--- title: Tasso fisso o variabile url: "https://www.mutuisupermarket.it/tutto-sul-mutuo/tasso-fisso-variabile/" type: page description: Meglio tasso fisso o variabile? Leggi i nostri consigli aggiornati con le ultime variazioni sui tassi, scopri quale scegliere e se conviene la surroga. lastmod: 2026-07-24 --- # Tasso fisso o variabile? Il ciclo di tagli ai tassi del 2024-25 ha portato a uno scenario di prolungata stabilità durata per circa un anno dopo l’ultimo intervento di giugno 2025. Di recente, però, lo scenario è cambiato in modo significativo: la guerra in Medio Oriente ha riacceso le pressioni inflazionistiche attraverso i prezzi dell’energia, e la BCE ha concretizzato le aspettative verso un rialzo a giungo 2026. In questo contesto, la curva delle previsioni per l’Euribor parla chiaro: **altri due rialzi da qui alla primavera 2027** sono dati praticamente per certi dai mercati. A essi si aggiunge l**a possibilità concreta di un terzo**, che porterebbe l’indice oltre la soglia del 3%. A questa risalita netta dovrebbe seguire una complessiva stabilizzazione per il resto del decennio. L’IRS, il parametro alla base del costo dei mutui fissi, si muove invece secondo una logica diversa: riflette le attese di lungo periodo, e oggi **la curva IRS si inverte oltre i 20 anni** – il che significa che i mercati si aspettano pressioni sui tassi nel breve e medio periodo, ma non nel lungo. Una distinzione che ha conseguenze concrete sulla scelta del mutuo. ## Il confronto tra i tassi I mutui a tasso variabile costano oggi ancora meno dei corrispettivi fissi, ma **il divario si sta restringendo rapidamente**. Sugli immobili standard i migliori TAEG variabili si collocano circa 40 punti base sotto i migliori fissi – margine che si dimezza, scendendo intorno ai 20 punti, se si escludono le promozioni riservate ai giovani e agli under 45. Sugli immobili in classe energetica alta la distanza resta invece più ampia, intorno ai 65 punti base. È comunque una forbice destinata a ridursi: ogni rialzo della BCE si trasmetterà immediatamente alle rate variabili. La politica delle banche, oggi come negli ultimi mesi, resta quella di **sostegno attivo del tasso fisso, con offerte promozionali che di fatto hanno tamponato la risalita dell’IRS** grazie a spread molto contenuti (o persino negativi). Per quanto tempo gli istituti riusciranno a sostenere condizioni così aggressive è tutto da vedere, ma al momento diverse promozioni partite in primavera restano attive, con tassi fissi competitivi e condizioni **garantite fino alla stipula**, purché avvenga entro l’estate. Altre banche, come Intesa Sanpaolo, scelgono invece la strada dei mutui a lunga durata anche per mutuatari non più giovanissimi – una mossa che sfrutta la conformazione attuale della curva IRS, che raggiunge il picco intorno ai 20 anni e ripiega sulle scadenze successive, rendendo il parametro di riferimento a 30 anni più conveniente di quello a 20. ## Chi dovrebbe scegliere il fisso? Chi il variabile? Lo scenario attuale parla abbastanza chiaramente: **il tasso fisso è oggi la scelta consigliata per la maggior parte dei mutuatari**. Costa un po’ di più rispetto al variabile, ma offre certezza totale per tutta la durata del mutuo -I mutui a tasso variabile costano oggi ancora meno dei corrispettivi fissi, ma il divario si sta restringendo rapidamente. Sugli immobili standard i migliori TAEG variabili si collocano circa 37 punti base sotto i migliori fissi – margine che si dimezza, scendendo intorno ai 24 punti, se si escludono le promozioni riservate ai giovani e agli under 45. Sugli immobili in classe energetica alta la distanza resta invece più ampia, intorno ai 65 punti base. È comunque una forbice destinata a chiudersi: l’Euribor è atteso