--- title: "Perizia negativa: che fare in quei casi?" url: "https://www.mutuisupermarket.it/news-mutui/perizia-immobiliare-mutuo-negativa-che-fare/" type: news description: "Che fare se la perizia dell'immobile che vuoi comprare dà esito negativo? Casistiche possibile e strade da percorrere per ottenere comunque il mutuo." lastmod: 2026-08-13 --- # Perizia negativa: che fare in quei casi? 13 agosto 2026 [Redazione MutuiSupermarket](/chi-siamo/) Tags [CONSIGLI PRATICI](/news-mutui/consigli-pratici/)[NORME E FISCO](/news-mutui/norme-e-fisco/) Condividi [Tutte le news](/news-mutui/)[Cerca il tuo Mutuo](/) 13 agosto 2026 [Redazione MutuiSupermarket](/chi-siamo/) # Perizia negativa: che fare in quei casi? Una volta trovato l’immobile che si desidera acquistare, e avuta la certezza dalla banca che a livello reddituale il mutuo è erogabile, manca solo l’ultimo passaggio: **la visita del perito all’immobile**. Non sempre l’esito della perizia, purtroppo, è quello che si spera. “**Perizia negativa**” è un’espressione che si usa per due situazioni molto diverse tra loro. Può accadere che l’immobile sia perfettamente in regola, ma valga meno di quanto lo si sta pagando: il mutuo non salta, si riduce. Al contrario, a volte il perito trova qualcosa che rende l’immobile inadatto a garantire il finanziamento, e lì il problema non è finanziario ma tecnico o legale. Esaminiamo separatamente le due possibilità, perché le soluzioni non si somigliano affatto. ## Le due facce della perizia negativa Il perito incaricato dalla banca non si limita a stimare quanto vale la casa. Verifica anche che sia regolare dal punto di vista edilizio e catastale, e che possa essere ipotecata senza rischi. Sono due controlli distinti, e possono dare esito diverso l’uno dall’altro. **Valore inferiore al prezzo.** L’immobile è a norma, ma la stima del perito è più bassa della cifra concordata con il venditore. La banca calcola l’importo finanziabile sul valore periziato, non sul prezzo: il risultato è un finanziamento più basso di quello che avevi in mente. È un problema di liquidità, e si risolve con la trattativa o con più soldi propri. **Criticità tecniche o giuridiche.** Il perito rileva difformità catastali, abusi edilizi, o altre situazioni che compromettono la validità della garanzia. Qui la banca può rifiutare del tutto, e la soluzione passa da un tecnico o da un notaio, non dal portafoglio. Capita anche che i due problemi si presentino insieme: una difformità non sanata, per esempio, abbassa quasi sempre anche la stima. Nelle prossime sezioni li affronteremo separatamente. ### Caso 1: la perizia vale meno del prezzo Questa è l’ipotesi più frequente, e anche la meno drammatica: il mutuo non viene rifiutato, viene ridimensionato. Il motivo sta nel modo in cui la banca calcola l’importo massimo finanziabile. Il parametro è il [**loan to value**](/glossario-mutui/ltv-loan-to-value/), cioè il rapporto tra somma erogata e valore della garanzia, che per i mutui ordinari si ferma di norma all’80%. Il punto spesso frainteso è quale sia la base di calcolo: non il prezzo pattuito, ma **il minore tra prezzo di acquisto e valore periziato**. Se il perito stima meno di quanto stai pagando, è la sua cifra a fare testo, e il motivo è piuttosto intuitivo: la banca che eroga il finanziamento deve avere la certezza che la garanzia sia sufficiente a coprire il denaro che sta erogando. #### Un esempio concreto Immagina di aver concordato l’acquisto a 200.000 euro, contando su un mutuo all’80% da 160.000 e su 40.000 euro di risparmi. Il perito stima l’immobile 180.000 euro. La banca applica l’80% a quel valore: il mutuo massimo diventa 144.000 euro. Ti servono quindi 56.000 euro di mezzi propri anziché 40.000, e sono 16.000 euro che devi trovare da qualche parte. > Vale la pena notare che una stima più bassa non è necessariamente un errore del perito: può semplicemente significare che il prezzo pattuito è sopra mercato. In quel caso la perizia, per quanto scomoda, ti sta dando un’informazione utile. #### Le tre strade percorribili **Coprire la differenza.** La soluzione più immediata, se la liquidità c’è. Attenzione a tenere a mente che i costi da coprire non si limitano all’anticipo: alle spese d’acquisto si aggiungono notaio, imposte, eventuale agenzia… Puoi calcolare le [spese di acquisto di un immobile](/calcolo-mutuo/calcolo-spese-acquisto-casa/) utilizzando il nostro strumento apposito. **Rinegoziare il prezzo.