Il 2020 sarà un annus mirabilis per il mercato del mattone? I tassi tenderanno a salire o nuovamente a scendere? E in particolare cosa può comportare aprire un mutuo a gennaio 2020? E’ una decisione che potrebbe essere obbligata, se si intende comprare casa.
Le notizie sono più che buone, anzi ottime: mai come in questo inizio d’anno il costo dei finanziamenti per l’acquisto di un immobile si stanno rivelando davvero vantaggiosi.
La fine dell’anno, si sa, è sempre tempo di bilanci, e quello relativo ai mutui denota per quello che si è appena concluso un record di surroghe in grado di trascinare un mercato inarrestabile. Infatti, si è appena concluso un 2019 segnato da due fasi ben distinte.
La prima, non brillante, è stata caratterizzata da un deciso calo dei mutui nei primi otto mesi, mentre la seconda, a grande sorpresa, è stata illuminata da un boom determinato dal tracollo dei tassi di interesse lo scorso agosto, mese straordinario sul fronte mutui. Questo trend positivo non si è arrestato e prosegue con l’abbrivio del nuovo decennio.
Dunque mutui favorevoli, tassi di interesse che giocano a favore: vale la pena stipularne uno nuovo, surrogare o rinegoziare il vecchio mutuo. A dicembre molte famiglie hanno acceso un mutuo e si ipotizza che altre 250 mila famiglie lo faranno nel 2020.
Sono due le “leve” che determinano il prezzo di un mutuo: lo spread e gli indici interbancari che insieme regolano il tasso da applicare al mutuatario. Per i mutui a tasso fisso la fa da padrone l'Irs, che riflette la durata del finanziamento; se invece ci riferiamo ai mutui a tasso variabile, il parametro di riferimento è l'Euribor: è questo l’indice controllare con la lente d’ingrandimento per tratteggiare delle prospettive future.
Quanto allo spread, negli ultimi tempi di cambiamenti ne ha vissuti parecchi, anche rilevanti. Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, alcune banche hanno disposto di azzerare gli spread, per poter acquisire nuova clientela. Adesso gli spread seguitano ad essere bassi: nel caso dei mutui a tasso fisso partono anche da 50 punti base. Per i mutui a tasso variabile siamo sugli 80 punti.
E per i prossimi mesi? Non ci si aspetta un’ulteriore riduzione degli spread, dato che al momento anche gli indici interbancari risultano molto bassi.
Detto questo, sarà ancora un affare surrogare il vecchio mutuo o accenderne uno nuovo. Ovviamente si ripropone come un mantra il classico quesito: meglio il tasso fisso o il variabile?
Il tasso variabile, come è intuibile dal nome stesso, potrebbe influire sulla rata da pagare, con oscillazioni nel corso del tempo. Il mutuo a tasso fisso, invece, mantiene la rata costante nel tempo, senza scossoni per il consumatore
Nei mesi scorsi si è arrivati ad una sostanziale parità fra i due tipi di mutuo, che tuttavia hanno fatto propendere i potenziali acquirenti di un immobile sempre verso contratti a tasso fisso per nuove accensioni o per surroghe. Da ora in avanti, con la prospettiva di una prossima variazione dei tassi Irs, nonostante lieve, il variabile potrebbe tornare ad essere appetibile per i mutuatari esperti, o quelli che optano per durate brevi.
Nel 2020 i mutui a tasso fisso potrebbero presentare un aumento di circa 20, 30 punti base. Non è previsto alcun cambiamento all'orizzonte per i mutui a tasso variabile. Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile non avrà a che fare con grandi novità per almeno 2 o 3 anni.
Poi ci sono altre due sigle da considerare e da tenere sott'occhio: il TAN e il TAEG. Per TAN si intende il Tasso Annuo Nominale e rappresenta il tasso di interesse puro applicato al finanziamento, ovvero l’interesse su base annua calcolato sul prestito, e pertanto la somma supplementare che va versata all'istituto che ha concesso il finanziamento.
Il TAEG sta per Tasso Annuo Effettivo Globale: indica il costo globale del finanziamento, includendo dunque anche le spese accessorie obbligatorie che di fatto concorrono ad aumentare il prezzo totale del mutuo.
Escluse dal TAEG sono solo le spese di perizia, quelle notarili e le imposte, mentre le spese obbligatorie che sono comprese in questo Tasso complessivo sono le polizze assicurative, la gestione dei conti correnti e della pratica e le spese riguardanti le operazioni del pagamento.
Per sapere se un’offerta di mutuo proposta da un istituto è più vantaggiosa rispetto a un’altra, il TAEG è l’indicatore da guardare con maggiore attenzione: più basso, più conveniente sarà il finanziamento sotto l’aspetto dei costi.
Lato surroga, questa operazione continuerà ad essere conveniente.
Rinegoziare i contratti, anche se conclusi in tempi più o meno recenti, può infatti comportare risparmi dell’ordine di migliaia di euro. I consumatori cercano dunque di sfruttare quelli che potrebbero essere gli ultimi irripetibili sconti.
Per il 2020 però c’è sicuramente una aspettativa di riduzione della domanda di mutui di surroga, dovuta al progressivo esaurimento del bacino dei potenziali mutuatari interessati. E questo potrebbe riflettersi sul totale delle erogazioni.