Richiedere e ottenere un mutuo in sei mosse

L’iter classico del mutuo

Chiedere il preventivo solo alla propria banca? Una scelta molto rischiosa...

Uno degli errori più comuni nel processo di ricerca del mutuo è quello di rivolgersi solo alla propria banca presso la quale si ha già un conto corrente.

Ma se per acquistare un biglietto aereo, spesso di costo limitato, si valutano diverse compagnie e offerte, perchè non fare la stessa cosa per l'acquisto di un mutuo, che avrà impatti importanti sulle proprie capacità di spesa per 15-30 anni? Potrebbe essere quindi un grave errore non guardarsi intorno e non cercare il finanziamento che meglio risponde alle proprie esigenze e assicura al tempo stesso il maggior risparmio.

Chiedere il preventivo alla propria banca è senza dubbio una scelta azzeccata, ma deve essere considerato sempre come il punto di partenza verso la ricerca di un mutuo migliore, a cui dobbiamo ambire. Considerando che sul mercato italiano operano più di 100 banche commerciali (tra italiane e straniere), la probabilità di trovare un'offerta migliorativa rispetto a quella della propria banca è davvero elevata. La ricerca della migliore offerta di mutuo si può effettuare agevolmente grazie a MutuiSupermarket e ai suoi strumenti di comparazione online che permettono di ordinare per TAEG - il costo complessivo percentuale del mutuo - le offerte di oltre 60 istituti di credito. Ricordiamoci sempre che per scegliere il mutuo più conveniente è necessario optare per il TAEG (Tasso annuo effettivo globale) più basso.

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Una guida completa per orientarsi in ogni fase della procedura, dalla ricerca del mutuo più adatto alle proprie esigenze sino alla stipula e all'erogazione della somma richiesta

- di | 6 febbraio 2019
L'iter di una pratica di accensione del mutuo è meno complesso di quanto possa sembrare a prima vista, come dimostra il gran numero di nuovi mutuatari che ogni anno lo affrontano con successo (nel 2018 i nuovi mutui erogati a privati e famiglie sono stati oltre 410.000). Il processo si struttura in sei passaggi lineari e consequenziali, che andiamo subito ad analizzare. Il processo di mutuo: come ottenerlo

# 1 - La ricerca del mutuo

Il primo passo da compiere consiste nell'individuazione del tipo di mutuo che meglio risponde alle nostre esigenze. Il mercato offre un gran numero di opzioni, che dovremo valutare alla luce delle nostre caratteristiche - età, stato civile, situazione reddituale attuale e aspettative future, propensione al rischio, disponibilità di risparmi da poter investire nella casa - per individuare tipologia di tasso, importo e durata del mutuo. Il modo più semplice per fare tutte le valutazioni senza il rischio di commettere errori è quello di avvalersi gratuitamente della consulenza personalizzata di uno dei nostri esperti chiamando il numero verde 800.901.900.

Una volta definiti tipologia di tasso, importo e durata del mutuo più indicati, sarà possibile utilizzare gli strumenti di comparazione di MutuiSupermarket per confrontare le varie offerte e identificare quella più conveniente.
APPROFONDIMENTO
Chiedere il preventivo solo alla propria banca? Una scelta molto rischiosa...
Uno degli errori più comuni nel processo di ricerca del mutuo è quello di rivolgersi solo alla propria banca presso la quale si ha già un conto corrente.

Ma se per acquistare un biglietto aereo, spesso di costo limitato, si valutano diverse compagnie e offerte, perchè non fare la stessa cosa per l'acquisto di un mutuo, che avrà impatti importanti sulle proprie capacità di spesa per 15-30 anni? Potrebbe essere quindi un grave errore non guardarsi intorno e non cercare il finanziamento che meglio risponde alle proprie esigenze e assicura al tempo stesso il maggior risparmio.

Chiedere il preventivo alla propria banca è senza dubbio una scelta azzeccata, ma deve essere considerato sempre come il punto di partenza verso la ricerca di un mutuo migliore, a cui dobbiamo ambire. Considerando che sul mercato italiano operano più di 100 banche commerciali (tra italiane e straniere), la probabilità di trovare un'offerta migliorativa rispetto a quella della propria banca è davvero elevata. La ricerca della migliore offerta di mutuo si può effettuare agevolmente grazie a MutuiSupermarket e ai suoi strumenti di comparazione online che permettono di ordinare per TAEG - il costo complessivo percentuale del mutuo - le offerte di oltre 60 istituti di credito. Ricordiamoci sempre che per scegliere il mutuo più conveniente è necessario optare per il TAEG (Tasso annuo effettivo globale) più basso.

# 2 - La verifica di fattibilità

Dopo aver identificato il mutuo più adatto alle proprie esigenze, è necessario effettuare una verifica di fattibilità, ossia determinare se, in linea di principio, ricorrano tutti i presupposti per una sua concreta erogazione. Si tratta di un passaggio molto utile, perché ci evita di perdere tempo in richieste quasi certamente non accoglibili dalla banca e di individuare preventivamente quegli istituti che, per le proprie politiche di credito, offrono maggiori chance di accettazione della nostra richiesta.

Anche la verifica di fattibilità può essere effettuata direttamente online su MutuiSupermarket.it, in modo del tutto gratuito. A tal fine è necessario compilare attentamente il modulo online di richiesta fattibilità, avendo cura di fornire i seguenti dati:
  • dati anagrafici e reddituali di dettaglio, incluse eventuali posizioni di debito in essere dei richiedenti;
  • dati dell'immobile posto a garanzia del finanziamento;
  • dati di residenza e contatto.