** La perizia è un documento tecnico redatto da un professionista terzo, e come argomento in trattativa pesa. Il venditore ha un incentivo a considerarla: se salta la vendita deve ripartire da zero, e il prossimo acquirente incontrerà con ogni probabilità lo stesso ostacolo. Non è raro chiudere a metà strada. **Contestare la perizia.** Se ritieni la stima sbagliata puoi far redigere una perizia da un tecnico di tua fiducia e presentarla alla banca. Due avvertenze: il costo è a tuo carico, e la banca non ha alcun obbligo di tenerne conto. Ha senso quando hai elementi solidi – per esempio compravendite recenti di immobili simili nello stesso stabile, o caratteristiche che il perito non ha considerato. ### Caso 2: la perizia rileva difformità o irregolarità Qui il discorso è più complesso, poiché si tratta di capire se l’immobile può essere ipotecato – e gli istituti di credito su questo punto tendono ad essere severi, perché in gioco c’è la validità stessa della garanzia. Le criticità che il perito può segnalare sono essenzialmente di tre tipi: - **Difformità catastali**: lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria depositata al Catasto. Una parete spostata, una stanza in più, una diversa distribuzione degli spazi. - **Difformità urbanistiche e abusi edilizi**: interventi realizzati senza il titolo necessario, o in difformità da quello ottenuto. Una veranda chiusa, un ampliamento, un sottotetto reso abitabile. - **Problemi di conformità dell’edificio**: irregolarità che riguardano l’intero fabbricato e non la singola unità. Prima di allarmarti, però, c’è una domanda che viene prima di tutte le altre. #### È davvero una difformità? Non tutti gli scostamenti tra progetto e realtà costituiscono un’irregolarità. Il Testo Unico dell’Edilizia prevede all’articolo 34-bis le cosiddette **tolleranze costruttive ed esecutive**: soglie entro le quali una differenza non costituisce violazione edilizia, non è sanzionabile e non pregiudica lo stato legittimo dell’immobile. Il decreto Salva Casa del 2024 ha ampliato queste soglie in modo significativo, graduandole in percentuale in senso inversamente proporzionale alla superficie: più l’immobile è piccolo, più ampio è il margine tollerato. Due limiti importanti, però: - le percentuali ampliate valgono solo per le difformità realizzate **entro il 24 maggio 2024**; per gli interventi successivi resta la tolleranza ordinaria del 2% - non si applicano agli immobili sottoposti a vincolo culturale o paesaggistico Il primo passo, quindi, è far verificare a un tecnico se quanto rilevato dal perito rientri o meno in questi margini. In alcuni casi si scopre di non avere alcun problema da risolvere, e le tolleranze possono essere attestate dal professionista con una dichiarazione che concorre a dimostrare lo stato legittimo dell’immobile. #### Una precisazione utile: unità immobiliare e parti comuni Sempre il Salva Casa ha introdotto una separazione che ha sbloccato molte situazioni: ai fini dello stato legittimo del singolo appartamento **non rilevano le difformità presenti sulle parti comuni**, e viceversa le irregolarità interne ai singoli appartamenti non incidono sullo stato legittimo dell’edificio nel suo complesso. Tradotto: se il problema segnalato riguarda il cortile, il vano scale o la facciata condominiale, non è più un ostacolo automatico all’acquisto del tuo appartamento. #### Se la difformità è sanabile Quando l’irregolarità è reale ma regolarizzabile, il percorso è la sanatoria. Il Salva Casa ha introdotto l’articolo 36-bis del Testo Unico, che disciplina l’accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali con un criterio più praticabile del passato: conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia in vigore quando l’intervento è stato realizzato. È la cosiddetta doppia conformità “leggera”, che ha sbloccato pratiche che nel regime precedente restavano semplicemente incagliate. Sul piano pratico, tre punti da chiarire subito: **Chi paga.** L’onere spetta di norma al venditore, che è tenuto a consegnare un immobile regolare. È una questione che sarebbe bene mettere per iscritto nel preliminare, in modo da non doverla affrontare a difformità già emersa. **Quanto tempo serve.** Dipende dal tipo di pratica e dal Comune, e va confrontato con le scadenze del preliminare. Se i tempi non sono compatibili, si può negoziare una proroga. **Cosa dice la banca.