Accendere un mutuo per acquisto di una casa può essere un’esperienza impegnativa, per chi non ha dimestichezza con i mercati finanziari e con le fluttuazioni dei tassi di interesse e della valuta: comportala scelta fra tasso fisso o variabile, un mutuo a 15 o a 30 anni, senza contare il monitoraggio di Tan, Taeg e Spread.
Una cosa è certa: l’accesso al credito per ottenere un mutuo per acquisto casa è un percorso che quasi tutti coloro i quali vogliono acquistare un’unità abitativa si trovano a dover intraprendere. Con tutte le difficoltà, i dubbi e le incertezze del caso.
Sul web, le possibilità di informarsi prima e di studiare poi sono cresciute al punto che, ormai, in tanti sostengono di avviare il procedimento per la sottoscrizione del contratto di mutuo con Internet.
Grazie alla possibilità di valutare i migliori mutui on line si è in grado di capire quali siano le strade da percorrere non solo in occasione dell’acquisto di un immobile, ma anche quando il contratto di mutuo lo si è già stipulato ma, magari, nuove e migliorative condizioni del mercato inducono a fare qualche altra riflessione.
Di fatto per gli italiani scegliere un mutuo è sempre più conveniente. Nell'ultimo anno, complice la politica monetaria ultra-espansiva della Banca centrale europea, i tassi medi di mercato sono scesi sensibilmente, raggiungendo valori medi pari a 1,62% per il fisso e allo 0,87% per il variabile.
Ma è tra agosto e settembre che alle famiglie italiane si sono presentate le migliori occasioni. A settembre, l’Euribor ha fatto segnare nuovi minimi raggiungendo il -0,42% a 1 mese e il -0,45% a 3 mesi.
Con i tassi di interesse ai minimi storici torna di gran moda la surroga del mutuo. Si tratta di un vero e proprio boom per le richieste di surroga e alcune banche ad ottobre sono tornate ad offrire mutui per il 100% del valore dell’immobile con tassi concorrenziali.
È davvero l’ultima possibilità di surrogare il mutuo ai tassi più bassi di sempre? Gli ultimi dati di mercato confermano il risveglio di interesse dei mutuatari per la surroga, favorita dalle condizioni di mercato molto favorevoli.
L’ondata di surroghe a cui stiamo assistendo interessa particolarmente due categorie: da una parte chi ha sottoscritto un mutuo negli anni passati in cui i tassi erano a livelli ben più alti di quelli attuali.
Dall'altra parte chi ha già effettuato una precedente surroga, e oggi può ulteriormente migliorare le attuali condizioni tramite una seconda surroga. Dopotutto, non esiste un limite di surroghe che può essere richiesto per lo stesso mutuo.
Probabilmente i tassi resteranno bassi a lungo, ma in questo periodo dell’anno in cui andiamo verso la chiusura dei bilanci delle banche, è più probabile scovare offerte molto convenienti.
Esiste più di un motivo per cui oggi la surroga potrebbe convenire più di altri periodi e pertanto bisogna fare in fretta.
La surroga è gratuita. Chiedere una riduzione del tasso ad un’altra banca che ci applicherà condizioni più vantaggiose permette di ottenere un grande risparmio sulla rata e inoltre, dal 2007, con il decreto Bersani, la portabilità del mutuo non ha costi notarili, né spese di istruttoria banca e di perizia sull'immobile.
La surroga si ottiene in tempi brevi. Individuata la banca migliore e inoltrati tutti i documenti necessari per avviare la pratica, molti istituti di credito garantiscono risposte in pochi giorni e a quel punto, in meno di un mese si può avere l’appuntamento con il notaio per la stipula del nuovo contratto di mutuo.
La vecchia banca non può fare ostruzionismo. Dal momento in cui viene avviata la richiesta della nuova banca, infatti, il passaggio del debito residuo deve essere effettuato per legge entro 30 giorni.
La surroga può essere concessa più volte. Come abbiamo già detto, non c’è un limite che vieta la richiesta di più surroghe per lo stesso mutuo. Pertanto, chi ha già chiesto ed ottenuto una o due surroghe in passato, oggi può nuovamente proporsi ad un istituto di credito che sarà disposto a concedere un tasso migliorativo.
C’è da dire che le banche in passato non hanno visto di buon occhio i surrogatori abituali, cioè coloro che cambiano istituto appena si verifica una leggera diminuzione dei tassi di interesse, ma in questo periodo, visti i tassi di oggi, le banche sono molto più predisposte a concedere una surroga, anche perché potrebbe davvero essere il tasso più basso di sempre.
E' il momento di surrogare un mutuo fisso con i tassi Eurirs negativi. Le scadenze IRS a 5 anni e a 10 anni sono sotto zero. Questo significa che lo spread bancario proposto dalla banca per i mutui a tasso fisso verrà scontato dall’Eurirs negativo. Ad esempio, per un mutuo decennale con uno spread dello 0,80%, a cui deve essere aggiunto l’Eurirs di pari durata (oggi l’IRS 10 anni è pari a -0,04), il tasso finale sarà di 0,76%.
Seppure i tassi Eurirs siano aumentati rispetto al mese di agosto, in questo momento è ancora possibile ottenere un mutuo a tasso fisso inferiore all’1%, nel caso di LTV inferiore al 50%, e di poco superiore nei casi di LTV fino all’80% con durate fino a 30 anni.
E' il caso di passare dal variabile al fisso?
Il calo dell’IRS ha diminuito il gap con il tasso dei mutui a tasso variabile per cui molte famiglie hanno trovato molto conveniente e rassicurante optare per la scelta della rata costante per tutta la durata del finanziamento. Surrogare il mutuo a tasso fisso oggi sembra una scelta vincente.