--- title: "Mercato mutui: timido risveglio del variabile, fisso ancora competitivo" url: "https://www.mutuisupermarket.it/news-mutui/mercato-mutui-risveglio-variabile-4-percento/" type: news description: "Il variabile sale al 4% nel III trimestre 2025, ma il fisso resta dominante con TAEG dal 2,95%. Analisi tassi mutui e confronto tra le due opzioni." lastmod: 2025-11-13 --- # Mercato mutui: timido risveglio del variabile, fisso ancora competitivo 13 novembre 2025 [Redazione MutuiSupermarket](/chi-siamo/) Tags [BUSSOLA MUTUI](/news-mutui/bussola-mutui/)[MERCATO IMMOBILIARE](/news-mutui/mercato-immobiliare/)[MUTUI A TASSO VARIABILE](/news-mutui/mutui-a-tasso-variabile/) Condividi [Tutte le news](/news-mutui/)[Cerca il tuo Mutuo](/) 13 novembre 2025 [Redazione MutuiSupermarket](/chi-siamo/) # Mercato mutui: timido risveglio del variabile, fisso ancora competitivo ## Il dato: il variabile torna a crescere (un po’) Sono disponibili in questi giorni i dati sul mercato dei mutui della [Bussola](/news-mutui/bussola-andamento-mutui/bussola-mutui-terzo-trimestre-2025/), il **rapporto trimestrale di MutuiSupermarket**, e tra le evidenze di un panorama in generale crescita, si fa notare finalmente il primo piccolo smottamento in campo tassi variabili. Il “ribaltamento” che ha finalmente riportato l’[Euribor su livelli più contenuti rispetto all’IRS](/andamento-tassi-irs-euribor/), in una dinamica che ricorda più da vicino quella storica, è ormai avvenuto da circa sei mesi. Tuttavia, sia per la fisiologica lentezza di reazione di istituti di credito e mutuatari, sia per condizioni che ancora favoriscono il fisso, non si erano ancora visti movimenti rilevanti: fino al secondo trimestre di quest’anno, **i dati relegavano il variabile attorno all’1%** di tutti i mutui erogati, un dato non così dissimile da quello dei trimestri precedenti. ## Il contesto macroeconomico: tassi fermi, ma equilibrio cambiato Le [ultime tre riunioni del consiglio direttivo della **BCE**](/news-mutui/riunione-bce-ottobre-2025-tassi-fermi-terza-volta-consecutiva/) guidata da Christine Lagarde sono state segnate da una tregua attendista: niente più tagli – dopo gli 8 consecutivi tra 2024 e inizio 2025 – e un **tasso sui depositi fermo al 2%.** Da inizio aprile 2025 gli indici di riferimento per i mutui, **IRS ed Euribor**, hanno ritrovato un assetto simile a quello storicamente più “naturale”. La reazione delle banche è stata però graduale e prudente: prima di vedere discese consistenti negli spread applicati – molto più alti sui variabili che sui fissi – è stato necessario attendere almeno l’estate. Oggi, lo scenario risponde finalmente alla dinamica dei tassi, con un divario tra i migliori variabili e i migliori fissi che si aggira attorno ai **50 punti base**. Tuttavia, le politiche applicate ai mutui a tasso fisso continuano ad essere quelle commercialmente più aggressive: in alcuni casi le banche applicano persino tassi finiti più bassi del livello attuale dell’IRS (che si aggira attorno al 2,90%). Sono recentissimi i dati di Banca d’Italia in proposito. > Se da dicembre 2024 a settembre 2025 l’IRS è salito di quasi **70 punti base**, il costo armonizzato dei finanziamenti a tasso fisso è cresciuto di appena 21. ## La paura dei mutuatari e la prudenza delle banche Il dominio del fisso, che continua ad essere così schiacciante tra gli italiani, riflette una tendenza relativamente recente: prima del 2018 non era infrequente che il variabile sfondasse, coprendo più della metà del mercato. Che i mutui a tasso variabile restino così marginali nonostante tassi concretamente più convenienti – e che offrono prospettive di risparmio anche