Come scegliere il mutuo e... vivere sereni
7 consigli per una scelta da PRO
"Tasso di preventivo" e "Tasso di stipula" finale: conoscerli per evitare brutte sorprese
Il
tasso di offerta del mutuo presentato
in fase di richiesta preventivo o calcolo prima rata puรฒ
spesso
risultare differente dal tasso finito di stipula riportato nel
contratto di mutuo. E questo
secondo tasso รจ ben piรน importante del primo, dato che
determinerร l'importo finale delle rate del mutuo e quindi
il costo totale del finanziamento.
Il tasso finito comunicato in sede di preventivo si basa
su variabili economiche โ come lo spread e gli indici di riferimento Euribor e IRS โ validi al momento della richiesta
preventivo. Ma queste variabili sono soggette a mutamenti nel tempo e non necessariamente rimarranno le stesse durante i
60-100 giorni che tipicamente intercorrono fra la richiesta preventivo e lโatto di mutuo. Differenti Istituti di credito seguono
differenti logiche di calcolo del tasso di stipula finale. A titolo di esempio, alcuni
Istituti
garantiscono uno spread (o tasso finito) finale di stipula:
- per tutte le stipule che avverranno entro una data limite giร fissata nel futuro che in alcuni casi potrebbe
anche essere il mese stesso in cui viene fornito il preventivo; qualora la stipula avvenisse in un mese seguente non รจ possibile
dunque conoscere con certezza il futuro tasso di stipula;
- determinato unicamente al momento della delibera del finanziamento e congelato per un periodo di tempo
compreso fra un minimo di 60 e un massimo di 180 giorni
Qui una
tabella riassuntiva delle modalitร di
calcolo del tasso di stipula da parte delle principali Banche.
Suggeriamo quindi di
chiedere sempre informazioni circa
le modalitร di determinazione dei tassi di stipula
finali, ipotizzando da subito una
possibile data di erogazione del proprio mutuo. Come si dice, guardare
in avanti conviene sempre.
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I suggerimenti di MutuiSupermarket da tenere a mente
- di Stefano Rossini
| 8 febbraio 2019
# 1 - Pensa al mutuo sin dall'inizio
È sempre buona norma inserire nel compromesso la clausola "Proposta vincolata all'accettazione del
mutuo", che ci eviterร il rischio di perdere l'acconto versato qualora si avessero problemi ad ottenere il
mutuo.
Inoltre, รจ fondamentale appurare se l'immobile che si intende acquistare sia stato ricevuto in donazione dal venditore.
Diverse banche non concedono il mutuo in caso di immobile donato, perchรฉ la donazione puรฒ essere impugnata dagli
eredi legittimi sino a 10 anni dalla morte del donatore e in una tale eventualitร la banca potrebbe avere problemi a rivalersi
sul bene in caso di mancato rimborso del mutuo. Per saperne di piรน, chiama il nostro numero 800.901.900 verde e scopri le
banche che offrono soluzioni di mutuo in caso di immobili provenienti da donazione.
APPROFONDIMENTO
"Tasso di preventivo"
e "Tasso di stipula" finale: conoscerli per evitare brutte sorprese
Il
tasso di offerta del mutuo presentato
in fase di richiesta preventivo o calcolo prima rata puรฒ
spesso
risultare differente dal tasso finito di stipula riportato nel
contratto di mutuo. E questo
secondo tasso รจ ben piรน importante del primo, dato che
determinerร l'importo finale delle rate del mutuo e quindi
il costo totale del finanziamento.
