Chi ha intenzione di acquistare casa con un mutuo, in questo momento è favorito da condizioni economiche particolarmente propizie. Per la maggior parte degli italiani il mutuo, considerando l’importo e la durata - in media tra i 20 e i 25 anni, è il contratto finanziario più importante della vita. Per questa ragione è decisiva, prima di sottoscriverlo, un’attenta analisi del prodotto e di quello che offre il mercato.
Quando si cerca casa, è bene porsi delle domande e capire se e come il mutuo possa adattarsi alle proprie esigenze e capacità di spesa. Molto spesso si commette l’errore di cercare casa senza conoscere quale è la propria capacità di “mutuo-acquisto”, ovvero quale è l’importo massimo che una banca sarebbe disposta a prestarci.
Innanzitutto, quando si decide di stipulare un mutuo, occorre sapere quanto sono “finanziariamente larghe” le nostre spalle. Quali sia il reddito in entrata, quale sia la nostra “rata sostenibile”, ovvero quanto possiamo permetterci di investire ogni mese nel rimborso del mutuo, per poter capire quanto possiamo “resistere” con l’importo massimo che la banca può concederci.
Ancora, è meglio cercare di circoscrivere in anticipo tutti le incognite che possono sorgere negli anni, soprattutto se si tratta di accendere un mutuo a lungo termine. Le esigenze personali possono cambiare o possono sorgere degli imprevisti: un’analisi preventiva serve a comprendere se e quanto è possibile chiedere in prestito alla banca, oltre ad evitare, per quanto possibile, spese eccessive.
E’ importante immaginarsi in anticipo tutte le circostanze che ruotano attorno a questo investimento, per poter valutare cosa possa accadere e in che modo fronteggiare eventuali problematiche. E, soprattutto, come risparmiare.
La matassa da sciogliere riguarda innanzitutto se affidarsi al tasso variabile e quindi essere consapevoli che la rata di mese in mese può scendere o salire, o al tasso fisso congelando quindi per tutto il piano di ammortamento il livello di interesse concordato con la banca.
Come si sa, il tasso del mutuo è determinato dal tasso di riferimento - Eurirs o Euribor, a seconda che si tratti di mutuo a tasso fisso o variabile - con l’aggiunta di un ulteriore tasso bancario, lo spread, il margine che l’istituto di credito applica per coprire l’operazione e ritagliarsi un profitto. Più questo tasso è basso, più, naturalmente, il mutuo sarà conveniente.
Mentre il mutuo a tasso variabile espone il mutuatario alle variazione degli Euribor, il mutuo a tasso fisso non lo espone alle variazioni degli Eurirs perché viene deciso tra le due parti di “fissare” l’indice Eurirs rilevato il giorno della stipula e di sommarlo allo spread della banca per arrivare al Tan (Tasso annuo nominale).
Le spese che riguardano le polizze assicurative legate al mutuo vanno considerate nel conteggio del costo finale del finanziamento. La sola polizza obbligatoria è quella per incendio e scoppio. Ad ogni modo, per aiutare il mutuatario a scegliere la polizza, la banca è obbligata a fornire almeno un altro preventivo di una compagnia assicurativa esterna alla banca stessa.
Per risparmiare sul mutuo, è sempre consigliabile confrontare più proposte e scegliere quella che, a parità di servizi offerti, offre il tasso inferiore. In particolare occorre prestare attenzione al Taeg, che rappresenta il costo effettivo del finanziamento, compreso di spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, mediazione creditizia).
Oggigiorno i finanziamenti online assicurano ottime opportunità di risparmio, non solo sulle spese di accensione del mutuo, abbassando o eliminando i costi di perizia o di istruttoria, ma anche sulle spese ricorrenti di invio comunicazione e di incasso rata.
Di fatto, la sostanza contrattuale di un mutuo on line è la stessa di un finanziamento che si può ottenere negli istituti di credito fisici, senza il classico incontro vis à vis recandosi in filiale. Infatti, la richiesta può essere effettuata da casa via Internet, senza dover attuare estenuanti file e spostamenti, che portano a perdere molto tempo. La risposta è pressoché immediata ed i tempi di erogazione della liquidità richiesta sono estremamente ridotti.
Poi in tempi come questo, la surroga del mutuo a tassi inferiori a quelli di partenza può essere un’ottima soluzione per risparmiare sulla rata e sul costo totale del finanziamento. La surroga è gratuita e non comporta alcun costo per il trasferimento da una banca all'altra: la banca di arrivo si accolla infatti tutti gli oneri del passaggio.
Attraverso la surroga è possibile modificare il tasso e la durata, ma non l’importo del debito residuo. Molto spesso si ragiona, quando si surroga, solo in termini di tasso. Ma questa operazione può essere anche una straordinaria occasione per ridurre anche la durata del contratto (e quindi il monte interessi da pagare).
Così come può essere un’occasione per spostarsi da un contratto zeppo di oneri accessori (spese di incasso rata e via dicendo) verso un istituto “low cost” che sostanzialmente proponga un Tan non molto distante dal Taeg.
Oltretutto non esiste al momento un limite alle operazioni di surroga possibili, quindi stando attenti a monitorare i tassi Euribor ed Eurirs, nonché le offerte delle varie banche, si possono realizzare cospicui risparmi.