--- title: "Comprare casa da privato o con agenzia: pro, contro e costi" url: "https://www.mutuisupermarket.it/news-mutui/comprare-casa-privato-o-agenzia/" type: news description: "Provvigione dell'agenzia immobiliare tra 2% e 4% + IVA a carico di entrambe le parti: quanto risparmio comprando da privato e quali verifiche fare da soli." lastmod: 2026-08-19 --- # Comprare casa da privato o con agenzia: pro, contro e costi 19 agosto 2026 [Redazione MutuiSupermarket](/chi-siamo/) Tags [CONSIGLI PRATICI](/news-mutui/consigli-pratici/)[NORME E FISCO](/news-mutui/norme-e-fisco/) Condividi [Tutte le news](/news-mutui/)[Cerca il tuo Mutuo](/) 19 agosto 2026 [Redazione MutuiSupermarket](/chi-siamo/) # Comprare casa da privato o con agenzia: pro, contro e costi Quando si cerca casa, prima o poi arriva la domanda: conviene affidarsi a un’agenzia immobiliare o trattare direttamente con il proprietario? La risposta viene quasi sempre impostata male, come se fosse una questione di fiducia o di carattere. In realtà è una questione di conti: l’agenzia ha un costo preciso e quantificabile, la provvigione, ed è l’unica voce dell’intera compravendita che si può davvero eliminare. Tutto il resto – imposte, notaio, perizia, spese di istruttoria del mutuo – si paga identico in entrambi i casi. La scelta, quindi, si riduce a capire quanto vale il servizio dell’intermediario rispetto a quello che si risparmia rinunciandoci, e soprattutto a sapere quali verifiche bisogna fare in proprio quando si compra da privato. Vediamo cifre, obblighi e accortezze pratiche. ## Quanto costa l’agenzia immobiliare La percentuale di provvigione non è stabilita da alcuna legge: dopo la liberalizzazione delle tariffe professionali introdotta dalla Legge Bersani (L. 248/2006) è materia di libera negoziazione tra le parti. Le rilevazioni delle principali associazioni di categoria, FIAIP e FIMAA, indicano però un range consolidato tra il **2% e il 4% del prezzo di vendita, oltre IVA al 22%**, con una prassi che sul residenziale standard tende ad attestarsi intorno al 3%. In Italia la provvigione è dovuta **da entrambe le parti**. Lo prevede l’art. 1755 del Codice civile, secondo cui il mediatore ha diritto al compenso da ciascuna delle parti se l’affare si conclude per effetto del suo intervento. Non si tratta quindi di un costo che “paga il venditore”: acquirente e venditore versano ciascuno la propria quota, coerentemente con il ruolo di intermediario neutrale tra i due. Un esempio concreto. Su un immobile da 250.000 euro, con provvigione al 3%: - provvigione: 7.500 euro - IVA 22%: 1.650 euro - **totale a carico dell’acquirente: 9.150 euro** Il venditore paga la stessa cifra, per un costo complessivo dell’intermediazione di 18.300 euro sull’operazione. L’IVA va sempre aggiunta, salvo il caso in cui l’agente operi in regime forfettario: in quell’ipotesi non viene addebitata e lo si legge direttamente in fattura. Sugli immobili di valore contenuto, invece, molte agenzie propongono un compenso a forfait anziché percentuale, perché la percentuale non coprirebbe i costi dell’incarico. Una parte, minima, si recupera. Chi acquista l’abitazione principale può detrarre il 19% della provvigione pagata, su un tetto massimo di spesa di 1.000 euro (art. 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR): il beneficio effettivo arriva quindi a 190 euro. Servono tre condizioni: che l’immobile sia destinato ad abitazione principale, che il pagamento sia tracciabile (bonifico, assegno, carta) e che esista una fattura regolare con i dati del mediatore e gli estremi della transazione. Se l’acquisto è fatto da più persone, ad esempio due coniugi, la detrazione si ripartisce tra i comproprietari in base alla fatturazione, ma il limite di 1.000 euro resta complessivo per l’intero affare. Va infine tenuto presente un aspetto che incide sulla liquidità necessaria: la provvigione non rientra tra le somme finanziabili con il mutuo. La banca eroga in rapporto al valore dell’immobile, non ai costi accessori, quindi quei 9.150 euro dell’esempio sono una spesa ulteriore da mettere in conto insieme a notaio e imposte. ## Quando la provvigione è davvero dovuta È l’aspetto meno compreso dell’intera operazione, e quello che genera il maggior numero di