Il tasso finito comunicato in sede di preventivo si basa
su variabili economiche โ come lo spread e gli indici di riferimento Euribor e IRS โ validi al momento della richiesta
preventivo. Ma queste variabili sono soggette a mutamenti nel tempo e non necessariamente rimarranno le stesse durante i
60-100 giorni che tipicamente intercorrono fra la richiesta preventivo e lโatto di mutuo. Differenti Istituti di credito seguono
differenti logiche di calcolo del tasso di stipula finale. A titolo di esempio, alcuni
Istituti
garantiscono uno spread (o tasso finito) finale di stipula:
- per tutte le stipule che avverranno entro una data limite giร fissata nel futuro che in alcuni casi potrebbe
anche essere il mese stesso in cui viene fornito il preventivo; qualora la stipula avvenisse in un mese seguente non รจ possibile
dunque conoscere con certezza il futuro tasso di stipula;
- determinato unicamente al momento della delibera del finanziamento e congelato per un periodo di tempo
compreso fra un minimo di 60 e un massimo di 180 giorni
Qui una
tabella riassuntiva delle
modalitร di calcolo del tasso di stipula da parte delle principali Banche.
Suggeriamo quindi di
chiedere sempre informazioni circa
le modalitร di determinazione dei tassi di stipula
finali, ipotizzando da subito una
possibile data di erogazione del proprio mutuo. Come si dice, guardare
in avanti conviene sempre.
# 2 - Scegli l'importo in base alla rata
Per determinare correttamente importo e durata del mutuo รจ necessario
tenere
conto del proprio reddito, perchรฉ se รจ vero che
un
mutuo di breve durata consente di risparmiare sugli interessi, รจ anche vero
che
la rata mensile deve essere sostenibile. Tenendo conto del fatto
che
la rata del mutuo non puรฒ eccedere il 35-40% delle entrate mensili nette, รจ bene provare
a
calcolare la rata per diverse ipotesi di importo e durata del mutuo, in modo da individuare la soluzione
migliore. A tal fine, puoi utilizzare
lo
strumento di calcolo che MutuiSupermarket ha sviluppato proprio per
questo tipo di simulazione.
# 3 - Capire i diversi tassi
Il tasso variabile รจ formato da due componenti,
Euribor e Spread.
L'
Euribor รจ un indice di riferimento determinato dal mercato e soggetto a variazioni nel tempo,
mentre
lo Spread non รจ altro che il margine di guadagno liberamente determinato dalla banca.
Il tasso fisso, similmente,
รจ formato da IRS (l'indice di riferimento per i tassi
fissi,
determinato al momento della stipula e stabile per l'intera durata del mutuo)
e
Spread.
Lo Spread puรฒ variare molto da banca a banca e capita spesso che le banche siano
disponibili a riconoscere
sconti significativi a determinate tipologie di mutuatari o clienti.
Generalmente un
mutuo a tasso variabile consente di ottenere una rata di importo fortemente ridotto rispetto a quella di
un mutuo a tasso fisso, ma comunque soggetta alle variazioni dell'Euribor cui risulta ancorata, che nel tempo possono
essere significative.
Per effettuare una scelta informata e consapevole,
รจ bene stimare di quanto possa aumentare l'Euribor nel corso del piano
di rimborso del mutuo e che conseguenze possa produrre questa variazione sull'importo della rata mensile, per valutare
la sua sostenibilitร nel tempo.
Per simulare le variazioni della rata di un mutuo a tasso variabile puoi
utilizzare
lo strumento sviluppato per te da MutuiSupermarket.
# 4 - Osservare sempre il TAEG
Il TAEG - Tasso Annuo Effettivo Globale rappresenta il costo reale e complessivo del mutuo, comprensivo
cioรจ di tutti i costi associati alla sua accensione. Quando si deve valutare la convenienza di un mutuo
รจ sbagliato affidarsi al tasso di interesse offerto - TAN o Tasso Annuo Nominale - perchรฉ altri costi possono
incidere in misura significativa sulla convenienza del finanziamento (costi di perizia, istruttoria, incasso rata, etc.). Inoltre,
con riferimento al TAN si deve sempre distinguere tra il tasso a regime, valido per l'intera durata del mutuo e quello
"d'ingresso", valido solo per le prime rate del mutuo. Molte banche propongono tassi di ingresso molto allettanti per
catturare l'interesse dei potenziali clienti, ma si tratta di un vantaggio
temporaneo destinato a sparire dopo il rimborso di alcune rate.
