Come comprare casa senza sorprese

In quattro semplici passi

Il mutuo: la strada migliore per ottenere la casa dei tuoi sogni

Il mutuo è un contratto con il quale una banca presta una significativa somma di denaro - tipicamente superiore a 50.000 euro - ad un privato o a una famiglia a fronte di una garanzia di restituzione rappresentata dall'immobile acquistato, sul quale dopo l'erogazione del denaro viene iscritta la cosiddetta "ipoteca immobiliare" a favore della banca.

Il privato o la famiglia si impegnano contrattualmente a restituire il prestito inclusivo di interessi, secondo un piano di rimborso articolato in rate mensili, detto piano di ammortamento, e di durata solitamente compresa fra i 10 e i 30 anni. Gli interessi da restituire dipendono dai tassi di interesse offerti da ciascuna banca e sono proporzionali alla durata del finanziamento: più la durata aumenta, più saranno gli interessi da pagare alla banca nel corso del piano di rimborso.

Approfondisci la tua conoscenza del mutuo ipotecario e vedi quali sono i 6 passi per ottenere il finanziamento.

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I nostri consigli per l’acquisto casa senza sorprese: come muoversi dalla scelta dell’immobile sino all’atto di compravendita

- di | 11 dicembre 2018

# 1 - La verifica dell'immobile

Generalmente, comprare casa significa non solo investire una parte significativa dei risparmi accumulati nel tempo, ma anche impegnare una fetta rilevante dei guadagni futuri per il pagamento delle rate del mutuo, la cui durata può arrivare a 30 anni. È quindi fondamentale evitare errori banali nella scelta dell'immobile, perché potremmo pagarne le conseguenze molto a lungo.

Prima di avanzare qualunque proposta di acquisto, è importante verificare alcuni aspetti tecnico-legali riguardanti l'immobile, in particolare:
  • l'abitazione deve essere stata costruita con regolare concessione edilizia e deve aver ottenuto il certificato di abitabilità;
  • in presenza di abusi, il proprietario deve esibire la concessione di sanatoria rilasciata dal Comune a seguito della domanda di condono edilizio;
  • l'immobile deve essere accatastato come civile abitazione; Si presti attenzione ai locali al pian terreno o all'ultimo piano, talvolta possono essere destinati ad altri usi quali magazzino o soffitta;
  • l'abitazione non deve essere gravata da alcunaipoteca, se non quella dell'eventuale mutuo che andrà estinto al momento del rogito;
  • occorre accertarsi di eventuali debiti del proprietario verso il condominio, perchè quest'ultimo potrà rivalersi su di noi in qualità di nuovi proprietari;
  • il venditore deve avere la piena titolarità dell'immobile, che non deve essere oggetto di diritti altrui (abitazione, usufrutto etc.);
  • l'immobile non deve provenire da eredità o donazione, perché altri soggetti potrebbero vantare dei diritti sul bene e adire le vie legali, conivolgendoci direttamente nella controversia;
  • il valore dell'appartamento deve essere in linea con i valori medi della zona, verificabili con il nostro strumento di valutazione immobiliare;
  • se il venditore è un'impresa (costruttore, cooperativa, società immobiliare o comunque un privato che esercita attività imprenditoriale) è necessario accertarsi del suo stato di salute finanziaria, perché eventuali creditori potrebbero tentare di dimostrare che la vendita è avvenuta in loro danno per annullarla e rivalersi sull'immobile. Ciò è possibile grazie ad un'apposita azione prevista dal codice civile, la revoca fallimentare. A tal proposito, ricordiamo che nel 2005 è entrato in vigore il cosiddetto "Pacchetto di garanzie" a tutela degli acquirenti, che obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione sugli acconti versati dall'acquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a garanzia dei gravi rischi dell'immobile.
Quando ci si avvale dei servizi di un'agenzia immobiliare, i controlli descritti possono essere effettuati tramite l'agenzia stessa, ma in caso di acquisto diretto sarà necessario procedere personalmente, meglio se avvalendosi dell’aiuto dello studio notarile che dovrà curare gli atti di compravendita e di mutuo.

