Surroga il mutuo a costo zero

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La surroga: tutto quello che devi sapere

A chi conviene surrogare il mutuo?
In questo momento, la surroga è un must per tutti i titolari di mutuo a tasso variabile. Dato che i tassi hanno già iniziato a lievitare e che continueranno a farlo nel prossimo futuro, è necessario porre un limite all'aumento della rata surrogando il mutuo con uno a tasso variabile con CAP o a tasso fisso.

A cosa serve la surroga del mutuo?
La surroga o portabilità del mutuo, introdotta dal Decreto Bersani del 2007, è la soluzione ideale se si vuole abbassare il peso della rata del proprio mutuo e risparmiare migliaia di euro in termini di minori interessi da pagare sul proprio finanziamento.

Che importo posso richiedere con un mutuo surroga?
Il nuovo mutuo di surroga dovrà avere un importo pari al debito residuo del vecchio finanziamento; tipo di tasso o durata del nuovo mutuo di surroga potranno invece essere cambiati.

Quanto costa surrogare il mutuo?
Tutte le spese per l'accensione del nuovo mutuo di surroga - incluse anche le spese notarili - saranno a carico della nuova banca. La surroga ha quindi costo zero per chi la richiede e non comporta complessità burocratiche dato che sarà la nuova banca a contattare la vecchia banca e a sbrigare il "passaggio" di carte.

Quante volte si può fare la surroga?
È possibile effettuare anche una surroga di un precedente mutuo surrogato una o più volte. Se il tuo mutuo è però prossimo alla scadenza le rate saranno principalmente costituite dalla sola quota di capitale e quindi la surroga porterà benefici limitati.

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Che cos'è la surroga?

E’ un’operazione attraverso la quale il mutuatario sposta il mutuo presso un’altra banca, accedendo a condizioni migliori rispetto al vecchio contratto. A favorire la sua diffusione in Italia è stato Pier Luigi Bersani, che nel 2007 attraverso una norma chiarì che l’operazione di surroga deve essere a costo zero per il mutuatario.

Non sono previsti, quindi, i tipici oneri notarili che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo mutuo e altre tipologie di costi come spese di istruttoria del mutuo o di perizia dell’immobile. Se una banca applica delle commissioni o chiede un rimborso spese, il mutuatario è tenuto a non pagare. Oltre alla gratuità, l’altro aspetto interessante della surroga è che il mutuatario non deve far altro che richiedere la surroga alla nuova banca, che in caso di approvazione si occuperà di sbrigare ogni formalità con l’istituto di credito con cui era stato stipulato il vecchio mutuo.

Riepiloghiamo:

  • la surroga è gratuita
  • non comporta per il mutuatario complessità burocratiche: è la nuova banca a contattare la vecchia banca e a sbrigare il "passaggio" di carte
  • consente di modificare tasso e durata del vecchio mutuo

Negli anni passati, la progressiva diminuzione dell’indice IRS e il conseguente calo dei tassi di interesse dei mutui a tasso fisso avevano determinato una vera esplosione dei mutui surroga, generando anche il fenomeno dei surrogatori seriali, vale a dire mutuatari che hanno surrogato il proprio mutuo a più riprese, approfittando ripetutamente delle migliorate condizioni offerte dal mercato.

Quando i tassi di interesse sono arrivati a toccare punte negative, il fenomeno della surroga si è progressivamente ridimensionato, ma adesso che sono tornati a salire velocemente ecco che la surroga torna a farsi interessante per tutti i titolari di mutui a tasso variabile. Lo scenario macroeconomico e i segnali offerti dai mercati, infatti, non lasciano dubbi su un progressivo, consistente aumento del costo dei mutui nel prossimo futuro, fatto che potrebbe determinare una crescita fuori misura del costo delle rate dei mutui a tasso variabile.

Per mettere un limite all’importo della rata, però, è sufficiente surrogare il proprio mutuo con un fisso o un variabile dotato di CAP, ossia di un limite al tasso di interesse applicabile. Quando gli indici superano il CAP, di fatto il mutuo si trasforma in un tasso fisso e la rata diventa “insensibile” a ulteriori aumenti dei tassi.

C’è un ultimo punto da considerare: dicevamo che con la surroga non è possibile ottenere un finanziamento per un importo superiore al debito residuo del proprio mutuo in essere. Se si è interessati a surrogare il proprio mutuo e ottenere contestualmente della liquidità aggiuntiva, si può però pensare di ricorrere alla soluzione del mutuo surroga con liquidità.

La surroga del mutuo a tasso variabile

Abbiamo detto che surrogare un mutuo a tasso variabile significa proteggersi dall’aumento eccessivo dei tassi di interesse nel futuro. Il vantaggio economico dell’operazione, pertanto, dipende da due variabili:

  1. capitale residuo del mutuo da surrogare: nei mutui a tasso variabile il tasso di interesse viene applicato al capitale residuo, pertanto a un maggiore capitale corrisponderà un maggiore risparmio. Si tenga in considerazione il fatto che gli istituti di credito, in genere, non concedono la surroga per mutui il cui capitale residuo sia inferiore ai 50.000 euro.
  2. aumento dei tassi di interesse: nel momento in cui si effettua la surroga del mutuo e si passa ad un variabile con CAP (o anche a un tasso fisso), si stabilisce un limite oltre il quale il tasso di interesse applicato non può andare, a prescindere dall’andamento dei tassi indice. Tanto più l’Euribor o l’IRS supereranno la soglia del CAP o tasso fisso del mutuo surroga, quanto più risparmieremo sulle future rate del mutuo.

Se anche non è possibile prevedere con precisione cosa accadrà nei prossimi mesi e anni, tutti i segnali al momento indicano che il costo del denaro e dei finanziamenti è destinato ad aumentare in misura significativa.

Quel che è certo è che siamo entrati in una fase di aumento dei costi caratterizzata da grande dinamicità, che impone scelte rapide per evitare conseguenze negative destinate a impattare sul nostro budget familiare nel corso dei prossimi anni.

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