nel futuro prossimo – ha a che fare con il passato recente, e le vette toccate dal variabile nel 2022-2023, che hanno lasciato addosso agli italiani **una certa sfiducia e poca propensione al rischio**. Ha a che fare, però, altrettanto con le strategie delle banche, che cavalcano questa preferenza ma al contempo la incoraggiano, chiaramente **più propense a erogare mutui a basso rischio di insolvenza**. La situazione generale del mercato immobiliare, con i prezzi delle case in crescita, ha contribuito alla crescita del ricorso al mutuo ipotecario, ma ha il suo ruolo anche nella dinamica della scelta del tasso. Un maggiore indebitamento corrisponderà spesso a una maggiore percezione del rischio, e quindi alla ricerca di stabilità nei piani di rimborso. ## Quindi fisso o variabile? Al momento non c’è una risposta standard adatta a tutte le situazioni: entrambe le scelte presentano vantaggi che rispondono ad esigenze differenti. ### Il tasso fisso Sul fisso, come abbiamo visto, le banche si fanno una competizione ancora piuttosto accanita, e questo ha permesso al costo dei mutui di restare su livelli minimi rispetto agli ultimi due anni. L’IRS è sostanzialmente stabile da settembre, e le offerte migliori per i mutui a tasso fisso hanno TAEG che si muovono tra il **3,30% e il 3,43%** per quanto riguarda gli immobili in classe energetica bassa. Per **gli immobili green**, in classe A o B, il TAEG è ancora più basso – **almeno 0,35% in meno** rispetto alle offerte standard. La strategia migliore, dunque, è sfruttare la competizione: **monitorare e comparare**. In uno scenario come quello attuale, una scelta oculata dell’offerta può tradursi in risparmi significativi sulla rata, e molto significativi sulla vita del mutuo. ### Il tasso variabile Il variabile, invece, giustifica pienamente il timido ritorno di fiamma emerso dai dati più recenti. Le proiezioni prevedono che l**e rate dei mutui a tasso variabile resteranno più basse di quelle dei corrispondenti a tasso fisso per almeno i prossimi due anni**: il momento favorevole per l’Euribor e la prospettiva di un futuro a medio termine privo di smottamenti drammatici sono certamente ideali per chi deciderà di assumersi una percentuale di rischio. ## Conclusioni: segnali deboli, ma non irrilevanti Il variabile non è tornato di moda, e siamo ad anni luce dagli scenari comuni 10 anni fa, tuttavia sta ricominciando a farsi considerare come opzione concreta. Il passaggio dall’**1% al 4%** di quota di mercato in un solo trimestre rappresenta **il primo segnale tangibile di un cambio di tendenza.** I prossimi trimestri diranno se è l’inizio di una ripresa strutturale o un semplice assestamento. Nel frattempo, la chiave resta sempre la stessa: **comparare le offerte, valutare la propria propensione al rischio e scegliere in modo consapevole**. ## I migliori mutui acquisto del momento _Simulazione: mutuo €140.000 su immobile €220.000, 25 anni. Richiedente: impiegato 34 anni, reddito €2.400/mese._ #### Simulazione a tasso Variabile – Immobile in classe energetica A | Rank | Istituto | Spread | Tan | Rata | Taeg | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | **Banca Monte dei Paschi di Siena** | 0,30% | 2,19% | € 606,16 | **2,42%** | | 2 | **CheBanca!** | 0,30% | 2,32% | € 615,45 | **2,58%** | | 3 | **Banca Sella** | 0,40% | 2,50% | € 628,06 | **2,63%** | | 4 | **Banco BPM** | 0,65% | 2,56% | € 632,16 | **2,69%** | | 5 | **Webank** | 0,70% | 2,61% | € 635,71 | **2,70%** | #### Simulazione a tasso Variabile – Immobile in classe energetica G | Rank | Istituto | Spread | Tan | Rata | Taeg | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | **Banca Monte dei Paschi di Siena** | 0,30% | 2,19% | € 606,16 | **2,42%** | | 2 | **CheBanca!