Oltre ai controlli basilari già descritti, esistono altri aspetti, spesso trascurati, cui è bene prestare attenzione:
  • lo stato di manutenzione del palazzo o i difetti della sua struttura possono richiedere interventi in un futuro non lontano, i cui costi ricadrebbero sull'acquirente, aumentando il costo dell’operazione. È opportuno escludere questa possibilità richiedendo informazioni all'amministratore del condominio, in modo da poter tenere conto del costo di eventuali interventi pianificati nella trattativa con il venditore;
  • è bene farsi assistere da un geometra, architetto o ingegnere nella visita all'appartamento, in modo da rilevare eventuali violazioni della normativa edilizia;
  • il venditore deve garantire che l'immobile è esente da vizi tali da comprometterne l'uso cui è destinato. Si ricorda che entro un anno dall'acquisto è possibile eccepire gravi vizi dell'immobile taciuti in mala fede dal venditore al momento della cessione e che in tal caso il compratore ha facoltà di richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. In caso di acquisto di nuovo appartamento, la garanzia del costruttore sui vizi occulti non rilevabili al momento dell'acquisto avrà una durata pari a due anni (dieci anni in caso di vizi alle strutture portanti dell'edificio).
APPROFONDIMENTO
Il mutuo: la strada migliore per ottenere la casa dei tuoi sogni
Il mutuo è un contratto con il quale una banca presta una significativa somma di denaro - tipicamente superiore a 50.000 euro - ad un privato o a una famiglia a fronte di una garanzia di restituzione rappresentata dall'immobile acquistato, sul quale dopo l'erogazione del denaro viene iscritta la cosiddetta "ipoteca immobiliare" a favore della banca.

Il privato o la famiglia si impegnano contrattualmente a restituire il prestito inclusivo di interessi, secondo un piano di rimborso articolato in rate mensili, detto piano di ammortamento, e di durata solitamente compresa fra i 10 e i 30 anni. Gli interessi da restituire dipendono dai tassi di interesse offerti da ciascuna banca e sono proporzionali alla durata del finanziamento: più la durata aumenta, più saranno gli interessi da pagare alla banca nel corso del piano di rimborso.

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# 2 - La proposta di acquisto

La proposta d'acquisto è la fase più importante della trattativa, in quanto la sua sottoscrizione da parte del venditore vincola l'offerente a procedere con l'acquisto al prezzo pattuito.

La proposta è presentata in forma scritta e accompagnata da un assegno di acconto intestato al proprietario, il cui importo è generalmente compreso tra il 5 ed il 10% del valore dell'immobile. Entro un tempo prestabilito il venditore dovrà comunicare il rifiuto o l'accettazione integrale della proposta, che avviene per iscritto o per il tramite dell’agenzia immobiliare. L'accettazione dell'offerta è la condizione per procedere alla sottoscrizione del preliminare di compravendita.

# 3 - Il preliminare di acquisto (compromesso)

Il preliminare di acquisto, comunemente detto compromesso, è l'accordo con cui le parti si impegnano a concludere la compravendita nel rispetto di una serie di clausole e condizioni. Se il venditore è una società, è fondamentale accertare che il firmatario del compromesso abbia i necessari poteri di firma.

Il preliminare deve contenere i seguenti elementi:
  • i dati anagrafici del promissario acquirente e del promittente venditore;
  • il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento;
  • la data entro la quale le parti si impegnano a stipulare l'atto di compravendita (rogito);
  • l'esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile;
  • la provenienza dell'immobile, cioè come l'immobile è venuto in proprietà del venditore;
  • la composizione dell'immobile e dei suoi accessori.

Con il compromesso, l'acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, un'anticipazione del prezzo che verrà versato al venditore al momento del rogito. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all'art. 1385 del Codice Civile: se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra o, se lo desidera, richiedere l'esecuzione forzata del compromesso ed ottenere una sentenza che riproduca gli effetti del contratto di compravendita.

# 4 - L'atto di compravendita (rogito)

L'atto di compravendita (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell'immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. L'atto di compravendita viene stipulato davanti a un notaio in presenza del venditore e del promissario acquirente; è redatto in forma pubblica per garantire l'identità delle parti, la legalità dell'atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Per conoscere l'ammontare dei costi notarili consulta la nostra guida.

Al notaio spettano i controlli formali sull'esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli) sull'immobile, sulla continuità delle trascrizioni, sul rispetto delle norme edilizie, sull'esistenza della certificazione energetica dell'immobile e sulla conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il preliminare di compravendita). Il notaio deve anche raccogliere le imposte che, in caso di acquisto prima casa, sono soggette ad alcune agevolazioni. Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute, specificando i mezzi di pagamento utilizzati.
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