contenziosi. L’art. 1755 c.c. lega il diritto al compenso alla **conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore**: e “affare concluso”, secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, non significa rogito. Significa il momento in cui tra le parti si forma un vincolo giuridico che obbliga a procedere, cioè, nella prassi delle compravendite residenziali, **l’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore**. Da quel momento la provvigione è maturata. Che il rogito arrivi tre mesi dopo, che le parti litighino, che l’acquirente cambi idea, non rileva: il diritto dell’agenzia è già sorto. Molte agenzie, per prassi commerciale, accettano di incassare al preliminare o al rogito, ma è una concessione contrattuale, non un obbligo di legge. Se il modulo di proposta prevede diversamente, vale il modulo. Il caso più delicato è quello del **mutuo non deliberato**. Un acquirente firma la proposta, la proposta viene accettata, e solo dopo la banca comunica esito negativo. Senza tutele, la situazione è la peggiore possibile: si rischia di perdere la caparra versata e di dover comunque la provvigione all’agenzia, per un affare che non si concluderà mai. L’unico strumento che evita questo scenario è subordinare esplicitamente la proposta all’ottenimento del finanziamento, come spiegato nella guida alla [clausola sospensiva per mutuo nella proposta d’acquisto](/SLUG-CLAUSOLA-SOSPENSIVA/): se la condizione non si avvera, la proposta perde efficacia e con essa cade anche il diritto al compenso dell’intermediario. Due ultime avvertenze. La prima: il diritto alla provvigione matura anche se l’agente non ha seguito tutte le fasi della trattativa, purché il suo intervento sia stato causa della conclusione dell’affare. Tradotto, visitare l’immobile con l’agenzia e poi provare a chiudere direttamente con il proprietario per evitare il compenso non funziona – l’agenzia ha diritto alla provvigione e la giurisprudenza è costante nel riconoscerla. La seconda: il compenso spetta solo al mediatore regolarmente abilitato e iscritto presso la Camera di Commercio. Chi esercita l’attività senza i requisiti previsti dalla L. 39/1989 non ha diritto ad alcuna provvigione ed è tenuto a restituire quanto eventualmente incassato. ## Cosa si compra con la provvigione Vista solo come cifra, la provvigione sembra il prezzo di un annuncio e di qualche visita guidata. In realtà la voce che giustifica economicamente il costo è un’altra, ed è di natura giuridica: la responsabilità professionale del mediatore. L’art. 1759 del Codice civile impone all’agente di comunicare alle parti **tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere usando l’ordinaria diligenza, rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare**. Non è una formula di stile. Significa che l’agenzia deve informare su ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistiche o catastali, procedure esecutive in corso, vincoli, contenziosi condominiali di cui sia a conoscenza. Se omette informazioni rilevanti o fornisce dati non corretti, perde il diritto al compenso e risponde dei danni causati. È, di fatto, una garanzia professionale che accompagna l’operazione – e che nella trattativa tra privati semplicemente non esiste, perché nessuno è tenuto a nulla nei confronti dell’altro se non alla buona fede. Accanto a questo, ci sono i vantaggi operativi. L’agenzia raccoglie e verifica preventivamente la documentazione dell’immobile: atto di provenienza, visure ipotecarie e catastali, planimetria, titoli edilizi, APE, situazione condominiale. Filtra gli immobili che non sono vendibili o che presentano problemi risolvibili solo con tempi lunghi, evitando all’acquirente di scoprirlo a trattativa avanzata. Gestisce la negoziazione facendo da cuscinetto tra due parti che, sul prezzo della casa, hanno quasi sempre aspettative distanti e un coinvolgimento emotivo che non aiuta. Predispone proposta e preliminare su moduli già collaudati, cosa che tra privati richiede l’intervento di un professionista a parte. C’è infine un elemento di prezzo che spesso viene trascurato. Il venditore privato tende a sopravvalutare il proprio immobile, perché lo valuta sulla base di quanto lo ha pagato, di quanto ha speso in ristrutturazioni e