Sarà che gli italiani per cultura e tradizione sono affezionati al mattone, saranno i tassi dei mutui ancorati ai minimi storici, dopo un intero decennio i prezzi delle case sembrano aver virato verso un aumento, e lo stesso discorso vale per il numero di transazioni immobiliari. Il mercato immobiliare italiano sta incominciando a vedere la luce della ripresa …in fondo al tunnel, non solo per numero di compravendite, ma anche a livello di quotazioni economiche.
Nel 2019 il bilancio del settore ha decretato lo stop della parabola discendente delle quotazioni delle abitazioni, un trend che aveva coinvolto tutto lo Stivale negli ultimi anni.
Anzi, soprattutto sul lato residenziale, i prezzi degli immobili in vendita hanno perfino registrato un miglioramento, benché moderato, dello 0,1%. E questo è sicuramente un dato positivo. A trainare la ripresa dei prezzi immobiliari, sono stati in particolare i prezzi/mq degli immobili nuovi che nel 2019 sono cresciuti del +1,8%.
Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul 2019 a livello geografico, ne emerge la fotografia di un mercato a macchia di leopardo e a tre velocità con il Sud in sofferenza. Sono le regioni della Liguria, Emilia Romagna e Toscana a mostrare le dinamiche di prezzo al mq più interessanti, con una crescita rispettivamente del +6,4%, +2,4% e +0,8% nel 2019 rispetto al 2018.
Le grandi città si sono confermate come il vero traino del settore immobiliare italiano: è Milano la città da record, leader con +8,1%, ma la più cara d’Italia è Firenze. Insieme a Milano e Firenze, sono state Venezia e Bologna le due città più in salute e in cui il mercato del mattone ha registrato una grande vivacità.
Nella Laguna, a dicembre 2019 i prezzi risultavano cresciuti del 6,4% rispetto allo stesso mese del 2018, raggiungendo la richiesta media di 3.142 euro/mq. A Bologna, invece, l’aumento su base annua è stato del 4,1%, con un costo medio di 2.867 euro/mq.
Il 2019 è stato in sostanza un anno con diversi aspetti positivi per il comparto: i dati sulle compravendite sono cresciuti, c’è stata la ripresa dei prezzi nelle grandi città e, nelle realtà più piccole, la stabilità dei valori sembra ormai raggiunta.
Ma come si profila il 2020? Si può guardare al nuovo decennio con ottimismo?
Cielo sereno, il quadro sembra sostanzialmente roseo: ci sono le fondamenta perché il mattone italiano prosegua sulla strada dello sviluppo intrapreso nel 2019: quotazioni ancora basse, accesso al credito decisamente conveniente e tassi di interesse che sostano sui minimi storici. Protagoniste del decennio saranno ancora le metropoli, dove la ripresa è già partita. Anche l’offerta del fronte dei mutui resterà favorevole, con il tasso fisso che resterà la principale scelta delle famiglie.
La aspettative per il 2020 sono oggettivamente buone, perché i valori continuano a essere bassi e invitano i potenziali mutuatari a indebitarsi alle condizioni migliori di sempre. Non è prevista una ulteriore riduzione degli spread, per il semplice fatto che le banche hanno ridotto i margini già ai minimi termini, tanto che sarebbe difficile immaginarli ancora più bassi.
Le previsioni sul 2020 indicano uno spread stabile, tra i 50-60 punti sul mutuo fisso e 80 punti base su quello variabile. Nello scorso biennio, molte banche hanno optato per azzerare lo spread sui mutui a tasso fisso. E’ una scelta imposta dalla concorrenza sempre più agguerrita fra gli istituti bancari, per i quali il mutuo si è trasformato in un mezzo non tanto per ricavare utili quanto per acquisire una maggiore clientela.
I tassi di interesse ai minimi storici sono un vantaggio importante per chi decide di accendere un mutuo. Chi sottoscrive un mutuo a tasso fisso deve prendere in considerazione l’indice Eurirs. Invece, in caso di mutuo a tasso variabile l’indice di riferimento è l’Euribor.
Ha trionfato il fisso. L’effetto della diminuzione degli spread sui mutui a tasso fisso nel corso del quarto trimestre 2019, anche se parzialmente controbilanciata da un aumento degli indici IRS sullo stesso periodo, ha consolidato la forte polarizzazione delle preferenze verso nuovi mutui a tasso fisso.
Privati e famiglie, consci del momento unico di mercato, hanno scelto di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.
Seguendo il trend degli ultimi quattro mesi del 2019, l’indice interbancario Eurirs dovrebbe risalire. Pertanto il mutuo a tasso fisso dovrebbe essere superiore di circa 20-30 punti base in più rispetto al recente passato.
L’indice Euribor, invece, dovrebbe sostare in territorio negativo (-0,38%) per l’intero 2020. L’Euribor è addirittura destinato ad approssimarsi allo zero nel primo trimestre del 2024. Attualmente il tasso variabile è da privilegiare rispetto a quello fisso, con un vantaggio che si attesta sui 40-50 punti base.
Ciò nonostante, anche nel 2020 è presumibile che domineranno i mutui a tasso fisso con una forte richiesta delle surroghe. I mutui surroga convengono sempre di più. A Febbraio 2020, sulla maggior parte dei prodotti, il tasso fisso resta basso e cambiare banca è una scelta lungimirante.