L'anticresi è il contratto con il quale il debitore si obbliga a consegnare un immobile a garanzia del creditore, affinché ques'ultimo possa percepirne i frutti e imputarli agli interessi, secondariamente al capitale dovuto. In generale, non attribuisce al creditore un diritto reale sull'immobile che ne forma l'oggetto, ma soltanto il diritto – valevole solo in confronto del debitore e degli eredi di questo – di possedere il fondo e percepirne i frutti; di fronte ai terzi – specialmente coloro che abbiano acquistato un diritto reale sull'immobile – non ha alcun effetto: il creditore, infatti, non ha sull'immobile nessun diritto di privilegio né di ritenzione verso i terzi ma solo il diritto di ritenzione di fronte al debitore (finché questi non abbia rimborsato interamente il debito).
L'istituto risale al diritto romano, nel quale costituiva un patto che si poteva aggiungere al pegno; la struttura del contratto, brevemente descritta, lascia intuire i limiti di utilizzo nell'attuale contesto:
-
è abbastanza difficile che il debitore consegni al creditore un immobile affinché quest'ultimo si soddisfi sui frutti di detto immobile: non solo perché il debitore potrebbe usare in maniera diversa l'immobile per estinguere il suo debito (affittandolo, ad esempio), ma anche perché il creditore è obbligato, salvo patto contrario, a sopportare tributi e pesi dell'immobile;
-
inoltre, il creditore è obbligato ad amministrare e conservare il bene, oltre a sopportare – insieme al debitore – le notevoli spese di trascrizione e di stipula del contratto.
In definitiva, quindi, l'anticresi rappresenta un residuo di un passato dove i rapporti tra creditore e debitore erano impostati su basi ben diverse da quelle attuali. Per completezza, tuttavia, se ne ricordano le caratteristiche principali:
-
durata: l'anticresi dura sino a quando il creditore non sia stato interamente soddisfatto, salvo che ne sia stata stabilita una diversa durata (comunque inferiore a 10 anni);
-
divieto di patto commissorio: non è possibile convenire che in caso di inadempimento la proprietà dell'immobile passi al creditore;
-
forma: per essere valida, avendo ad oggetto beni immobili (sia urbani che rustici), necessita della forma scritta.