Acquistare casa all’asta con un mutuo

Segreti, vantaggi e precauzioni

Piccolo glossario dell’asta giudiziaria

Per partecipare a un'asta immobiliare è necessario conoscere innanzitutto gli elementi chiave e le terminologie che definiscono un'asta giudiziaria:
  • La perizia: è la relazione preparata da un perito - incaricato dal giudice - che stima il valore dell'immobile messo all'asta. La perizia può essere consultata da chi intende partecipare all'asta presso la cancelleria del tribunale, presso lo studio del professionista incaricato dell'asta o direttamente online, se l'asta è pubblicizzata online;
  • L'ordinanza di vendita: è il provvedimento emanato dal giudice che definisce il processo di vendita dell'immobile tramite asta giudiziaria, indicando il prezzo base dell'immobile, le modalità e la data di deposito della cauzione, la data di chiusura delle offerte, la data dell'asta e la data entro cui deve essere pagato il saldo del prezzo dell'immobile;
  • Il custode giudiziario: è il soggetto incaricato dal giudice che deve gestire l'immobile pignorato al posto del debitore esecutato, ossia il "vecchio" proprietario dell'immobile; il custode giudiziario si occupa di rendere possibile la visita dell'immobile da parte di potenziali interessati all'acquisto;
  • L'avviso di vendita (o avviso d'asta): è il documento di tipo pubblico che contiene i dettagli dell'ordinanza di vendita emessa dal giudice; l'avviso contiene la descrizione dell'immobile, la data e il luogo dell'asta, il prezzo base dell'immobile, la descrizione del rilancio minimo, la data ultima di presentazione delle offerte, le modalità di vendita e l'eventuale sito internet su cui è disponibile la perizia dell'immobile;
  • La pubblicità: le informazioni riportate nell'avviso di vendita dell'immobile all'asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate tramite affissione all'albo del tribunale incaricato, quotidiani locali o nazionali e siti internet autorizzati 45 giorni prima dell'asta, un elenco dei siti specializzati autorizzati è disponibile sul sito del Ministero di Grazia e Giustizia;

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Termini, processo di assegnazione, mutui per l’acquisto in asta e consigli pratici per ottenerli

- di | 8 febbraio 2019

# 1 - Le aste immobiliari giudiziarie

Le aste immobiliari giudiziarie si collocano all’interno delle procedure esecutive avviate dai creditori del proprietario dell’immobile che - non riuscendo a pagare i propri debiti - vede il proprio bene pignorato e venduto all’asta al migliore offerente.

L’acquisto di un immobile all’asta rappresenta un’ottima opportunità per chi dispone di un budget limitato o è alla ricerca di un affare immobiliare come forma di investimento dei propri risparmi.

Oltre ad assicurare un prezzo decisamente inferiore a quello di mercato, l’acquisto all’asta permette di risparmiare anche sulle spese notarili relative all’atto di compravendita, in quanto la proprietà viene trasferita all’aggiudicatario con un provvedimento del giudice.

Un tempo la partecipazione alle aste giudiziarie era piuttosto complessa, soprattutto se per l’acquisto dell’immobile si doveva richiedere un mutuo, perché far coincidere le tempistiche dell’asta con quelle di erogazione del finanziamento era una vera impresa, ma fortunatamente da qualche anno le procedure sono state rese più trasparenti e veloci.

L'ABI - Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali che gestiscono le aste immobiliari giudiziali, infatti, hanno firmato una convenzione che permette la contestualità della stipula del mutuo (per l'acquisto dell'immobile) e del decreto di trasferimento (per il passaggio della proprietà all'aggiudicatario dell'immobile). L'accordo prevede, che nel momento in cui il giudice dispone la pubblicazione dell'avviso di vendita dell'immobile, venga indicata anche la possibilità di ottenere un mutuo ipotecario (per un importo fino all'80% del valore dell'immobile certificato dalla perizia) da parte delle banche aderenti all'iniziativa.

La banca contattata avvierà l'istruttoria per la concessione del mutuo che, se positiva, consentirà la stipula di un "Preliminare di Mutuo", un accordo scritto tra cliente e banca di disponibilità della Banca ad erogare il mutuo, sottoposto alla condizione dell’aggiudicazione e trasferimento dell’immobile al mutuatario.

Il denaro verrà poi effettivamente erogato dalla banca solo se il cliente, a seguito della vendita in asta, riuscirà ad aggiudicarsi l'immobile. In questo caso la banca si impegna a erogare il mutuo entro il termine di 60 giorni previsto dal tribunale. Se invece chi ha fatto l'offerta non si aggiudica l'immobile, il preliminare firmato con la banca non ha alcun effetto e nessun costo.

