Per l’ennesima volta in questo 2020, colpito dalla pandemia da covid-19, i mutui hanno registrato nuovi minimi storici dei tassi sia fissi che variabili.
Questi nuovi indici, incentivano sia la stipula di nuovi mutui per acquisto di casa, sia la richiesta di surroga al fine di ottenere un tasso più vantaggioso.
In questo approfondimento vediamo insieme quale mutuo conviene sottoscrivere in questo periodo.
Come ben sai il mutuo è un prestito a lunga durata, dai cinque ai trent’anni, in alcuni casi può arrivare fino a quaranta, concesso per l’acquisto di un bene immobile.
Il mutuatario che ottiene il finanziamento lo ripaga in comode rate, solitamente mensili.
La banca si tutela iscrivendo ipoteca sull’immobile acquistato dal mutuatario.
In caso di ritardato o mancato pagamento di almeno sette rate del mutuo, la banca può far valere la sua garanzia ipotecaria e chiedere al tribunale che la casa venga messa in vendita per rientrare del denaro concesso.
Scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze non è semplice, ogni banca offre numerosi prodotti che variano in base al tipo di finanziamento che si richiede:
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mutuo per acquisto immobile (prima o seconda casa, o immobile di altro uso);
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mutuo ristrutturazione;
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surroga.
Cosa valutare prima di scegliere il mutuo giusto
La prima cosa da fare quando ti appresti a chiedere un mutuo è di andare sia alla tua banca, che in altre ed informarti sulle condizioni che ti possono offrire.
Una volta raccolte tutte le offerte, le potrai paragonare fra loro e valutare quella a te più conveniente.
La seconda cosa a cui prestare attenzione è la percentuale di mutuo che vai a chiedere sul prezzo di acquisto della casa. Tieni presente che la maggior parte delle banche non erogano oltre all’ottanta percento del valore della casa, sono poche quelle che finanziano fino al 100%.
La terza cosa da tenere in considerazione è la durata del mutuo. La durata di un mutuo ipotecario varia dai cinque a trent’anni, ma in alcuni casi è possibile ottenere un mutuo fino a quaranta. Tieni presente che più breve è la durata del mutuo, più alto è il costo della singola rata, ma allo stesso tempo il costo complessivo del mutuo risulta inferiore.
Purtroppo, nella maggior parte dei casi, la durata del mutuo è condizionata dalle entrate economiche del mutuatario, ovvero per la banca la rata mensile da pagare non deve superare un terzo dello stipendio o delle entrate familiari. Questa limitazione nel costo della rata, in molti casi ne determina la durata.
Altra cosa da valutare è il tasso di interesse offerto. Più che il tasso offerto devi tenere in considerazione il taeg ( tasso effettivo) che andrai a pagare.
Il TAEG viene espresso in % e rappresenta l'interesse effettivamente pagato. Comprende la percentuale dell’indice a cui è legato il mutuo ( Eurirs, Euribor), il guadagno della banca ( spread) oltre alle spese di ’apertura e mantenimento del conto corrente, le spese di gestione della pratica e della copertura assicurativa.
Tipologie di tasso
Come detto ogni banca ha diverse proposte di mutuo da offrire ad un cliente, e queste possono variare anche dal tipo di tasso, che può essere:
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fisso: il tasso rimane invariato per tutta la durata del mutuo, così come il costo delle singole rate;
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variabile: il tasso subisce le variazioni in base all'euribor mensile, ed anche la rata da pagare può subire delle oscillazioni;
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misto: è una via di mezzo fra fisso e variabile, parte con il tipo di tasso concordato tra banca e cliente, e nel corso della sua durata il cliente può passare all’altro tipo di tasso;
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con capped rate: è un mutuo a tasso variabile nel quale viene stabilita una percentuale massima che non può essere superata;
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rata crescente: parte con una rata molto bassa che via via cresce nell’arco della durata del mutuo secondo gli accordi stabiliti
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rata decrescente: l’esatto inverso del precedente. il mutuo parte con una alta il cui costo decresce nel tempo.
La differenza principale tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile sta negli indici a cui i due sono legati.
Il tasso variabile è legato all’EURIBOR che è il tasso di interesse medio, calcolato giornalmente, col quale le banche si scambiano denaro fra loro.
Il tasso fisso invece è agganciato all'EURIRS, il tasso di interesse utilizzato nelle operazioni swap dalle banche europee a copertura del rischio di interesse.
Nel tasso variabile la rata mensile è instabile e aumenta o diminuisce a seconda dell’oscillazione dell’euribor, per cui il mutuatario ogni mese potrà trovarsi a pagare una cifra leggermente diversa.
Col tasso fisso invece le rate restano costanti per tutta la durata del mutuo.
I migliori mutui di novembre
Sia che si parli di tasso fisso o variabile, siamo sotto la soglia dell’un percento.
L’euribor mensile si colloca a -0,55% e quello trimestrale a -0,50%.
L’irs a un anno è a -0,50%.
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Le più interessanti che vorrei segnalarti sono:
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mutuo a tasso fisso, durata 20 anni, importo richiesto 140 mila euro, valore dell’immobile 200 mila, la nostra proposta migliore è offerta da unicredit Banca, con un tasso effettivo dello 0,72% e importo della rata pari a 619 euro;
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