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Mutui su misura, come riconoscerli

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Mutui su misura, come riconoscerli

I mutui sono tornati a rappresentare uno dei core business dell'attività bancaria, tanto che negli ultimi tempi gli istituti di credito hanno scelto di ampliare l’offerta dei servizi accessori. I mutui ci indicano anche lo stato di salute della nostra economia, e stando ai dati dell'Agenzia delle Entrate, si può ragionevolmente dire che in Italia, seppure a fatica, la congiuntura sta migliorando. Nel 2016, le abitazioni acquistate attraverso mutuo ipotecario sono state 246 mila (con un+27,3% annuo). L’importo medio dei mutui erogati si attesta attorno ai 120 mila euro. 

La politica monetaria di Draghi insieme ai prezzi immobiliari, ancora in moderato calo, sicuramente hanno agevolato il settore e non è un caso se il mutuo è uno dei prodotti sui quali le banche stanno facendo leva. Considerato il livello ancora molto basso dei tassi, i mutui a tasso fisso rappresentano stabilmente l'80% dei nuovi mutui erogati. 

La durata favorita dagli italiani è quella ventennale, seguita dal mutuo a 30 o 40 anni: la clientela preferisce pagare un prezzo un po' più alto per evitare, in un prossimo futuro, di restare vincolata da un'impennata degli interessi, connessa a un rialzo dei tassi. Ecco che gli istituti italiani hanno allargato il catalogo dell'offerta sia ai mutui a tasso variabile con cap sia a quelli a tasso misto. I primi consentono di beneficiare del tasso variabile attualmente basso, fissando una soglia massima di potenziale rialzo, mentre i secondi prevedono una o più scadenze al termine delle quali è possibile rinegoziare le condizioni iniziali. I mutui a tasso misto rappresentano una nicchia di mercato, ma ultimamente hanno riguadagnato appeal sulle scadenze più brevi (10-15 anni), perché consentono magari di ripagare la quota interessi con il tasso variabile basso e poi eventualmente di approfittare del fisso per la quota capitale in caso di ritocco verso l’alto da parte della BCE. 

Decidere se stipulare un mutuo è una scelta che più o meno quasi tutti potrebbero dover fare almeno una volta nella vita, ma la cosa che più preoccupa è come farlo scegliendo condizioni vantaggiose. Il mutuo ipotecario può essere richiesto da chiunque dimostri di poter restituire la somma di denaro ricevuta in prestito, che di solito non supera l'80% del valore dell'immobile. Chi non ha bisogno di un confronto «fisico» con l'interlocutore banca presso la filiale, per ricercare risparmio e convenienza può contare sul canale Internet e sull’affidabilità comprovata dei comparatori online. 

Dove l’innovazione si sposa con la tecnologia i costi scendono: è il caso dei mutui acquistabili online che tagliano di netto le spese di istruttoria e di perizia permettendo un risparmio medio dello 0,25% sul tasso annuo effettivo globale a parità di importo rispetto ai mutui stipulati in agenzia. Si tratta di uno sconto reale che ha già conquistato il 10% del mercato e che ha notevoli potenzialità considerato che nei Paesi anglosassoni li sceglie un cliente su tre. E' sempre meglio, comunque, valutare più di un’offerta e tenere conto di tutte le variabili di cui si è trattato. 

C'è anche la possibilità di risparmiare ex post attraverso la surroga che permette, rivolgendosi a un altro istituto, di cambiare la tipologia di tasso, la durata del mutuo e lo spread applicato, potendo così usufruire di condizioni più convenienti in termini di tasso di interesse ma anche per quanto riguarda le spese accessorie e quelle periodiche come, ad esempio, quelle di gestione e di incasso delle rate. L'importo del nuovo mutuo non può superare il debito residuo con la vecchia banca e resta valida l'ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata.

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