** Alcuni istituti accettano di deliberare con la sanatoria in corso e di erogare a regolarizzazione conclusa; altri esigono che tutto sia chiuso prima. Va chiesto esplicitamente, perché può impattare in modo significativo sui tempi. #### Se la difformità non è sanabile Esistono casi in cui non c’è margine: un abuso in area vincolata, un intervento non conformabile alla disciplina urbanistica, un immobile costruito in assenza di titolo. Difficilmente si trova una banca disposta a finanziarlo, in questi casi, e non è un problema di rigidità dell’istituto: un immobile con un abuso non sanabile è esposto a ordinanza di demolizione, e vale strutturalmente meno di uno in regola. In queste situazioni la decisione ragionevole è rinunciare all’acquisto. Il modo in cui puoi farlo – e soprattutto se recuperi la caparra – dipende da come è stata scritta la proposta d’acquisto: approfondiamo subito questo aspetto. ## Il nodo caparra: la condizione sospensiva Se il mutuo non viene concesso, perdo la caparra? Dipende della presenza sul contratto di una clausola, detta appunto condizione sospensiva, che fa dipendere l’efficacia dell’accordo dal verificarsi o meno di una data circostanza (in questo caso, l’ottenimento del mutuo). **Con la condizione sospensiva.** Se il contratto subordina espressamente la sua efficacia all’ottenimento del finanziamento, la mancata concessione rende il contratto inefficace. Non c’è inadempimento di nessuna delle due parti, e la caparra va restituita. La Cassazione lo ha affermato con la sentenza 15977/2020 e lo ha ribadito più volte: la clausola sospende l’obbligazione, e se la condizione non si avvera l’acquirente non è inadempiente. **Senza la condizione sospensiva.** Il preliminare è pienamente vincolante. Se non arrivi al rogito il venditore può trattenere la caparra confirmatoria ai sensi dell’articolo 1385 del Codice Civile, e in aggiunta l’agenzia mantiene il diritto alla provvigione: lo ha confermato la Cassazione con l’ordinanza 18953/2024. ### Perché non basta scriverla Una clausola generica che si limita a “subordinato all’ottenimento del mutuo” può non essere sufficiente. Perché la condizione sia valida deve contenere elementi determinati: - l’**importo minimo** del finanziamento al di sotto del quale l’accordo non si perfeziona - il **termine** entro cui la condizione deve avverarsi - eventualmente, l’indicazione delle banche a cui presentare domanda Serve inoltre poter dimostrare di aver agito in buona fede, ai sensi dell’articolo 1375 del Codice Civile: una richiesta di mutuo seria e presentata per tempo. La giurisprudenza di merito non manca di casi in cui la caparra è rimasta al venditore proprio perché l’acquirente non è riuscito a provare di essersi mosso con la dovuta diligenza. Va anche tenuto presente che la Cassazione qualifica questa come una condizione “mista”, perché dipende in parte da un terzo – la banca – e in parte dal comportamento dell’acquirente. È esattamente il motivo per cui la buona fede diventa dirimente. ### Il caso delle aste Nelle [aste giudiziarie](/tutto-sul-mutuo/guide-approfondimento/acquisto-casa-in-asta/) la condizione sospensiva non è negoziabile: le procedure sono rigide e non ammettono clausole tra le parti. Chi partecipa a un’asta deve arrivare con la certezza del finanziamento, ottenendo dalla banca una delibera reddituale preventiva prima di presentare l’offerta. ## Come evitare di arrivare a una perizia negativa: la verifica preventiva Tutte le soluzioni viste finora intervengono a problema già emerso. Con un po’ di lavoro a monte, molte di queste situazioni possono essere evitate del tutto. **Verifica il valore prima di fare la proposta.** Non serve una perizia formale: uno strumento di valutazione online ti dà un ordine di grandezza in pochi minuti, sufficiente a capire se il prezzo richiesto è allineato al mercato di zona. Se lo scostamento è ampio, sai già che la perizia della banca porterà una brutta notizia, e puoi trattare prima anziché dopo. **Chiedi la documentazione edilizia al venditore.** Visura e planimetria catastale, titoli abilitativi, eventuali pratiche di sanatoria pregresse. Farle guardare a un tecnico prima della proposta costa poco e intercetta la stragrande maggioranza delle difformità. **Presta attenzione alla redazione della proposta.** Una condizione sospensiva formulata correttamente, con importo minimo e termine, non richiede nulla se non attenzione al momento della firma. **Verifica prima quali banche fanno al caso tuo.