in salita di oltre mezzo punto entro il 2027, mentre sul fisso le banche continuano a comprimere gli spread per restare competitive. e in un momento in cui i tassi potrebbero salire già entro l’anno, quella certezza ha un valore concreto. Chi ha già un mutuo variabile dovrebbe valutare seriamente una **surroga verso il fisso**, finché le condizioni restano favorevoli. Mantenere il tasso variabile può avere ancora senso per chi ha una durata residua breve, e quindi ha già versato gran parte degli interessi, o la liquidità per gestire eventuali aumenti di rata senza stress. [ ## Mutuo cointestato Cos'è, come richiederlo e cosa fare in caso di separazione ](/tutto-sul-mutuo/guide-approfondimento/mutuo-cointestato/) ## Giovani e mutui al 100% Per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro è possibile accedere a mutui che finanziano fino al 100% del prezzo di acquisto a condizioni vantaggiose grazie alla [garanzia CONSAP](/mutuo-prima-casa/mutui-consap/). Tradizionalmente, la durata di questi mutui agevolati non è superiore ai 30 anni, ma di recente Intesa Sanpaolo ha introdotto piani di ammortamento fino **a 40 anni**. Di fatto, questa possibilità aumenta il potere d’acquisto: a parità di rata, si riescono a ottenere fino a 20.000 € in più. Per tutti i richiedenti over 36 o per i giovani con ISEE superiore ai 40.000, i costi aumentano in misura significativa quando si richiede un finanziamento di importo superiore all’80% del valore dell’immobile (la cifra più bassa tra prezzo di vendita e il valore indicato dalla perizia). La differenza di [TAEG](/glossario-mutui/taeg-tasso-annuo-effettivo-globale/) tra un [LTV](/glossario-mutui/ltv-loan-to-value/) dell’80% e uno del 90% si aggira sui 70 punti base. ### Articoli/Pagine correlate ## I tassi mutuo in pillole ## Il **tasso fisso** è una tipologia di interesse applicata ai mutui dove l’importo della rata rimane **costante** per tutta la durata del finanziamento. Questo significa che, indipendentemente dalle variazioni dei tassi di mercato, pagherai sempre lo stesso importo mensile. La stabilità delle rate ti permette di sapere esattamente quanto pagherai, facilitando la pianificazione delle tue finanze. Il tasso fisso è basato sull’indice [**Eurirs**](/andamento-tassi-irs-euribor/irs-eurirs/), al quale viene aggiunto uno **spread** deciso dalla banca. Uno dei principali vantaggi è la sicurezza e la prevedibilità nei costi, poiché protegge dalle eventuali variazioni dei tassi di interesse nel tempo. Tuttavia, c’è un rovescio della medaglia: i tassi iniziali del tasso fisso sono generalmente più alti rispetto al tasso variabile, perché offrono una maggiore protezione dal rischio di rialzi futuri. ## Il **tasso variabile** è un tipo di interesse applicato ai mutui, dove le rate possono variare nel tempo in base agli indici di mercato come l’[**EURIBOR**](/andamento-tassi-irs-euribor/euribor/) o, molto più raramente, il **tasso BCE**. Questo significa che, se questi tassi aumentano o diminuiscono, anche le tue rate mensili faranno lo stesso. La banca aggiunge anche uno **spread**, una maggiorazione fissa, che costituisce il suo profitto. Uno dei vantaggi del tasso variabile è che, inizialmente, i tassi di interesse tendono ad essere più bassi rispetto al tasso fisso, permettendo di pagare rate inferiori. Tuttavia, l’incertezza sulle future oscillazioni dei tassi di mercato comporta il rischio di aumenti significativi delle rate, rendendo il costo del mutuo meno prevedibile. ## Il **mutuo a tasso variabile con CAP** è una forma ibrida. Il CAP prevede la soglia oltre la quale il tasso variabile si trasforma in fisso. