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Casa di proprietà: un mito che resiste

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Casa di proprietà: un mito che resiste

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Il mito della casa di proprietà, così caro agli italiani, è quello che maggiormente si sposa con una scelta razionale. L'eccezione è data dall’utilizzo dell’abitazione solo per un breve periodo, per cui la locazione può diventare più competitiva alla luce dei costi legati alla proprietà immobiliare. Per capire quale sia la scelta più conveniente, l'ufficio studi di un importante network immobiliare ha considerato un'ipotesi di partenza che preveda la disponibilità di un bilocale in diverse zone di Milano e che l’acquirente o l’inquilino abbiano lo stesso capitale iniziale a disposizione.

Per l'opzione acquisto occorre considerare i costi legati all'acquisto della casa, all'accensione del mutuo e le spese di gestione dell'immobile (manutenzione ordinaria e straordinaria). Va sommata inoltre la rata mensile del mutuo e tenuta in considerazione la rivalutazione della casa acquistata a un tasso pari alla media Istat degli ultimi 10 anni. E’ stato aggiunto per ogni anno il beneficio fiscale relativo alla detrazione degli interessi passivi. Nel caso dell'affitto si è ipotizzato che il capitale iniziale (utilizzato come anticipo nell’acquisto) venga investito in un BTP della stessa durata del mutuo e che il canone di locazione venga aggiornato ogni anno in base all'indice Istat. Se i canoni di locazione si differenziano dalle rate del mutuo, la differenza viene investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,25% e, allo stesso tasso, si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Il mutuo durerà ovviamente fino alla scadenza e a tale data il risultato finale sarà, per il proprietario, la differenza tra il valore futuro dell'immobile e il totale dei costi, mentre per l'inquilino, la differenza tra il capitale investito rivalutato e i canoni di locazione, più i costi.

Dall'elaborazione emerge un vantaggio per chi compra rispetto a chi affitta, tranne che nel caso dei dieci anni, durata per la quale l'acquisto di un bilocale da 250.000 Euro in zona semicentrale a Milano, con un loan to value del 60%, equivale a una rata mensile di 1.662 Euro e un canone di affitto iniziale di 900. Alla fine dei dieci anni, il vantaggio per l'inquilino è pari a 14.587 Euro. Vale invece il contrario in tutti gli altri casi: a partire dai 15 anni, la convenienza è tutta del proprietario, fino ai 311.765 Euro dell'esempio del bilocale semicentrale con un mutuo a 30 anni.

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