--- title: Mutui giovani under 36 url: "https://www.mutuisupermarket.it/tutto-sul-mutuo/guide-approfondimento/mutuo-under-36/" type: page description: "Requisiti, ISEE e agevolazioni dei mutui giovani under 36 per la prima casa: cosa spetta nel 2026, cosa è scaduto e come ottenere il mutuo al 100%." lastmod: 2026-09-24 --- # Mutui giovani under 36: requisiti e agevolazioni ## In sintesi - **Per l’acquisto della prima casa lo Stato garantisce fino all’80% della quota capitale del mutuo a chi non ha ancora compiuto 36 anni, con ISEE entro 40.000 euro e finanziamento fino a 250.000 euro.** - **La misura è prorogata al 31 dicembre 2027. Dal 3 agosto 2026 l’accesso prioritario è esteso anche alle persone con disabilità permanente e ai loro familiari conviventi.** I mutui per giovani under 36 non sono un prodotto bancario a parte, ma un mutuo prima casa ordinario a cui lo Stato affianca una garanzia pubblica. Questa guida spiega chi può ottenerlo, quali requisiti servono, quali agevolazioni sono ancora in vigore nel 2026 e in quali casi è possibile arrivare a finanziare il 100% del prezzo. ## Mutuo prima casa under 36: che cos’è e a chi spetta Il mutuo prima casa dedicato agli under 36 è un prodotto dedicato ai giovani (e, come vedremo, ad altre specifiche categorie), la cui caratteristica distintiva e principale agevolazione è l’appoggio del [Fondo di garanzia](https://www.mutuisupermarket.it/mutuo-prima-casa/mutui-consap/) per i mutui prima casa. Il Fondo, istituito nel 2013, è gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia. Il meccanismo è questo: **lo Stato si impegna a coprire una quota del capitale** prestato dalla banca se il mutuatario non riesce a rimborsarlo. Una banca che finanzia più dell’80% del valore di un immobile assume un rischio che di norma non è disposta ad assumere, o che fa pagare caro. Con la garanzia pubblica quel rischio si riduce, e il mutuo diventa possibile anche senza il 20% di anticipo. L’età è una delle porte d’ingresso, non l’unica. Accedono in via prioritaria al Fondo anche le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi popolari, le famiglie con tre o più figli e – dal 3 agosto 2026 – le persone con disabilità permanente e i loro familiari conviventi. | Un punto da chiarire subito | | --- | | **La garanzia protegge la banca, non te.** Se smetti di pagare, il Fondo rimborsa la banca ma acquisisce il diritto di rivalersi su di te per le somme versate, anche tramite iscrizione a ruolo. Il debito non si estingue: cambia il creditore. È un’informazione che raramente viene messa in evidenza e che vale la pena conoscere prima di firmare. | ## Il tasso calmierato Non esistono prodotti dedicati ai giovani con un tasso specifico stabilito dalla legge, e anche i mutui under-36 seguono le oscillazioni del mercato. Per potersi avvalere della garanzia Consap, però, le banche devono garantire che **i tassi siano inferiori al TEGM**, Tasso Effettivo Globale Medio, pubblicato da Banca d’Italia ogni trimestre, e rappresentativo della media dei tassi applicati dalle banche.  Per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 la garanzia può essere riconosciuta anche quando il tasso applicato supera il tasso effettivo globale medio, ma entro un limite agganciato all’andamento dell’IRS a dieci anni. E se quel differenziale risulta negativo, la banca deve applicare condizioni più favorevoli del TEGM vigente. ## Requisiti del mutuo under 36: chi può ottenerlo Conviene fare questa verifica prima di cercare casa: alcuni requisiti riguardano te, altri l’immobile, e scoprirlo tardi significa rimettere in discussione l’intera operazione. - **Età:** non devi aver compiuto 36 anni. Il requisito va posseduto al momento in cui presenti la domanda di mutuo. - **Proprietà:** non devi possedere altri immobili a uso abitativo, **compresi quelli all’estero**. Unica eccezione: gli immobili ricevuti in eredità, anche in comproprietà, se concessi in uso gratuito a genitori o fratelli. - **Importo:** il mutuo non può superare i 250.000 euro. Il valore dell’immobile, invece, non ha un tetto fissato dal Fondo. ### Il requisito ISEE La soglia è 40.000 euro annui: il fondo è pensato per