--- title: Mutuo cosa sapere url: "https://www.mutuisupermarket.it/tutto-sul-mutuo/esperto-in-15-minuti/mutuo-cosa-sapere/" type: page description: Scopri come funziona il contratto di mutuo e ciò che devi sapere assolutamente prima di fare il grande passo. Entra in MutuiSupermarket. lastmod: 2026-02-11 --- # Mutuo: cos’è e come funziona Le basi del mutuo: definizione e caratteristiche principali Il mutuo è un contratto di prestito tra due parti fondamentali: il **mutuante** (la banca che concede il denaro) e il **mutuatario** (chi richiede la somma e si impegna a restituirla). Il mutuatario diventa proprietario del denaro e lo utilizza per l’acquisto (solitamente di un immobile), mentre la banca si garantisce il recupero dei fondi tramite un piano di rimborso comprensivo di interessi. Un ruolo chiave è svolto dal **notaio**, il professionista che redige l’atto pubblico assicurando la perfezione legale del contratto. ## Come funziona: richiesta, concessione e rimborso Il meccanismo è una sequenza precisa: presenti la richiesta, la banca verifica la tua affidabilità (reddito e storia creditizia) e si accerta che l’immobile da acquistare rappresenti una garanzia adeguata; se l’esito è positivo, ti concede il mutuo e trasferisce il denaro. Da quel momento, inizi a rimborsare il debito tramite rate periodiche (generalmente mensili) composte da una quota capitale e una quota di interessi. [ #### Valuta il tuo immobile ](/calcolo-mutuo/valutazione-immobili/)16 set 2024 Calcola il valore in caso di acquisto o vendita [Valutazione immobili](/calcolo-mutuo/valutazione-immobili/) ## Tipi di mutuo: guida ai tassi di interesse Scegliere il tasso giusto è fondamentale e dipende dalla propria propensione al rischio e dallo scenario di mercato. - **Mutuo a tasso fisso:** il tasso resta invariato per tutta la durata, così come l’importo della rata. Ideale per chi ha un reddito fisso, teme l’inflazione e vuole sapere esattamente quanto pagherà ogni mese, senza sorprese e senza necessità di tenere d’occhio il mercato. Questa serenità generalmente si traduce in tassi di interesse maggiori rispetto al variabile. - **Mutuo a tasso variabile:** il tasso cambia in base agli indici di mercato (Euribor). Consigliato a chi ha un reddito medio-alto e può tollerare oscillazioni della rata per beneficiare di tassi iniziali potenzialmente più bassi. - **Mutuo a tasso misto:** offre la flessibilità di passare da fisso a variabile (e viceversa) a scadenze prestabilite, permettendo di adeguarsi ai cambiamenti del mercato; - **Mutuo a tasso variabile con CAP:** un tasso variabile con un tetto massimo. Protegge da rialzi eccessivi garantendo che il tasso non superi mai una soglia predefinita (CAP), anche se spesso prevede uno spread iniziale leggermente più alto rispetto al tasso variabile puro. - **Mutuo a tasso variabile e rata costante:** la rata mensile resta fissa, ma la durata del mutuo varia in base all’andamento dei tassi. Se i tassi salgono, il mutuo si allunga (entro certi limiti). La scelta del tasso di interesse non è mai definitiva: se le condizioni di mercato cambiano in misura significativa è possibile adeguare tasso e condizioni gratuitamente con la surroga. Consulta la nostra guida per approfondire la [scelta tra fisso e variabile](/tutto-sul-mutuo/tasso-fisso-variabile/). ## Durata e piano di ammortamento La durata di un mutuo varia solitamente tra i 10 e i  40 anni. Mutui più lunghi offrono rate più basse ma comportano una spesa complessiva per interessi maggiore; durate brevi riducono gli interessi totali, ma aumentano l’importo della rata mensile. Il piano di rimborso più comune è l’[**ammortamento alla francese**](/glossario-mutui/ammortamento-alla-francese/): rate costanti composte inizialmente da più interessi e meno capitale. Man mano che il tempo passa, la quota interessi scende e quella capitale sale. [ ## Guida mutui Per approfondire e conoscere a fondo il tuo futuro mutuo ](/tutto-sul-mutuo/guide-approfondimento/) ## Requisiti per ottenere un mutuo Per accedere al credito occorre il rispetto di alcuni requisiti: - **Anagrafici:** età superiore ai 18 anni e inferiore ai 75-80 anni alla scadenza del mutuo. Residenza in Italia (o garanzie adeguate per residenti all’estero). - **Reddituali:** reddito stabile (contratto a tempo indeterminato o dichiarazioni solide per autonomi) e un rapporto rata/reddito sostenibile, solitamente non superiore al 30-35% del reddito netto mensile. - **Tecnici:**  l’immobile deve essere agibile, non situato in zone a rischio e non gravato da ipoteche. ### Il processo di richiesta in breve La richiesta segue step precisi: selezione della banca ([confrontando le offerte](/migliori-mutui-oggi/), magari tramite comparatori come MutuiSupermarket per verificare TAN e TAEG), raccolta documenti, parere di fattibilità, delibera, stipula e infine erogazione. Puoi approfondire il tema nella guida “[Come ottenere un mutuo](/tutto-sul-mutuo/esperto-in-15-minuti/come-ottenere-un-mutuo/)”.  [ ## Come ottenere un mutuo Scopri come ottenere un mutuo: gli step da seguire, la documentazione e gli accorgimenti fondamentali. ](/tutto-sul-mutuo/esperto-in-15-minuti/come-ottenere-un-mutuo/) ## Costi accessori e differenza tra TAN e TAEG Oltre alla rata, bisogna considerare spese di istruttoria (500-1.500€), perizia (200-500€), assicurazioni obbligatorie (incendio e scoppio), spese ricorrenti (ad es. incasso rata). Per confrontare le offerte è cruciale distinguere tra: - **TAN (Tasso Annuo Nominale):** il tasso di interesse puro. - **TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale):** **l’indicatore più importante**, perché include il TAN più **tutte le spese accessorie** (istruttoria, perizia, gestione e incasso rata ecc.) e l’**imposta sostitutiva**. Un mutuo con TAN più basso potrebbe avere un TAEG più alto a causa dei costi aggiuntivi: fate riferimento sempre al TAEG per il vero costo complessivo del finanziamento. ## Pagamento delle rate e rischi È vitale onorare le scadenze. Il ritardato pagamento comporta interessi di mora e, nei casi gravi, la segnalazione come cattivi pagatori o procedure esecutive che possono portare all’esproprio e messa all’asta dell’immobile. ### Estinzione anticipata e Surroga Grazie alla legge Bersani, per i mutui stipulati dopo il 2007 non ci sono penali per [l’estinzione anticipata](/tutto-sul-mutuo/guide-approfondimento/estinzione-anticipata-mutuo/). Inoltre, come già accennato, è possibile trasferire il mutuo a un’altra banca a costo zero per ottenere condizioni migliori con lo strumento della [Surroga](/surroga-mutuo/). ## Trova il tuo mutuo Importo Mutuo Durata 25 anni Valore Immobile ## Potrebbe interessarti ## Sì, sono previste quattro tipologie di imposta: IVA, [imposta di registro](/glossario-mutui/imposta-di-registro/), [imposta ipotecaria](/glossario-mutui/imposta-ipotecaria/) e imposta catastale. L’IVA, però, è dovuta solo in caso di acquisto da impresa costruttrice di un immobile ultimato da meno di quattro anni. Per approfondire e scoprire a quanto ammontano queste imposte, consulta la nostra [guida alla tassazione sull’acquisto di un immobile](/mutuo-prima-casa/tasse-acquisto-casa/). ## No, le agevolazioni prima casa non spettano a tutti indiscriminatamente. Per accedervi, è necessario soddisfare specifiche condizioni e requisiti. **Categorie catastali ammesse**: gli immobili devono appartenere a una delle seguenti [categorie catastali](/glossario-mutui/categoria-catastale/): A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni non si applicano agli immobili considerati di lusso, come quelli delle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi storici di eminente pregio artistico e storico). **Requisiti di residenza**: l’acquirente deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, a meno che non vi risieda già, non vi svolga la propria attività lavorativa o non vi abbia sede la propria attività. **Proprietà preesistenti**: - **Stesso comune**: non si può usufruire delle agevolazioni se si possiede già un’altra abitazione nello stesso Comune, indipendentemente da come è stata acquistata. - **Territorio nazionale**: non si possono richiedere le agevolazioni se si è già titolari di un’abitazione in qualsiasi parte del territorio nazionale acquistata usufruendo delle stesse agevolazioni. ## **I requisiti per ottenere il mutuo prima casa** sono: 1. **Cittadinanza e residenza:** essere cittadini italiani, dell’Unione Europea oppure extracomunitari con residenza stabile in Italia (da almeno 3 anni per molte banche); 2. **età:** avere almeno 18 anni. Molte banche richiedono che al termine del mutuo l’età del mutuatario non superi i 75-80 anni; 3. **situazione economica:** dimostrare un reddito stabile e sufficiente per coprire le rate del mutuo. Le banche di solito richiedono che la rata mensile non superi il 30-35% del reddito netto mensile; 4. **immobile:** l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8 e A9). Questi requisiti potrebbero variare leggermente da banca a banca, quindi è sempre bene verificare con l’istituto di credito prescelto. Per sapere tutto su [come ottenere un mutuo](/tutto-sul-mutuo/esperto-in-15-minuti/come-ottenere-un-mutuo/), leggi la nostra guida. ## **Sì, sono previste agevolazioni per l’acquisto della prima casa.