Casa dolce casa. Gli italiani continuano ad avere al centro dei propri desideri e delle proprie spese la casa. L’acquisto di una casa, infatti, è uno dei passi più importanti della vita. In un fase dell’economia, come quella attuale, in cui il costo del denaro resta ancora basso e i prezzi contenuti, decidere di acquistare casa resta ancora una buona opportunità di investimento.
Al giorno d’oggi i tassi d’interesse estremamente bassi e convenienti rendono sempre più conveniente le operazioni di compra-vendita immobiliare. Anche il 2019 è un anno in cui i tassi bassi e la discesa delle quotazioni immobiliari pongono le basi ideali per chi desidera affrontare questo grande passo.
Ovvio che insieme all'acquisto, se manca la liquidità necessaria per comprare l’immobile, è quasi d’obbligo stipulare un mutuo, il contratto in cui c'è il "mutuante" che consegna al "mutuatario" del denaro in prestito. Il mutuatario, come si sa, può ricorrere a due principali tipologie di mutuo: quello a tasso fisso e a tasso variabile.
Nel primo caso il tasso di interesse resta lo stesso per tutta quanta la durata del mutuo. Il mutuo variabile, invece, come si evince dal nome è quello in cui il tasso di interesse può cambiare rispetto a quello iniziale.
Ovviamente il tasso fisso è consigliato per coloro che temono che esso possa crescere e vuole quindi essere certo non solo di poter pagare ogni rata ma di sapere nel dettaglio a quanto ammonta il debito complessivo. Il variabile è consigliato per chi desidera un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e per cui, ovviamente, potrà sostenere eventuali aumenti.
La banca che eroga il prestito vi aggiunge una maggiorazione che viene detta spread che è la differenza tra il tasso che veramente si applica e il parametro di riferimento.
Ma quali sono veramente le disponibilità reddituali degli italiani per accendere un mutuo?
Oggi il potenziale acquirente ha la liquidità sufficiente per coprire almeno il 20% del valore dell’immobile e le spese accessorie all'acquisto e all'accensione del mutuo. E’ quanto emerge da un‘analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. E al di là dei casi specifici, l’acquisto risulta sempre la scelta più opportuna rispetto all'affitto.
Anche se gli istituti di credito prediligono sempre pratiche presentate da dipendenti a tempo indeterminato e dipendenti pubblici gli eccezionali tassi d’interesse odierni sia sui mutui a tasso variabile, inferiori all’1%, che sui mutui a tasso fisso, intorno al 2%, hanno permesso anche a cittadini con redditi non elevati e a lavoratori atipici di accedere e ottenere la fattibilità di mutuo.
E a quanto pare poi per le famiglie italiane il mutuo e l’acquisto della casa sta diventando più accessibile. A dirlo è il Rapporto annuale dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui il reddito disponibile sembra leggermente in crescita.
Nel periodo dal 2014 al 2018 si sono raggiunti 578.647 scambi e solo l’anno scorso è salita al 78% la quota delle famiglie che possono comprare casa.
Ma se le condizioni sono più che mai ideali per acquistare un immobile tramite mutuo complici i tassi bassi e i prezzi delle case stabili, a sorpresa, le nuove domande di mutuo sono rallentate di quasi il 9% nel periodo gennaio-aprile 2019. E nel primo trimestre sono calate del 5-6% anche le erogazioni.
I motivi sono da ascriversi al clima di incertezza politico-economica. Per la gran parte dei privati e famiglie potenziali mutuatari la decisione di acquisto casa parte dalla sicurezza relativa alle proprie prospettive reddituali ed economiche sul medio e lungo periodo. Solo in un secondo momento vengono presi in considerazione il costo dei mutui e i prezzi delle case.
Notoriamente i classici mutui vengono erogati entro il limite dell’80 per cento del valore di mercato relativo all'immobile. E se manca la liquidità iniziale? Ottenere un mutuo al 100 per cento non è difficile né impossibile. Al contrario di quel che si pensi infatti, ci sono istituti di credito che offrono questo prodotto finanziario specifico, dedicato a chi non dispone di risorse iniziali ingenti per acquistare casa.
Per offrire mutui al 100 per cento, la maggior parte delle banche entra a far parte di un circuito specifico: quello del Fondo di Garanzia Prima Casa, introdotto dalla Legge di Stabilità 2014. E’ un fondo creato per aiutare le giovani coppie ad acquistare casa, senza che queste dispongano di risparmi iniziali, salvo quelli necessari a coprire i costi notarili, di istruttoria e perizia sul mutuo e dell’eventuale agenzia immobiliare intervenuta nella compravendita. Alcune banche online offrono anche mutui a zero spese di perizia e istruttoria.
Tornando al Fondo di Garanzia Prima Casa, e al modo in cui interviene nei mutui al 100 per cento, è importante sapere che il suo scopo è fornire una garanzia nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250 mila euro. Non solo le giovani coppie possono accedervi, ma anche le famiglie composte da un solo genitore con figli minori e gli under 35 con contratto di lavoro atipico.
È vero che il tasso fisso è ai minimi storici. E anche la differenza tra tasso fisso e tasso variabile segna un momento propizio e conveniente per accendere un mutuo e comprare finalmente casa. Gli “sconti” e le offerte convenienti, come abbiamo sottolineato, sono certamente favoriti dal contesto. Ma attenzione, il consiglio è sempre quello di confrontare le diverse proposte sul mercato messe in campo dalle banche.
Quello che si deve considerare quando si apre un mutuo è anche e soprattutto il Taeg, ovvero il Tasso annuo effettivo globale. Questo tasso comprende sia il costo relativo agli interessi, ovvero il Tan, Tasso annuo nominale, sia quelli relativi a eventuali spese accessorie. Un Taeg basso si traduce in un’offerta vantaggiosa. Ed è qui che si possono scoprire i risparmi migliori.