di quanto gli serve per il prossimo acquisto – parametri che con il valore di mercato non hanno rapporto. Un’agenzia lavora su comparabili e su dati di transazioni effettivamente concluse, quindi parte da un prezzo più realistico. Il risparmio della provvigione, nella trattativa tra privati, va sempre confrontato con il rischio opposto: pagare l’immobile qualche punto percentuale sopra il suo valore, il che azzera il vantaggio in partenza. La perizia richiesta dalla banca per l’erogazione del mutuo, in questo senso, è un correttivo utile ma tardivo, perché arriva quando la proposta è già stata accettata. ## Comprare da privato: cosa bisogna verificare da soli Rinunciare all’intermediario è perfettamente legittimo e, in alcune situazioni, ragionevole: passaggi tra conoscenti, immobili in contesti familiari, acquirenti che il mercato lo conoscono già. Il risparmio è reale e immediato. Ma tutte le verifiche che l’agenzia avrebbe fatto – e di cui avrebbe risposto – passano interamente all’acquirente. Ecco cosa non si può saltare. **Visura ipotecaria e catastale.** La visura ipotecaria presso la Conservatoria rivela ipoteche iscritte, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali. La visura catastale verifica che l’immobile sia intestato a chi dichiara di venderlo e ne riporta dati e rendita. Sono i due controlli minimi, e vanno fatti prima di firmare qualsiasi proposta, non dopo. **Conformità urbanistica e catastale.** Bisogna confrontare lo stato dei luoghi con la planimetria catastale depositata e con i titoli edilizi rilasciati dal Comune. Difformità anche modeste – una parete spostata, una veranda chiusa, un vano cambiato di destinazione – possono bloccare il rogito e sono tra le cause più frequenti di operazioni che saltano all’ultimo. La verifica richiede un tecnico: geometra o architetto. Costa qualche centinaio di euro ed è la spesa meglio investita dell’intera operazione. **Atto di provenienza.** Serve a capire come il venditore è diventato proprietario. Le provenienze da successione o da donazione richiedono attenzione: in passato gli immobili donati erano di fatto difficilmente ipotecabili, con conseguenti problemi di accesso al mutuo. La L. 182/2025 ha superato l’ostacolo, ma resta comunque necessario ricostruire correttamente la catena dei passaggi. **Situazione condominiale.** Vanno richiesti all’amministratore una dichiarazione sulle spese ordinarie e straordinarie, il verbale delle ultime assemblee e l’indicazione di eventuali lavori deliberati ma non ancora eseguiti. L’acquirente risponde in solido con il venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente: una facciata deliberata e non pagata diventa un costo dell’acquirente. **Posizione personale del venditore.** Stato civile e regime patrimoniale determinano chi deve intervenire in atto: in comunione dei beni serve il consenso di entrambi i coniugi. Se i proprietari sono più di uno, devono firmare tutti. Se c’è di mezzo un’eredità, occorre verificare che la successione sia stata accettata e trascritta. **Stato di occupazione e APE.** L’immobile deve essere libero alla data concordata, e va messo per iscritto. L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio: va allegato all’atto e i dati vanno riportati già nell’annuncio. **Proposta e preliminare scritti.** È il punto in cui il fai-da-te fa più danni. Proposta d’acquisto e contratto preliminare devono indicare con precisione prezzo, tempi, importo e natura della caparra, condizioni sospensive – a partire da quella sull’ottenimento del mutuo -, garanzie sulla libertà da vincoli e conseguenze dell’inadempimento. Il preliminare va registrato entro 30 giorni: costa 200 euro di imposta di registro fissa, più lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli eventuali acconti prezzo, importi comunque recuperabili in detrazione dall’imposta dovuta al rogito. Se l’immobile è di valore rilevante o la consegna è lontana nel tempo, vale la pena valutare anche la trascrizione del preliminare presso i registri immobiliari, che protegge l’acquirente da ipoteche o vendite successive. La regola pratica è una sola: comprare da privato non significa fare tutto da soli, significa scegliere a chi pagare la consulenza. Un tecnico per le verifiche e