Immobiliare e mutui: e se la bolla scoppiasse davvero?

L’analisi della dinamica delle compravendite immobiliari degli ultimi trimestri ha spinto molti operatori, specie i più pessimisti, a prevedere lo scoppio della bolla immobiliare anche nel nostro paese, sulla scia di quanto già avvenuto in Spagna e negli Stati Uniti. D’altro canto, il fortissimo calo della domanda di mutui osservata dall’inizio dell’anno, l’inasprimento dei criteri di credito e la conseguente riduzione delle erogazioni, unite alla consapevolezza che nel nostro paese esistano oggi circa 600.000 immobili invenduti, forniscono una chiara idea sull’instabilità dello scenario.

Alcuni operatori focalizzano l’attenzione sull’impatto che lo scoppio della bolla produrrebbe sul sistema bancario, considerando che oggi il 44% dei mutui è legato all’immobiliare. Le perdite potenziali che deriverebbero da un crollo dei valori sarebbero fortissime, stimabili in non meno di 9 miliardi di Euro. Tuttavia, è ancora prematuro confrontare il nostro mercato con quello spagnolo o irlandese, ma le nostre numeriche non sono da sottovalutare, considerando che le transazioni registreranno a fine 2012 un calo del 38% rispetto al 2006 e gli sconti medi sulle richieste iniziali sono vicini al 15%.

Un ulteriore aspetto da considerare è che i meccanismi di tutela da parte degli istituti sono già stati messi in atto, con la pratica di posticipare quanto più possibile le svalutazioni sui mutui immobiliari, nella speranza che passi la tempesta e si possano limitare al massimo le iscrizioni a perdita. Sui nuovi finanziamenti la tendenza è altresì chiara e parla di un forte aumento della selettività, volto appunto a ridurre quanto più possibile il rischio, non solamente legato alla capacità reddituale del potenziale mutuatario quanto anche all’andamento del valore degli immobili.