Le informazioni fornite - anche se non supportate da documentazione di verifica - permettono di ottenere un primo parere di fattibilità del mutuo nell'arco di 24 ore. Tale parere viene fornito dalla banca sulla base di vari elementi, quali principalmente:
  • rapporto tra rata del mutuo che si intende contrarre - più eventuali altri finanziamenti in essere - e reddito mensile netto dei richiedenti: generalmente tale rapporto non deve superare il 35-40% massimo;
  • storia creditizia dei richiedenti che attesti regolarità nei pagamenti;
  • presenza di eventuali garanti o fideiussori pronti a intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
  • tipologia e caratteristiche dell'immobile offerto in garanzia.

Occorre chiarire che questo giudizio di fattibilità è preliminare e non vincolante, e che potrà essere confermato in via definitiva solo a fronte di una completa analisi istruttoria da parte della Banca che dovrà erogare il mutuo.

# 3 - L'istruttoria del mutuo

A seguito del parere di fattibilità positivo, è possibile compilare la domanda di mutuo, che dovrà essere consegnata alla banca insieme a una lista di documenti variabile in funzione di vari elementi, quali la finalità del mutuo, la natura del contratto di lavoro del richiedente o la tipologia dell'immobile fornito a garanzia del finanziamento.

Ricordiamo che normalmente le banche online - come ad esempio ING Direct, WeBank, IWBank ed altre - svolgono il processo di istruttoria documentale a distanza (via telefono, e-mail e corriere espresso); le banche tradizionali con presenza sul territorio svolgono invece il processo di istruttoria direttamente in filiale.

Qui un esempio dei documenti che il richiedente dovrà fornire alla Banca per l'analisi istruttoria in caso di domanda di mutuo per acquisto casa.
  • Documento d'identità e codice fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia;
  • Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell'atto di matrimonio con annotazioni;
  • Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentanza del tribunale;
  • Copia della Proposta d'acquisto dell'immogile o del compromesso firmato;
  • Copia della planimetria e della visura catastale;
  • Copia dell'ultimo atto di provenienza dell'immobile (ad esempio: l'ultimo atto di compravendita, o l'atto di succession ereditaria);
  • Per i lavoratori dipendenti:
    • Copia delle ultime 2 buste paga;
    • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
    • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi;
  • Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:
    • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
    • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
    • Copia del documento comprovante l'iscrizione all'albo di appartenenza;
    • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
    • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

# 4 - La delibera finale

Ricevuta la documentazione, la banca completa l'istruttoria entro un massimo di due settimane e fornisce al richiedente la delibera reddituale del mutuo, detta anche delibera definitiva salvo accertamenti sull'immobile. Per completare l'analisi e fornire la delibera definitiva, la banca provvede a:
  • incaricare un proprio perito di fiducia per il sopralluogo dell'immobile e la redazione di una perizia di valutazione completa;
  • contattare il notaio scelto dal richiedente (salvo il caso di mutuo di surroga, dove è la banca a sceglierlo) per ottenere la relazione notarile preliminare sull'immobile, documento che consente di accertare l'effettiva proprietà dell'immobile e l'assenza di iscrizioni e/o pregiudizievoli sullo stesso

# 5 - La stipula mutuo

Valutata positivamente la perizia dell'immobile e la relazione notaraile preliminare, la Banca conferma la disponibilità a fissare la stipula del mutuo. Generalmente, tra la prima richiesta di fattibilità e la stipula trascorrono da un minimo di 60 a un massimo di 90-120 giorni di calendario, per cui è sempre bene considerare questo lasso temporale prima di impegnarsi su una data definitiva per svolgere l'atto di acquisto di un immobile finanziato tramite mutuo. L'atto di mutuo ipotecario è firmato dal richiedente e dal procuratore della Banca di fronte al notaio, e prevede l'erogazione di una somma di denaro che il mutuatario si impegna a restituire con i dovuti interessi in rate mensili, secondo il piano di rimborso pattuito. Sull'immobile oggetto della compravendita viene iscritta un'ipoteca immobiliare a favore della banca, a garanzia del rimborso del mutuo erogato all'acquirente. Generalmente l'importo dell'ipoteca è compreso tra il 150% e il 200% dell'importo del mutuo, in quanto deve garantire non solo il capitale, ma anche gli interessi e le eventuali spese di giudizio che la banca potrebbe trovarsi a fronteggiare in caso di mancato rimborso. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni dall'iscrizione, ma può essere rinnovata dalla banca nel caso in cui il mutuo abbia una durata superiore. All'estinzione del mutuo la banca deve comunque provvedere alla cancellazione dell'ipoteca senza costi per il cliente ai sensi della legge 40/2007.

# 6 - L'erogazione mutuo

L'effettiva erogazione della somma mutuata può avvenire con due diverse modalità: contestualmente alla stipula del contratto di mutuo o in via differita al consolidamento dell'ipoteca.
  • Erogazione contestuale alla stipula del mutuo: subito dopo la firma del contratto, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o dà disposizione alla banca di provvedere immediatamente al bonifico della somma concordata sul conto del cliente).
  • Erogazione al consolidamento dell'ipoteca: la banca provvede all'erogazione della somma mutuata solo dopo aver ricevuto conferma dal notaio dell'avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa. In questo caso si dice che l'erogazione avviene al consolidamento dell'ipoteca. Questa soluzione viene preferita dalle banche nel caso in cui il mutuatario risulti un soggetto fallibile, in quanto mette al riparo dal rischio di un'eventuale azione revocatoria fallimentare che le impedirebbe di poter contare sull'immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.
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