Il giudice firmerà il decreto di trasferimento dell'immobile nel momento in cui riceverà un primo assegno circolare di importo pari al saldo del prezzo di aggiudicazione dell'immobile e un secondo assegno circolare per la copertura delle imposte e oneri del procedimento. Nel caso in cui il mutuo erogato non coprisse l'intero importo dovuto, l'aggiudicatario dovrà consegnare un ulteriore assegno circolare per l'intero ammontare residuo. Allo stesso modo, l'aggiudicatario dovrà farsi carico degli onorari notarili per la stipula dell'atto di mutuo, costo non ricompreso all'interno della procedura di aggiudicazione dell'immobile.

Stipulato l'atto di mutuo, il notaio trascriverà il decreto di trasferimento dell'immobile e contestualmente iscriverà la nuova ipoteca sull'immobile stesso.
APPROFONDIMENTO
Piccolo glossario dell’asta giudiziaria
Per partecipare a un'asta immobiliare è necessario conoscere innanzitutto gli elementi chiave e le terminologie che definiscono un'asta giudiziaria:
  • La perizia: è la relazione preparata da un perito - incaricato dal giudice - che stima il valore dell'immobile messo all'asta. La perizia può essere consultata da chi intende partecipare all'asta presso la cancelleria del tribunale, presso lo studio del professionista incaricato dell'asta o direttamente online, se l'asta è pubblicizzata online;
  • L'ordinanza di vendita: è il provvedimento emanato dal giudice che definisce il processo di vendita dell'immobile tramite asta giudiziaria, indicando il prezzo base dell'immobile, le modalità e la data di deposito della cauzione, la data di chiusura delle offerte, la data dell'asta e la data entro cui deve essere pagato il saldo del prezzo dell'immobile;
  • Il custode giudiziario: è il soggetto incaricato dal giudice che deve gestire l'immobile pignorato al posto del debitore esecutato, ossia il "vecchio" proprietario dell'immobile; il custode giudiziario si occupa di rendere possibile la visita dell'immobile da parte di potenziali interessati all'acquisto;
  • L'avviso di vendita (o avviso d'asta): è il documento di tipo pubblico che contiene i dettagli dell'ordinanza di vendita emessa dal giudice; l'avviso contiene la descrizione dell'immobile, la data e il luogo dell'asta, il prezzo base dell'immobile, la descrizione del rilancio minimo, la data ultima di presentazione delle offerte, le modalità di vendita e l'eventuale sito internet su cui è disponibile la perizia dell'immobile;
  • La pubblicità: le informazioni riportate nell'avviso di vendita dell'immobile all'asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate tramite affissione all'albo del tribunale incaricato, quotidiani locali o nazionali e siti internet autorizzati 45 giorni prima dell'asta, un elenco dei siti specializzati autorizzati è disponibile sul sito del Ministero di Grazia e Giustizia;

# 2 - Consigli per partecipare a un'asta immobiliare

Dicevamo che generalmente l’acquisto all’asta permette di accedere a condizioni molto più vantaggiose rispetto a quelle di mercato - generalmente si ottiene un risparmio del 20% - ma richiede anche attenzioni particolari per evitare brutte sorprese.

Attenzione agli immobili già occupati: anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell'immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nei casi di immobili occupati senza contratto di affitto o occupati da inquilini morosi "non collaborativi", sarà necessario rivolgersi a un proprio legale che dovrà avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. Ciò comporta inevitabilmente ulteriori costi che saranno a carico del nuovo proprietario dell'immobile e un allungamento dei tempi di disponibilità dell'immobile, a volte oltre i tempi previsti inizialmente per poter disporre effettivamente dell'immobile. Da ultimo, potrebbe accadere che al momento del rilascio dell'immobile le condizioni dello stesso siano molto peggiori rispetto a quelle verificate al momento della prima visita (o verificate dal perito al momento del primo sopralluogo).

Attenzione al proprio budget: è necessario definire sempre in anticipo rispetto all'asta - e quindi rispettare in sede di asta - il prezzo massimo a cui si è disposti ad acquistare l'immobile, per non farsi trascinare dall'emotività nel corso della gara con rilanci minimi che potrebbe avvenire in sede di aggiudicazione dell'immobile; in questo senso, è consigliabile partecipare a una vendita in asta di un immobile a cui non si è interessati per capirne a fondo il meccanismo ed essere preparati.

Attenzione alle spese: è consigliabile - sempre prima di partecipare a un'asta - informarsi sulle spese da sostenere oltre all'eventuale prezzo di aggiudicazione dell'immobile; devono infatti essere considerate non solo le imposte di registro o l'IVA, ma anche eventuali spese condominiali pendenti e eventuali onorari professionali da sostenere per il trasferimento e l'effettiva presa in disponibilità dell'immobile.
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