** | 0,60% | 2,62% | € 636,56 | **2,89%** | | 3 | **Credit Agricole** | 0,60% | 2,63% | € 637,27 | **2,89%** | | 4 | **Banca Sella** | 0,60% | 2,70% | € 642,26 | **2,90%** | | 5 | **Banco BPM** | 0,85% | 2,76% | € 646,41 | **2,90%** | #### Simulazione a tasso Fisso – Immobile in classe energetica A | Rank | Istituto | Tan | Rata | Taeg | | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | **Credit Agricole** | 2,75% | € 645,84 | **2,95%** | | 2 | **Credem** | 2,76% | € 646,55 | **2,99%** | | 3 | **BPER Banca** | 2,80% | € 649,42 | **3,01%** | | 4 | **Intesa Sanpaolo** | 2,88% | € 655,19 | **3,02%** | | 5 | **Banca Sella** | 2,90% | € 656,64 | **3,04%** | #### Simulazione a tasso Fisso – Immobile in classe energetica G | Rank | Istituto | Tan | Rata | Taeg | | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | **BPER Banca** | 3,10% | € 671,20 | **3,30%** | | 2 | **Credit Agricole** | 3,05% | € 667,54 | **3,32%** | | 3 | **Webank** | 3,24% | € 681,50 | **3,35%** | | 4 | **Banco BPM** | 3,14% | € 674,14 | **3,39%** | | 5 | **BNL** | 3,00% | € 663,90 | **3,43%** | Condividi Tags [Tutti](/news-mutui/)[BUSSOLA MUTUI](/news-mutui/bussola-mutui/)[MERCATO IMMOBILIARE](/news-mutui/mercato-immobiliare/)[MUTUI A TASSO VARIABILE](/news-mutui/mutui-a-tasso-variabile/) [Tutte le news](/news-mutui/) [Cerca il tuo Mutuo](/) [ Precedente Mutuo al 100% senza Fondo Consap: si può fare? ](/news-mutui/mutuo-100-senza-fondo-consap/)[ Successivo Mutui liquidità e sostituzione + liquidità: come funzionano e che vantaggi hanno ](/news-mutui/mutui-liquidita-sostituzione-come-funzionano-che-vantaggi-hanno/) ## Trova il tuo Mutuo Importo Mutuo Durata 25 anni Valore Immobile #### I più letti [ 5 agosto 2026 Bussola, domanda di mutui online: l’acquisto vale il 76%, il fisso scende all’88% ](/news-mutui/domanda-mutui-online-secondo-trimestre-2026/)[ 29 luglio 2026 Prezzi degli immobili: +5,5% sull’anno, ma il trimestre segna -2,6% ](/news-mutui/prezzo-mq-immobili-q2-2026-crif/)[ 23 luglio 2026 BCE, tassi fermi a luglio: la tregua che non è durata ](/news-mutui/bce-tassi-fermi-luglio-2026-tregua-non-durata/)[ 21 luglio 2026 Roberto Popolo vince la settima edizione di Net Economy’s Got Talent ](/news-mutui/roberto-popolo-vince-settima-edizione-net-economys-got-talent/)[ 16 luglio 2026 L’identikit del giovane che chiede un mutuo nel 2026: uomo, dipendente, con un reddito tra 1.500 e 2.000 euro ](/news-mutui/identikit-giovani-mutuo-under-36/) #### Rassegne stampa [ 29 luglio 2026 Mutui, il variabile torna a rischio, ecco quando potrebbe costare più del fisso: le simulazioni ](https://www.lastampa.it/tuttosoldi/2026/07/29/news/mutui_il_variabile_torna_a_rischio_ecco_quando_potrebbe_costare_piu_del_fisso_le_simulazioni-15702283/)[ 29 luglio 2026 Mutui e casa: acquisto al 76% della domanda, tasso fisso all’88% ](https://euroborsa.it/mutui-casa-acquisto-domanda-tasso-fisso.aspx)[ 29 luglio 2026 Crif – MutuiSupermaket: mercato primario dei mutui solido, rallentano le surroghe ](https://requadro.com/crif-mutuisupermaket-mercato-primario-dei-mutui-solido-rallentano-le-surroghe/)[ 29 luglio 2026 Bussola Mutui Crif, Q2 2026: Domanda di mutui verso acquisto casa al 76%, surroghe al 19% ](https://monitorimmobiliare.it/monitorimmobiliare/notizia/bussola-mutui-crif-q2-2026-domanda-di-mutui-verso-acquisto-casa-al-76--surroghe-al-19-_2026-07-2911436/)[ 29 luglio 2026 Mutui: in secondo trimestre domanda online sempre più verso acquisto casa ](https://finanza.repubblica.it/News/2026/07/29/mutui_in_secondo_trimestre_domanda_online_sempre_piu_verso_acquisto_casa-69/)