Come calcolare la rata del mutuo e usufruire delle agevolazioni per tutte le spese accessorie

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Come calcolare la rata del mutuo e usufruire delle agevolazioni per tutte le spese accessorie
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Come calcolare la rata del mutuo e usufruire delle agevolazioni per tutte le spese accessorie

Come si calcola la rata del mutuo? Alla luce di un eventuale prossimo rialzo dei tassi di interesse la scelta da fare è ancora, in ogni caso, più vantaggiosa rispetto a dieci anni fa e ogni decisione presa oggi si può cambiare grazie alla surroga. 
Purtroppo i rischi della manovra del Governo si stanno già materializzando in aumento dei tassi di interesse, quindi in una riduzione di del valore della ricchezza nelle mani dei risparmiatori. 
E la fiducia generale dei cittadini sta notevolmente rallentando. Le banche hanno iniziato a rincarare i mutui. L’impatto dello spread alle stelle è arrivato allo sportello e significherà rate più salate.
Torniamo al calcolo vero e proprio della rata del mutuo: l’operazione avviene sia tenendo conto dei tassi, sia tenendo conto della somma effettivamente erogata, del valore dell’immobile, della durata del finanziamento, della finalità del mutuo (prima o seconda casa, acquisto o ristrutturazione), del numero di rate. 
In genere, una rata sostenibile non supera il terzo del reddito accertato (quindi una persona che guadagni 1800 euro al mese potrà sostenere al massimo una rata da 600 euro mensili).
Va segnalato che è consigliabile all'aspirante mutuatario fare i dovuti confronti, studiandosi in anticipo la documentazione informativa resa disponibile dall'istituto di credito. 
I tassi di riferimento per un mutuo sono diversi. L’Euribor è il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. Si tratta di un tasso calcolato giornalmente e, in media, rappresenta il tasso di interesse delle transazioni bancarie europee. L’Eurirs è invece l’Euro Interest Rate Swap, ovvero il tasso interbancario delle operazioni a tasso fisso.
Lo spread, riferito ai mutui, è il differenziale aggiunto dalle banche al tasso base, che è l’Irs per i mutui a tasso fisso e l’Euribor per i mutui a tasso variabile. 
Altro tipo di spread, quello più temuto e osservato ultimamente, è quello tra differenziale dei rendimenti del Btp decennale italiano e del Bund tedesco di pari durata. Tale differenziale non ha quindi alcun effetto diretto sui tassi dei mutui in essere, ma potrebbe avere effetti indiretti determinando maggiori costi per gli istituti di credito che potrebbero recuperarli aumentando i tassi bancari per mutui e prestiti.
Il Tan è il tasso annuo nominale, ovvero la percentuale risultante dal tasso di interesse del finanziamento (Irs o Euribor) più lo spread bancario più i costi di tutte le spese connesse, calcolato su ogni rata. Il Taeg è invece il tasso annuo effettivo globale, ovvero interessi già al netto delle spese connesse al finanziamento. Essendo poi calcolato sul totale della somma erogata, si tratta di un indicatore utile per comparare le offerte tra loro: a parità di somma erogata è più conveniente l’offerta che presenta il Taeg più basso.
Siete in trattativa per l'acquisto della prima casa? Chi deve prendere un mutuo deve affrettarsi e far di tutto per riuscire a stipulare entro fine anno. Perché attenzione Il governo ha intenzione di tagliare le detrazioni degli interessi. Conseguenza: mutui casa più cari. Oggi gli interessi passivi e i relativi oneri accessori sono detraibili nella dichiarazione dei redditi al 19% fino a un limite massimo di 4 mila euro l’anno di interessi.
Attualmente, la detrazione per il mutuo prima casa è riconosciuta solo nel caso in cui il titolare del mutuo sia anche proprietario dell'immobile, a patto che la casa sia adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data del rogito. 
L'elenco delle voci detraibili comprende tutte le spese accessorie alla concessione del mutuo, quindi anche tutte quelle che precedono l'erogazione. Al momento dell'incasso del finanziamento, poi, c'è da pagare l' imposta sostitutiva sul prestito pari allo 0,25% del capitale, che in questo caso ammontano a 375 euro.
Occorre poi saldare la fattura del notaio per l'accensione del mutuo, che comprende sia l'onorario che le imposte di registro e ipotecarie, bolli e tassa in cifra fissa per la trascrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari. Onorario e imposte sono in proporzione del valore del mutuo, per cui il totale della fattura può arrivare fino ai 2.500 euro, così che a conti fatti già in questa fase si sfiorano i 4.000 euro di spesa.
Una volta ottenuto il mutuo, la detrazione è riconosciuta anche per le rate di preammortamento, ossia quelle pagate prima dell'inizio del piano di rimborso vero e proprio. Successivamente, insieme all'ammontare degli interessi sono detraibili anche tutti i costi che le banche applicano per l'incasso delle rate.

Considerando tutte le voci appena viste, è favorito nella detrazione chi stipula un mutuo prima della fine dell'anno e può quindi detrarre tutte le spese sostenute per incassare in finanziamento. Quando invece a queste si sommano gli interessi, la quota che supera i 4.000 euro resta comunque al di fuori della detrazione. Per cui per chi stipula a dicembre è fondamentale che la fattura del notaio non slitti all'anno successivo.

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