agevolare le categorie per cui l’accesso alla casa di proprietà è più complesso, e nella stragrande maggioranza dei casi chi ottiene la garanzia ha un ISEE che non supera questo limite. Tuttavia, tecnicamente il requisito **serve per avere la garanzia all’80%, non per accedere al Fondo**. Con un ISEE superiore resti pienamente ammesso, e puoi usufruire della garanzia ordinaria **al 50%** della quota capitale. Nei fatti, però, l’offerta per chi ha un ISEE superiore ai 40.000 euro si restringe in modo sostanziale: le banche possono decidere liberamente quali prodotti proporre, e **molte di quelle che offrono mutui Consap lo fanno esclusivamente in caso di LTV alto** avvalendosi della garanzia all’**80%**. **Per tutti gli altri under-36 l’accesso non è impossibile, ma la scelta degli istituti di credito è molto più limitata** (ad oggi è ristretta a BPER Banca, Banco di Sardegna e Monte dei Paschi di Siena). Una condizione che diventa particolarmente problematica per quei giovani che vorrebbero lasciare l’abitazione di famiglia acquistandone una propria: se vivono con i familiari e fanno ancora parte dello stesso nucleo dei propri genitori, è facile che il loro ISEE risulti più alto della soglia anche se nei fatti il loro reddito è minore. ### I requisiti dell’immobile - Deve essere destinato ad **abitazione principale**, e la destinazione va dichiarata sia nell’atto di acquisto sia nel contratto di mutuo. - Non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), né avere le caratteristiche di lusso previste dalla normativa. - Può essere acquistato **all’asta**, oppure può trattarsi delle quote residue di un immobile di cui possiedi già una parte ricevuta in eredità. - Non è ammesso l’acquisto della **sola nuda proprietà**, né l’accollo di un mutuo già garantito dal Fondo. Se sei nudo proprietario di un altro immobile puoi comunque accedere, ma solo se lo hai ricevuto per successione e se è concesso in usufrutto a genitori o fratelli. ## Agevolazioni mutuo under 36: cosa spetta nel 2026 e cosa è scaduto Nel 2021 il decreto Sostegni-bis aveva costruito un pacchetto doppio: accesso prioritario alla garanzia pubblica da un lato, sconti fiscali sull’atto e sul mutuo dall’altro. Le due metà hanno avuto destini opposti, ed è la ragione per cui girano ancora informazioni contraddittorie.  | **Attivo nel 2026** | **Decaduto il 31 dicembre 2023** | | --- | --- | | **Accesso prioritario al Fondo di garanzia**, con garanzia ordinaria al 50% della quota capitale | **Esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale** sull’atto di acquisto | | **Garanzia elevata all’80%** con ISEE entro 40.000 euro, per mutui superiori all’80% del prezzo d’acquisto | **Credito d’imposta sull’IVA** per gli acquisti da impresa | | **Proroga al 31 dicembre 2027**, con 270 milioni per ciascuno degli anni 2026 e 2027 | **Esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%** sul finanziamento | | **Nuove categorie dal 3 agosto 2026**: persone con disabilità permanente e familiari conviventi | **Nessuna di queste misure è stata riproposta** dalle leggi di bilancio successive | | **Tutela sul tasso applicato** nei casi di garanzia elevata | **Restano le agevolazioni prima casa ordinarie**, che spettano però a chiunque, non solo agli under 36 | ###  Le agevolazioni prima casa che restano Chi acquista la prima casa continua a beneficiare del regime ordinario, indipendentemente dall’età: imposta di registro al 2% invece del 9% acquistando da privato, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% invece del 2%, detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi entro il limite annuo previsto. Agevolazioni consistenti, ma non un bonus per i giovani. ## Mutuo 100% under 36: comprare casa senza anticipo Le banche finanziano di regola fino all’80% del valore dell’immobile. La garanzia pubblica interviene esattamente lì: **l’innalzamento all’80% della quota capitale garantita si può richiedere quando il mutuo supera l’80% del prezzo di acquisto**, inclusi oneri accessori come perizia, istruttoria e spese notarili (se finanziate). È questo che rende praticabile un finanziamento fino al 100%, purché l’importo non superi il