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di sfruttare i tassi convenienti del variabile mettendo un limite – il CAP, appunto – all’aumento dei tassi di interesse. Per approfondirne le caratteristiche, puoi consultare la [voce dedicata al tasso variabile con CAP](/glossario-mutui/tasso-cap/) sul Glossario. ## Trova il tuo mutuo Importo Mutuo Durata 25 anni Valore Immobile ## Domande frequenti ## Molti mutui prevedono un piano di [ammortamento alla francese](/glossario-mutui/ammortamento-alla-francese/), il quale consiste in una rata costituita da una quota interessi, relativa agli [interessi](/glossario-mutui/interessi-corrispettivi/) maturati nel mese, e da una quota [capitale](/glossario-mutui/capitale/), destinata alla riduzione del debito. La quota interessi tende a diminuire con la riduzione del debito, mentre la quota capitale aumenta per mantenere costante la rata nel tempo. **[Calcolare la rata](/calcolo-mutuo/) del mutuo** non è così semplice, ma volendo utilizzare una calcolatrice la formula è la seguente: _r = M \* (i / 12) \* (1 + i / 12)^n / ((1 + i / 12)^n – 1)_ dove _r_ è la rata, _i_ è il [TAN](/glossario-mutui/tan-tasso-annuo-nominale/), _n_ il numero di rate e _M_ è l’importo del mutuo. Una volta ottenuta la rata, il calcolo degli interessi è molto semplice ed è pari a: _I = r \* n – M_ dove _I_ sono gli interessi totali, _r_ è la rata, _n_ il numero di rate e _M_ è l’importo del mutuo. Se preferisci avvalerti di uno strumento più immediato, puoi utilizzare il nostro pratico [calcolatore rata e piano d’ammortamento](/static/7d59b4458b2ef32686d54334e8a01296/Mutui_Piano_Ammortamento_Francese.xlsx). ## Per abbassare la rata del mutuo, esistono diverse strategie: - **Rinegoziazione del tasso di interesse**: contatta la tua banca per negoziare condizioni più vantaggiose. È il primo passo da tentare, a costo zero e senza burocrazia. - **[Surroga](/migliori-mutui-oggi/surroga/) del mutuo**: se la tua banca non viene incontro, puoi trasferire il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni migliori. Anche la surroga è gratuita per il mutuatario. - **Allungamento della durata**: aumentare il periodo di ammortamento riduce l’importo delle rate, ma aumenta il costo complessivo degli interessi. - **Estinzione parziale anticipata**: versare una somma extra riduce il debito residuo, con effetto diretto sulla rata o sulla durata del mutuo, a seconda di quanto concordato con la banca. ## Ottenere un mutuo senza una busta paga stabile o garanzie non è facile, ma esistono alcune possibilità: - **garanzie alternative**: puoi fornire garanzie diverse dalla busta paga, come il coinvolgimento di **un terzo garante** (fideiussore) che si impegni a coprire le rate in caso di inadempimento; - **ipoteca su un altro immobile**: se possiedi altre proprietà, potresti concederle in ipoteca per ottenere il mutuo; - **mutuo chirografario**: è possibile ottenere un mutuo basato solo sulla garanzia personale, ma con condizioni più stringenti e tassi di interesse più elevati; - **polizze assicurative fideiussorie**: talvolta le banche accettano delle polizze fideiussorie come garanzie aggiuntive; - **fondo di garanzia**: alcune categorie, come i giovani under 36, possono accedere a  [fondi di garanzia statali](/mutuo-prima-casa/mutui-consap/) che coprono una parte del mutuo in assenza di garanzie tradizionali. In ogni caso, è fondamentale presentare un profilo di stabilità finanziaria e dimostrare la tua capacità di rimborso attraverso altri mezzi economici o documentazioni reddituali dettagliate. ## Oltre ad avvalerti della consulenza di un’**agenzia immobiliare** o di un **notaio**, che possono effettuare una lunga serie di controlli per tuo conto, ci sono altre precauzioni fondamentali: **Ispeziona l’immobile con un tecnico**: porta con te un tecnico di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) per