da MutuiSupermarket.

# 4 - Osservare sempre il TAEG

Il TAEG - Tasso Annuo Effettivo Globale rappresenta il costo reale e complessivo del mutuo, comprensivo cioè di tutti i costi associati alla sua accensione. Quando si deve valutare la convenienza di un mutuo è sbagliato affidarsi al tasso di interesse offerto - TAN o Tasso Annuo Nominale - perché altri costi possono incidere in misura significativa sulla convenienza del finanziamento (costi di perizia, istruttoria, incasso rata, etc.). Inoltre, con riferimento al TAN si deve sempre distinguere tra il tasso a regime, valido per l'intera durata del mutuo e quello "d'ingresso", valido solo per le prime rate del mutuo. Molte banche propongono tassi di ingresso molto allettanti per catturare l'interesse dei potenziali clienti, ma si tratta di un vantaggio temporaneo destinato a sparire dopo il rimborso di alcune rate.

Confrontando le diverse offerte sulla base del TAEG si è sempre sicuri di valutare la convenienza del mutuo nel suo complesso. In generale, occorre prestare sempre attenzione a pubblicità troppo eclatanti, con tassi bassissimi o occasioni imperdibili.

# 5 - Comparare le offerte

Anche dopo aver ricevuto un'offerta di mutuo apparentemente conveniente e perfettamente in linea con le proprie esigenze è importante non accontentarsi e proseguire la ricerca per escludere ogni possibilità di accedere a una soluzione più vantaggiosa.

MutuiSupermarket permette di confrontare un'offerta specifica con i migliori mutui proposti dalle principali Banche operanti in Italia in modo pratico, veloce e gratuito. Questo confronto permette di confermare la bontà del preventivo ricevuto oppure di trovare soluzioni più convenienti e/o maggiormente in linea con le proprie esigenze (per tipologia di tasso, caratteristiche del mutuo, etc.).

Alla ricezione del preventivo è fondamentale richiederne copia scritta corredata dai fogli informativi del mutuo e prendere tempo per leggere accuratamente e in dettaglio, prestando particolare attenzione alle spese accessorie iniziali (spese di perizia, istruttoria, assicurazione scoppio e incendio) e ricorrenti (spese di incasso rata o di gestione annuale). Può accadere, infatti, che il preventivo fornito dalla banca sia incompleto e ometta le informazioni su queste voci di spesa.

Per qualsiasi dubbio, è possibile chiedere spiegazioni ai consulenti MutuiSupermarket.it raggiungibili al numero verde 800 901 900 o alla Banca che ha emesso il preventivo.

# 6 - Verificare i tempi di erogazione

Molte banche richiedono dei tempi minimi piuttosto lunghi per completare la pratica del mutuo, che prevede un'analisi istruttoria e la preparazione della stipula per l'erogazione del finanziamento, tempi che spesso non sono compatibili con le proprie necessità o con quanto pattuito nella proposta di acquisto al venditore. È opportuno considerare sempre un tempo minimo di 40-60 giorni dalla richiesta all'erogazione, fatti salvi casi di emergenza condivisi con la banca e gestiti di conseguenza. E' bene quindi ricordarsi di chiedere sempre alla banca in fase di primo contatto quali sono i tempi medi dalla consegna della documentazione alla stipula e erogazione del mutuo.

# 7 - Leggere il contratto

Prima di firmare il contratto di mutuo con la banca, è fondamentale farsi consegnare con almeno una settimana di anticipo rispetto alla stipula del mutuo la copia - detta anche "minuta" - del contratto assieme al documento PIES - Prospetto Informativo Europeo Standardizzato che riassume le condizioni economiche e i dettagli definitivi del singolo mutuo. La consegna del PIES da parte della Banca deve essere attestata dal cliente su modulo con data di consegna; le condizioni definitive riportate sul PIES potranno essere accettate dal cliente entro i 7 giorni seguenti la consegna. E' importante leggere attentamente tutte le clausole contrattuali e i termini economici definitivi riportati nel PIES, se possibile chiedendo aiuto al notaio per la comprensione di alcuni termini o processi tecnici.

Particolare attenzione andrà dedicata alle modalità di erogazione del finanziamento, in quanto alcune banche non la effettuano nel giorno dell'atto notarile (quando il soggetto venditore è un soggetto fallibile come un costruttore o società), ma solo al consolidamento ipotecario, quindi circa 10 giorni dopo l'atto di stipula. Questa modalità di pagamento deve risultare in linea con quanto richiesto dal venditore.
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