Domanda e erogazione del credito finalizzate all’acquisto della casa continuano a segnare risultati positivi.Fiducia e spread bassi guidano e spiegano il trend rialzista di nuovi mutui, questa rinnovata sensibilità per il prodotto mutuo. Uno scenario che si fa passo passo più allettante. E’ sotto gli occhi di tutti come a spingere la crescita sia proprio il taglio degli spread, ovvero il margine lordo che le banche applicano quando prestano denaro ai mutuatari. Il costo medio del funding non è mai stato così basso, come in questa fase storica.
Secondo i dati CRIF, che riporta le variazioni percentuali mensili delle richieste dei mutuatari, a ottobre le richieste sono aumentate del 42,5% rispetto allo stesso periodo del 2014, stimolando una crescita iniziata lentamente da 2 anni. Esaminando l’andamento aggregato della domanda nei primi 10 mesi del 2015, si rileva che l’aumento si attesta a +56,7% su gennaio-ottobre dello scorso anno, mentre rispetto al biennio 2009-2010 il ritardo appare ancora netto, rispettivamente -19,7% e -18,4%. La ripresa è da attribuire al ritrovato ottimismo dei risparmiatori che hanno puntato sulla surroga, indotta dalla contrazione degli spread offerti dagli intermediari del credito. Soprattutto da settembre è rinato l’amore degli italiani per l’immobiliare residenziale, incoraggiato dalle migliori previsioni sullo stato di salute dell’economia e le migliori prospettive reddituali per privati e famiglie. In questo clima leggermente più favorevole, gli istituti “sentono la concorrenza” e si trovano a strutturare l’offerta giusta per cogliere l’opportunità del mercato e valorizzare la relazione con il cliente. L'offerta di mutui sia a tasso fisso sia variabile, a novembre 2015, è interessante. In breve, chi ha la possibilità di aprire un mutuo da estinguere in 10 anni, quasi sicuramente la scelta del tasso variabile può essere quella più azzeccata. Le prospettive per i prossimi anni non fanno intravedere un’impennata dei tassi e, grazie alla portabilità del mutuo, qualora i tassi aumentino, sarà possibile sostituire il mutuo, per ottenere di nuovo una proposta vantaggiosa.
Quasi tutti gli intermediari del credito utilizzano il criterio del pricing differenziato, che consiste nell’applicazione di spread diversi in base alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui che non superano il 50% del valore dell’immobile si applicano margini più bassi, rispetto a quei finanziamenti che si spingono fino all’80% del costo della casa.
Oggi qual è il fattore che fa la differenza nella scelta del mutuo giusto? Le banche sono sì più propense a concedere finanziamenti, ma sono diventate più selettive utilizzando come discriminante il loan to value, la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’abitazione: si praticano prezzi diversi in base al tipo di mutuo e al rischio annesso. Per avere un’idea sulle attuali condizioni del mercato dei mutui, è diventato sempre più importante comparare, considerando molteplici fattori, come durata, importo, tasso e, non ultimo, il loan to value, e sfruttando le potenzialità del canale online che consente una comparazione gratuita “tailor made”, immediata.