** Le politiche su loan to value, immobili particolari e situazioni non standard cambiano parecchio da un istituto all’altro. Saperlo prima evita di consumare settimane su una pratica destinata a non passare. ## Un quadro normativo in movimento Le regole che governano la conformità degli immobili stanno cambiando, e nella direzione di una maggiore certezza. Oltre al Salva Casa, la Legge 182/2025 ha ridotto da dodici a sei mesi il termine entro cui la pubblica amministrazione può annullare d’ufficio un provvedimento illegittimo, ed esteso il silenzio-assenso al permesso di costruire anche per gli immobili vincolati, quando la domanda arriva già corredata delle autorizzazioni necessarie. Sono modifiche che riducono l’incertezza sui titoli edilizi, esattamente il tipo di incertezza che porta una banca a irrigidirsi. È inoltre in corso l’iter parlamentare del disegno di legge delega per un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, presentato alla Camera nel febbraio 2026. **Per il momento non cambia nulla**: il DPR 380/2001 resta pienamente in vigore, e le regole operative arriveranno solo con i futuri decreti legislativi attuativi. È però un processo da seguire con attenzione, perché il disegno di legge è destinato a riscrivere l’impianto della materia. ## In conclusione Una perizia negativa raramente è la condanna a morte per un mutuo. Nella maggior parte dei casi è un problema di importo, e si risolve rinegoziando; quando invece riguarda la regolarità dell’immobile, il primo passo è capire se si tratta davvero di una difformità o di uno scostamento tollerato. Va ribadito però un principio: **nessuna norma obbliga una banca a concedere un mutuo**. Anche a immobile perfettamente regolare e perizia positiva, l’istituto conserva la propria discrezionalità, e le politiche di credito variano sensibilmente. Un no non è un verdetto definitivo sull’operazione: è il giudizio di una banca specifica, secondo i propri criteri. Confrontare più offerte prima di avviare la pratica resta il modo più efficace per non scoprire troppo tardi di aver bussato alla porta sbagliata. Con [MutuiSupermarket](/) puoi farlo gratuitamente, con il supporto di consulenti indipendenti che non sono legati ad alcun istituto di credito. Condividi Tags [Tutti](/news-mutui/)[CONSIGLI PRATICI](/news-mutui/consigli-pratici/)[NORME E FISCO](/news-mutui/norme-e-fisco/) [Tutte le news](/news-mutui/) [Cerca il tuo Mutuo](/) [ Precedente Bussola, domanda di mutui online: l’acquisto vale il 76%, il fisso scende all’88% ](/news-mutui/domanda-mutui-online-secondo-trimestre-2026/) ## Trova il tuo Mutuo Importo Mutuo Durata 25 anni Valore Immobile #### I più letti [ 13 agosto 2026 Perizia negativa: che fare in quei casi? ](/news-mutui/perizia-immobiliare-mutuo-negativa-che-fare/)[ 5 agosto 2026 Bussola, domanda di mutui online: l’acquisto vale il 76%, il fisso scende all’88% ](/news-mutui/domanda-mutui-online-secondo-trimestre-2026/)[ 29 luglio 2026 Prezzi degli immobili: +5,5% sull’anno, ma il trimestre segna -2,6% ](/news-mutui/prezzo-mq-immobili-q2-2026-crif/)[ 23 luglio 2026 BCE, tassi fermi a luglio: la tregua che non è durata ](/news-mutui/bce-tassi-fermi-luglio-2026-tregua-non-durata/)[ 21 luglio 2026 Roberto Popolo vince la settima edizione di Net Economy’s Got Talent ](/news-mutui/roberto-popolo-vince-settima-edizione-net-economys-got-talent/) #### Rassegne stampa [ 10 agosto 2026 Mutui lunghi e garanzie spingono l’accesso alla casa per gli under 36 ](/rassegna-stampa/mutui-lunghi-garanzie-spingono-laccesso-alla-casa-per-gli-under-36-sole-24-ore-agosto-2026/)[ 3 agosto 2026 Cresce la domanda di mutui per acquisto casa nel II trimestre 2026 (76% delle richieste online), mentre rallentano le surroghe ](https://www.giornaledellepmi.it/cresce-la-domanda-di-mutui-per-acquisto-casa-nel-ii-trimestre-2026-76-delle-richieste-online-mentre-rallentano-le-surroghe/)[ 29 luglio 2026 Mutui, il variabile torna a rischio, ecco quando potrebbe costare più del fisso: le simulazioni ](https://www.lastampa.it/tuttosoldi/2026/07/29/news/mutui_il_variabile_torna_a_rischio_ecco_quando_potrebbe_costare_piu_del_fisso_le_simulazioni-15702283/)[ 29 luglio 2026 Mutui e casa: acquisto al 76% della domanda, tasso fisso all’88% ](https://euroborsa.it/mutui-casa-acquisto-domanda-tasso-fisso.aspx)[ 29 luglio 2026 Crif – MutuiSupermaket: mercato primario dei mutui solido, rallentano le surroghe ](https://requadro.com/crif-mutuisupermaket-mercato-primario-dei-mutui-solido-rallentano-le-surroghe/)