il notaio coinvolto già in fase di preliminare costano una frazione della provvigione e coprono la parte del rischio che conta davvero. ## Cosa non cambia, in ogni caso Un chiarimento utile prima dei numeri: in questo articolo “privato” indica la trattativa senza intermediario. È una cosa diversa dalla natura del venditore, che invece incide eccome sulla fiscalità. Se a vendere è una persona fisica si paga l’imposta di registro con il meccanismo del prezzo-valore; se a vendere è un’impresa costruttrice si paga l’IVA. La presenza o meno dell’agenzia non modifica di un euro questo trattamento. Il che porta al punto centrale: > eliminando l’intermediario si elimina una sola voce, la provvigione. Tutte le altre restano identiche. ## Le voci di costo a confronto (acquisto prima casa da 250.000 euro, venditore persona fisica) | **Voce** | **Con agenzia** | **Da privato** | | --- | --- | --- | | Provvigione (3% + IVA) | 9.150 € | – | | Imposta di registro (2% sul valore catastale) | invariata | invariata | | Imposte ipotecaria e catastale | 50 € + 50 € | 50 € + 50 € | | Onorario notarile compravendita | invariato | invariato | | Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%) | invariata | invariata | | Perizia e istruttoria bancaria | invariate | invariate | | Verifiche tecniche (tecnico di fiducia) | in genere non necessarie | 300–800 € | | Assistenza notarile sul preliminare | facoltativa | consigliata | Il risparmio netto, quindi, non coincide con la provvigione: è la provvigione meno il costo delle verifiche che bisogna comunque commissionare. Su un immobile da 250.000 euro parliamo comunque di diverse migliaia di euro, ma il conto va fatto in questi termini, non guardando solo la cifra lorda. Due precisazioni che riguardano il mutuo. La prima: la banca richiede la perizia sull’immobile in entrambi gli scenari, e la richiede a un tecnico proprio, non al venditore né all’agenzia. La perizia serve alla banca per stabilire il valore su cui calcolare il rapporto di finanziamento, non a certificare all’acquirente che l’immobile è in regola. La seconda, già anticipata: provvigione, imposte, notaio e spese accessorie non rientrano nell’importo finanziabile. Il mutuo copre una percentuale del valore dell’immobile – nel secondo trimestre 2026 il rapporto medio tra prestito e valore rilevato da Banca d’Italia si è attestato intorno al 78% – mentre tutto il resto va coperto con risparmi propri. Chi compra da privato, in questo senso, ha un vantaggio di liquidità immediata non trascurabile, perché sono proprio i costi non finanziabili quelli che spesso bloccano un’operazione altrimenti sostenibile. ## Come scegliere: tre situazioni tipiche **Prima casa, primo acquisto, nessuna esperienza del mercato.** L’agenzia conviene. Il costo è alto, ma copre lo screening documentale, la responsabilità informativa del mediatore e la gestione di una trattativa che chi acquista per la prima volta affronta senza parametri. Il margine di manovra sta nella negoziazione della percentuale, non nella rinuncia al servizio. **Immobile già conosciuto, venditore identificato, contesto familiare o di fiducia.** Qui la trattativa diretta ha senso, perché la funzione di ricerca e selezione dell’agenzia – la parte per cui davvero si paga – non serve. Restano da coprire le verifiche tecniche e la redazione degli accordi: un tecnico per la conformità e il notaio coinvolto già sul preliminare risolvono, a una frazione del costo della provvigione. **Via di mezzo: mercato conosciuto ma immobile trovato in autonomia.** Due strade. Negoziare la provvigione, eventualmente in cambio dell’esclusiva se si è anche venditori, oppure ricorrere alla consulenza tecnica e notarile a parcella, pagando solo le prestazioni effettivamente necessarie. In entrambi i casi il criterio è lo stesso: pagare per la verifica del rischio, non per la mediazione in sé. Qualunque sia la scelta, la sequenza corretta non cambia: prima si verifica la propria sostenibilità finanziaria e si ottiene un’indicazione concreta di fattibilità dalla banca, poi si firma la proposta. Presentare una proposta d’acquisto senza sapere se e quanto si verrà finanziati è l’errore che rende costosi tutti gli altri. 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