L’identikit del mercato immobiliare 2020 e la spinta dei mutui

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L’identikit del mercato immobiliare 2020 e la spinta dei mutui

Il mattone è una forma di investimento che “non tradisce” e il denaro che non rende nulla spinge i risparmiatori a cercare alternative, tornando a scommettere sulla casa. Investire nel mattone è un’attività che non passerà mai di moda: si tratta pur sempre di un prodotto fisico “certo” per ogni investitore. Il motivo è semplice: acquistare un immobile garantisce un “capital gain” o può essere anche considerato un bene rifugio.

Mettendo sotto la lente il mercato nazionale della casa il vecchio adagio funziona, considerando qualche recente avvisaglia di rilancio che arriva dopo i crolli seguiti alla prima recessione del 2008 e alla seconda del 2011.

Dopo 10 anni di crisi, il settore inizia a risollevare la testa: domanda in crescita, tempi di vendita in contrazione, prezzi in ripresa. E’ quanto confermato dall'ultima rilevazione sul mercato immobiliare contenuta nel terzo Osservatorio, presentato a fine novembre 2019 da Nomisma: i prezzi delle case risultano più alti per la prima volta dal 2009.

Il comparto “tiene” nonostante la fragilità del contesto economico generale, soprattutto grazie alla propensione delle famiglie italiane verso la casa di proprietà che resta forte.

Secondo l’Osservatorio, per la prima volta dopo 10 anni, la variazione semestrale dei prezzi delle case nelle principali città italiane torna positiva (+0,2%), ma la situazione non è omogenea, dato che in un mercato come quello immobiliare, estremamente segmentato, ciò che conta è “location, location, location”.

Al traino di Milano, che si dimostra la città più dinamica, fanno eco le performance di Bologna e Padova, in costante recupero, mentre lo stesso non si può dire per Roma dove i prezzi medi perdono l’1,3%.

Quali nuove tendenze si delineano all'orizzonte? Il sentiment per il 2020 non è certo negativo, anzi. I numeri delle compravendite continueranno a crescere, anche se con percentuali più ridotte rispetto agli anni d’oro dell’immobiliare

Si sa che il mattone continua ad essere il sogno per tanti italiani, che lo considerano un investimento sicuro e importante. A smuovere molte famiglie ad intraprendere l’acquisto di un immobile sono le condizioni favorevoli che si sono create negli ultimi mesi: i tassi di interesse per i mutui, ormai sotto all’1% anche per il fisso, stanno spingendo molti a fare il grande passo.

Senza dubbio, a stimolare il settore immobiliare è il mercato creditizio. I tassi di interessi ai minimi storici spingono le famiglie a richiedere mutui. Milioni di italiani hanno a che fare con il mutuo sulla prima casa. In molti si domandano come sarà il mercato dei mutui nel 2020, se i tassi aumenteranno o scenderanno, se la surroga o rinegoziazione del mutuo possono essere una risoluzione efficace.

Ad oggi, che abbiamo varcato la soglia del nuovo anno, contrarre o surrogare un mutuo risulta davvero l’occasione della vita. Da due anni, ormai, i tassi legati ai finanziamenti per l’acquisto della prima casa sono inesorabilmente fermi su livelli storicamente bassi.

Gran parte del merito va attribuito all'atteggiamento accomodante della BCE che continua a seguire una politica monetaria ultra-espansiva. L’effetto di questa nuova “stagione” è ben percepibile sui tassi di riferimento, fissi e variabili, dei mutui. L’Euribor a 1 mese e a 3 mesi, benchmark di riferimento dei mutui variabili, oggi valgono rispettivamente -0,463% e -0,395%, mentre l’Irs, parametro a cui sono legati i mutui a tasso fisso, vale lo 0,6% a 25 e 30 anni.

A questi livelli di tasso è possibile ottenere dei mutui a costi impensabili fino a qualche anno fa. Un’opportunità unica per chi vuole acquistare un’abitazione come prima casa o come investimento, ma anche per chi vuole surrogare, sostituendo il vecchio e più oneroso finanziamento con uno più economico e conveniente.

Aspettando di addentrarsi nel vivo dell’anno appena incominciato per comprendere quale volto assumerà il mercato dei mutui a tasso fisso e variabile, si può notare che gennaio 2020 si sta rivelando un mese ideale per accendere un mutuo prima casa. Ad inizio anno, in genere le banche erogano mutui molto interessanti, flessibili e personalizzati secondo le varie esigenze di chi acquista.

A fine 2019, si è registrata una forte predisposizione per il tasso fisso, complici le eccellenti condizioni di mercato che si spera si estendano anche al 20202. Con l’eventualità di un possibile rialzo dei tassi Irs, riferimento per i mutui a tasso fisso, tuttavia, da ora in avanti può tornare in auge il tasso variabile, soprattutto in relazione alle scadenze brevi.

Diciamo che i mutui a tasso fisso sono da sempre quelli più richiesti in Italia, perché garantiscono un prezzo che resta uguale nel tempo per tutta la durata del mutuo. In questo caso però, se da un lato si ha una certezza “granitica”, dall'altra non si potrà mai appurare che la rata mensile cali all'improvviso.

Nel caso del tasso variabile, invece, il punto di forza è proprio questo. Le cifre possono variare da un mese all'altro, aumentare o anche diminuire notevolmente.

Forse è ancora presto per invertire il mega-trend a favore del fisso. Ma attualmente la soluzione più conveniente è un tasso variabile, con cui si può ottenere un grande risparmio per diversi anni perché gli interessi sono bassi, addirittura sottozero.

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