Confrontando le diverse offerte sulla base del TAEG si รจ sempre sicuri di valutare la convenienza del mutuo nel suo
complesso. In generale, occorre prestare sempre attenzione a pubblicitร troppo eclatanti, con tassi bassissimi o
occasioni imperdibili.
# 5 - Comparare le offerte
Anche dopo aver ricevuto un'offerta di mutuo apparentemente conveniente e perfettamente in linea con le proprie esigenze
รจ importante non accontentarsi e proseguire la ricerca per escludere ogni possibilitร di accedere a una soluzione piรน
vantaggiosa.
MutuiSupermarket permette di confrontare un'offerta specifica con i migliori mutui proposti dalle principali Banche
operanti in Italia in modo pratico, veloce e gratuito. Questo confronto permette
di confermare la bontร del preventivo ricevuto oppure di trovare soluzioni piรน convenienti
e/o maggiormente in linea con le proprie esigenze (per tipologia di tasso, caratteristiche del mutuo, etc.).
Alla ricezione del preventivo รจ fondamentale richiederne copia scritta corredata dai fogli informativi del mutuo e
prendere tempo per leggere accuratamente e in dettaglio, prestando particolare attenzione alle spese accessorie iniziali (spese di
perizia, istruttoria, assicurazione scoppio e incendio) e ricorrenti (spese di incasso rata o di gestione annuale). Puรฒ
accadere, infatti, che il preventivo fornito dalla banca sia incompleto e ometta le informazioni su queste
voci di spesa.
Per qualsiasi dubbio, รจ possibile chiedere spiegazioni ai consulenti MutuiSupermarket.it raggiungibili al numero verde 800 901 900 o
alla Banca che ha emesso il preventivo.
# 6 - Verificare i tempi di erogazione
Molte banche richiedono dei tempi minimi piuttosto lunghi per completare la pratica del mutuo, che prevede
un'analisi
istruttoria e la preparazione
della stipula per l'erogazione del finanziamento, tempi che
spesso
non sono compatibili con le proprie necessitร o con quanto pattuito nella proposta di acquisto al venditore.
ร opportuno
considerare sempre un tempo minimo di 40-60 giorni dalla richiesta all'erogazione, fatti salvi casi di
emergenza condivisi con la banca e gestiti di conseguenza. E' bene quindi ricordarsi
di
chiedere sempre alla banca in fase di primo contatto quali sono i tempi medi dalla consegna della documentazione
alla stipula e
erogazione del mutuo.
# 7 - Leggere il contratto
Prima di firmare il contratto di mutuo con la banca,
รจ
fondamentale farsi consegnare con almeno una settimana di anticipo rispetto alla stipula del
mutuo
la copia - detta anche
"minuta" -
del
contratto assieme al documento PIES - Prospetto Informativo Europeo Standardizzato che riassume le
condizioni economiche e i dettagli definitivi del singolo mutuo. La consegna del PIES da parte della Banca deve essere
attestata dal cliente su modulo con data di consegna; le condizioni definitive riportate sul PIES potranno essere accettate
dal cliente entro i 7 giorni seguenti la consegna.
E'
importante leggere attentamente tutte le clausole contrattuali e i termini economici definitivi riportati
nel PIES, se possibile chiedendo aiuto al notaio per la comprensione di alcuni termini o processi tecnici.
Particolare attenzione andrร dedicata alle
modalitร di erogazione del finanziamento, in quanto alcune
banche
non la effettuano nel giorno dell'atto notarile (quando il soggetto venditore รจ un soggetto fallibile
come un costruttore o societร ),
ma solo
al consolidamento ipotecario,
quindi circa 10 giorni dopo l'atto di stipula. Questa modalitร di pagamento deve risultare in linea con quanto
richiesto dal venditore.
Tipo di Tasso
Durata
anni
Finalità mutuo
Prov. immobile
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