valutare con attenzione lo stato dell’immobile. Questo può aiutarti a individuare eventuali problemi strutturali o impianti non a norma. **Verifica lo stato di manutenzione del palazzo**: se l’immobile è parte di un condominio, verifica lo stato di manutenzione del palazzo e chiedi di vedere il verbale delle ultime assemblee condominiali per conoscere eventuali lavori straordinari in programma. **Controlla la situazione condominiale del venditore**: assicurati che il venditore non abbia debiti verso il condominio. Richiedi al venditore una dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti la regolarità dei pagamenti. Adottando queste misure preventive, puoi ridurre significativamente i rischi e assicurarti che l’acquisto della tua casa avvenga in tutta serenità. ## 1. **Scegli il sistema del prezzo-valore**: quando acquisti una casa, puoi richiedere di applicare il sistema del prezzo-valore. Questo sistema permette di pagare le imposte sull’acquisto non sul prezzo di vendita, ma sul valore catastale. In questo modo, si ottiene anche una riduzione del 30% sugli onorari notarili. 2. **Richiedi più preventivi**: anche se c’è una certa uniformità tra i notai grazie a tariffe obbligatorie per alcune voci, l’onorario può variare. Chiedi preventivi dettagliati a diversi notai e confrontali per scegliere il più conveniente. L’onorario è la parte su cui puoi negoziare, poiché le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono fissate per legge. 3. **Verifica le agevolazioni fiscali**: se stai acquistando la **prima casa**, informati sulle detrazioni e [agevolazioni fiscali](/calcolo-mutuo/calcolo-detrazione-interessi/) sui mutui. Ad esempio, puoi ottenere una detrazione del 19% delle spese legate al mutuo, comprese quelle notarili. 4. **Spese condivise**: negozia con il venditore per dividere il costo del notaio. In alcuni casi, è possibile distinguersi dalle pratiche comuni e accordarsi affinché il costo non sia totalmente a carico dell’acquirente Per saperne di più sul ruolo del notaio e i costi che comporta, consulta la nostra [guida alle spese notarili](/mutuo-prima-casa/spese-notarili-acquisto-prima-casa/). Scelti da MutuiSupermarket  ## Top 5 Mutui Acquisto [ ### Mutuo Domus Fisso Green – Offerta Mutuo Giovani - Canale Digitale Intesa Sanpaolo - Tasso Fisso ](/banche-mutui/intesa-sanpaolo/mutuo-domus-fisso-giovani/)[ ### Mutuo Credit Agricole Flexi Green - Tasso Fisso - Acquisto - CPI Vita Crédit Agricole - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credit-agricole/mutuo-a-tasso-fisso-flexi-green/)[ ### Mutuo Casa Consap - under 36 fondo garanzia consap BPER Banca - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bper-banca/mutuo-giovani-consap/)[ ### Mutuo Green - Acquisto Casa - Affluent - green BNL - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bnl/mutuo-green-tasso-fisso/)[ ### Credem Tasso Fisso Finito - Acquisto Credem - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credem/mutuo-a-tasso-fisso/) Scelti da MutuiSupermarket  ## Top 5 Mutui Surroga [ ### Mutuo Credit Agricole Flexi Surroga Green - Tasso Fisso - CPI Vita - Green Crédit Agricole - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credit-agricole/mutuo-flexi-surroga-green/)[ ### XME MUTUO Surroga Fisso Offerta Green - Nord Intesa Sanpaolo - Tasso Fisso ](/banche-mutui/intesa-sanpaolo/xme-mutuo-surroga-fisso-offerta-green/2-1967/)[ ### RiMutuo Tasso Fisso - Surroga Credem - Tasso Fisso ](/banche-mutui/credem/rimutuo-surroga-a-tasso-fisso/)[ ### Mutuo con surrogazione a Tasso Fisso - Surroga BPER Banca - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bper-banca/mutuo-surroga/)[ ### Mutuo Spensierato - Surroga Fisso BNL - Tasso Fisso ](/banche-mutui/bnl/mutuo-spensierato-surroga/)