** **Agevolazioni prima casa (regime ordinario):** l’imposta di registro è ridotta al 2% del valore catastale in caso di acquisto da privato, e l’IVA è al 4% in caso di acquisto da impresa costruttrice. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna. **Requisiti:** per accedere alle agevolazioni prima casa l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali ordinarie (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) — sono escluse le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. L’acquirente deve inoltre trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, oppure dimostrarvi la sede lavorativa. Scelti da MutuiSupermarket  ## Top 5 Banche per servizio [ Voto clienti: 4,9 su 5 ](/banche-mutui/banca-popolare-pugliese/opinioni/)[ Voto clienti: 4,9 su 5 ](/banche-mutui/unicredit/opinioni/)[ Voto clienti: 4,9 su 5 ](/banche-mutui/bper-banca/opinioni/)[ Voto clienti: 4,9 su 5 ](/banche-mutui/banco-di-sardegna/opinioni/)[ Voto clienti: 4,8 su 5 ](/banche-mutui/credem/opinioni/) Scelti da MutuiSupermarket  ## Top 5 Mutui Acquisto [ ### Mutuo Domus Fisso Green – Offerta Mutuo Giovani - Canale Digitale Intesa Sanpaolo - Tasso Fisso ](/banche-mutui/intesa-sanpaolo/mutuo-domus-fisso-giovani/)[ ### Mutuo Credit Agricole Flexi Green - Tasso Fisso - Acquisto - CPI Vita Crédit Agricole - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credit-agricole/mutuo-a-tasso-fisso-flexi-green/)[ ### Mutuo Casa Consap - under 36 fondo garanzia consap BPER Banca - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bper-banca/mutuo-giovani-consap/)[ ### Mutuo Green - Acquisto Casa - Affluent - green BNL - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bnl/mutuo-green-tasso-fisso/)[ ### Credem Tasso Fisso Finito - Acquisto Credem - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credem/mutuo-a-tasso-fisso/) Scelti da MutuiSupermarket  ## Top 5 Mutui Surroga [ ### Mutuo Credit Agricole Flexi Surroga Green - Tasso Fisso - CPI Vita - Green Crédit Agricole - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credit-agricole/mutuo-flexi-surroga-green/)[ ### XME MUTUO Surroga Fisso Offerta Green - Nord Intesa Sanpaolo - Tasso Fisso ](/banche-mutui/intesa-sanpaolo/xme-mutuo-surroga-fisso-offerta-green/2-1967/)[ ### RiMutuo Tasso Fisso - Surroga Credem - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credem/rimutuo-surroga-a-tasso-fisso/)[ ### Mutuo con surrogazione a Tasso Fisso - Surroga BPER Banca - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bper-banca/mutuo-surroga/)[ ### Mutuo Spensierato - Surroga Fisso BNL - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bnl/mutuo-spensierato-surroga/) Scelti da MutuiSupermarket  ## Notizie selezionate [ 5 AGO 2026 ##### Bussola, domanda di mutui online: l’acquisto vale il 76%, il fisso scende all’88% ](/news-mutui/domanda-mutui-online-secondo-trimestre-2026/)[ 29 LUG 2026 ##### Prezzi degli immobili: +5,5% sull’anno, ma il trimestre segna -2,6% ](/news-mutui/prezzo-mq-immobili-q2-2026-crif/)[ 23 LUG 2026 ##### BCE, tassi fermi a luglio: la tregua che non è durata ](/news-mutui/bce-tassi-fermi-luglio-2026-tregua-non-durata/)[ 21 LUG 2026 ##### Roberto Popolo vince la settima edizione di Net Economy’s Got Talent ](/news-mutui/roberto-popolo-vince-settima-edizione-net-economys-got-talent/)[ 16 LUG 2026 ##### L’identikit del giovane che chiede un mutuo nel 2026: uomo, dipendente, con un reddito tra 1.500 e 2.000 euro ](/news-mutui/identikit-giovani-mutuo-under-36/) Scelti da MutuiSupermarket  ## Rassegna Stampa [ 29 LUG 2026 ##### Mutui, il variabile torna a rischio, ecco quando potrebbe costare più del fisso: le simulazioni ](https://www.lastampa.it/tuttosoldi/2026/07/29/news/mutui_il_variabile_torna_a_rischio_ecco_quando_potrebbe_costare_piu_del_fisso_le_simulazioni-15702283/)[ 29 LUG 2026 ##### Mutui e casa: acquisto al 76% della domanda, tasso fisso all’88% ](https://euroborsa.it/mutui-casa-acquisto-domanda-tasso-fisso.aspx)[ 29 LUG 2026 ##### Crif – MutuiSupermaket: mercato primario dei mutui solido, rallentano le surroghe ](https://requadro.com/crif-mutuisupermaket-mercato-primario-dei-mutui-solido-rallentano-le-surroghe/)[ 29 LUG 2026 ##### Bussola Mutui Crif, Q2 2026: Domanda di mutui verso acquisto casa al 76%, surroghe al 19% ](https://monitorimmobiliare.it/monitorimmobiliare/notizia/bussola-mutui-crif-q2-2026-domanda-di-mutui-verso-acquisto-casa-al-76--surroghe-al-19-_2026-07-2911436/)[ 29 LUG 2026 ##### Mutui: in secondo trimestre domanda online sempre più verso acquisto casa ](https://finanza.repubblica.it/News/2026/07/29/mutui_in_secondo_trimestre_domanda_online_sempre_piu_verso_acquisto_casa-69/)