valore di perizia. Un esempio. Su un immobile da 150.000 euro, un mutuo da 120.000 copre l’80% del prezzo e rientra nella garanzia ordinaria al 50%. Un mutuo da 140.000 supera quella soglia e, con ISEE entro 40.000 euro, consente di chiedere la garanzia elevata all’80% della quota capitale. Nel primo caso servono 30.000 euro di risparmi, nel secondo 10.000 più le spese. ## Mutui giovani se non rientri nei requisiti: casi atipici Non rispettare uno dei parametri non chiude necessariamente la partita. ### Hai compiuto 36 anni L’età è solo una delle categorie prioritarie. Verifica se rientri in un’altra: coppie coniugate o conviventi da almeno due anni in cui almeno uno dei due non ha compiuto 36 anni, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari, famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni, persone con disabilità permanente o loro familiari conviventi. Per le famiglie numerose le soglie ISEE salgono progressivamente: 40.000 euro con tre figli, 45.000 con quattro, 50.000 con cinque o più. ### Hai un contratto a tempo determinato o atipico Il Fondo non pone vincoli sulla forma contrattuale: un contratto a termine è equiparato a un tempo indeterminato. La valutazione di merito resta tuttavia di competenza della banca, che focalizza la propria analisi sulla continuità del percorso lavorativo e sulla sostenibilità della rata, prediligendo la costanza del reddito rispetto alla tipologia del contratto. ## Come richiedere il mutuo giovani under 36, passo per passo La procedura contiene un passaggio che genera regolarmente confusione: la domanda non va inviata a Consap. 1.   **Verifica i requisiti** tuoi e dell’immobile. 2.   **Scegli una banca aderente.** L’elenco è pubblicato e aggiornato periodicamente da Consap: non tutti gli istituti partecipano. Qui su MutuiSupermarket puoi comparare le [offerte riservate ai giovani](/mutuo-prima-casa/mutui-consap/) sulla pagina dedicata o consultare la classifica sempre aggiornata dei mutui migliori. 3.   **Presenta la domanda alla banca**, contestualmente alla richiesta di mutuo, con il modello ufficiale e un documento d’identità valido. 4.   **Consap istruisce la pratica** e comunica l’esito alla banca entro 20 giorni. 5.   **In caso di ammissione la banca** ha 90 giorni per comunicare il perfezionamento del mutuo o la mancata erogazione. 6.   **Si procede con rogito e stipula.** **Se vuoi semplificarti la vita**, però, ti basta contattare **MutuiSupermarket** al numero verde 800901900: penseranno a tutto i nostri consulenti in **modo del tutto gratuito**.  ## Trova il tuo mutuo Importo Mutuo Durata 25 anni Valore Immobile ## Domande frequenti sui mutui giovani under 36 ## Occorre avere meno di 36 anni, non possedere altri immobili e acquistare una prima casa non di lusso entro i 250.000 euro. L’ISEE sotto i 40.000 euro serve solo per la garanzia all’80%. Maggiori dettagli nel paragrafo dedicato. ## Conviene se hai bisogno di finanziare oltre l’80% del valore dell’immobile, facilitando l’accesso a [mutui al 100%](/tutto-sul-mutuo/guide-approfondimento/mutuo-100/). Se disponi già dell’anticipo del 20%, il vantaggio è minore. ## Sì, il Fondo Consap non pone limiti contrattuali. La banca valuterà però la tua affidabilità basandosi sulla continuità lavorativa e sul reddito complessivo. ## Il requisito conta al momento della domanda: se non hai ancora 36 anni quando la presenti, il mutuo resta agevolato anche se compi gli anni durante l’istruttoria. ## Sì, le coppie rientrano nelle categorie prioritarie se almeno uno dei due ha meno di 36 anni e il nucleo è costituito da almeno due anni. ## Oltre alle rate, vanno considerati istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e costi notarili. Per i dettagli su cosa rientra nella soglia dell’80%, consulta il paragrafo “Mutuo 100%”. ## Il Fondo Consap rimborsa la banca ma diventa il tuo nuovo creditore: il debito non si estingue e lo Stato potrà rivalersi su di te per il recupero delle somme. ## Sì per le aste (prima casa). Per la ristrutturazione, la garanzia opera solo se contestuale all’acquisto e finalizzata all’efficientamento energetico. 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