Il Mutuo è il tipo di finanziamento, a medio o lungo termine, più utilizzato da coloro che decidono di acquistare, ristrutturare o costruire una casa. Quando viene richiesto un mutuo, l’istituto di credito erogante versa, la somma richiesta dal contraente, in un’unica soluzione, il quale si impegna a rimborsarla attraverso un pagamento rateale, dilazionato nel tempo e maggiorata di una parte di interessi calcolata in modo percentuale.
Cosa sono gli interessi?
La definizione che si trova sul dizionario è la seguente: “Compenso che si versa o si riscuote per il prestito di un capitale, in proporzione al tempo di durata e in misura espressa in percentuale, ordinariamente riferita all'anno.” In altre parole gli interessi rappresentano “il costo del denaro”, il compenso che matura chi ha erogato la somma data in prestito.Questo costo dipende da tre fattori:
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Quota di capitale erogato;
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tipo di tasso e % di interesse;
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durata del finanziamento.
Gli interessi bancari si calcolano in base al tasso d’interesse che viene accordato col mutuante. Questo tasso di interesse viene sempre espresso attraverso un numero percentuale ed è il parametro che definisce in maniera diretta sia l’importo della rata che il costo complessivo del mutuo. Inoltre l’interesse può essere semplice o composto:
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semplice quando gli interessi si calcolano sempre su un capitale fisso per tutta la durata del mutuo;
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composto quando gli interessi si calcolano annualmente sul capitale residuo e non su quello iniziale, ovvero maggiorato degli interesse maturati ( nel caso non siano state pagate pagate delle rate) o diminuito del capitale già versato.
TAN e TAEG
Il costo di un mutuo è condizionato dal TAN. Il TAN (tasso annuo nominale) rappresenta il tasso “puro” che viene applicato sul capitale erogato. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) rappresenta il costo complessivo pagato dal mutuatario, ed è calcolato tenendo conto del TAN, delle spese obbligatorie relative all'apertura ed al pagamento del finanziamento. Sono comprese nel Taeg le spese relative alla gestione della pratica, delle coperture assicurative obbligatorie, delle spese di perizia e dell'imposta sostitutiva. Rimangono escluse le spese notarili e le imposte relative alla compravendita e registrazione degli atti. Il tasso applicato può essere calcolato su base annuale, semestrale, trimestrale o mensile; questa determinazione va ad incidere anche sul piano di ammortamento del mutuo che viene allegato all’atto di mutuo.
Ammortamento alla francese o all’italiana
Quando si stipula un contratto di mutuo viene allegato all’atto il piano di ammortamento nel quale sono dettagliate le scadenze delle rate di pagamento e la modalità con cui vengono calcolate le rate per l'intero piano di ammortamento. Ogni rata è composta da una quota capitale e da una quota interessi, le percentuali dell’una e dell’altra variano a seconda del tipo di ammortamento adottato. L’ammortamento può essere all'italiana o alla francese, che nonostante il nome è il più diffuso in Italia. Il piano di ammortamento alla francese prevede che la restituzione del debito avvenga attraverso un numero prestabilito di rate costanti nelle quali però varia la percentuale delle due componenti. Inizialmente la rata è composta da una maggiore percentuale di quota interessi ed una minore quota capitale, col passare del tempo le due quote si invertono e nelle ultime rate di un finanziamento la quota interessi è quasi nulla. Se si sottoscrive un mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento alla francese non solo cambia la percentuale delle due variabili, ma l’importo della rata varia in base all’oscillazione del tasso di interesse registrate in quel periodo.
Nell’ammortamento all’italiana invece il capitale viene rimborsato mediante quote decrescenti dove la quota di capitale rimborsato rimane fisso per tutta la durata del finanziamento mentre la quota di interessi decresce perché calcolate sul capitale residuo.
Come si calcolano gli interessi e la rata
Il calcolo degli interessi viene fatto attraverso una formula matematica. Come abbiamo accennato sopra la quota di interessi dipende da tre fattori, il capitale richiesto, il tasso di interesse annuo e il tempo. La formula matematica per calcolare la quota degli interessi annuali (Qi) è abbastanza semplice
Qi = C*i%
dove il capitale finanziato (C) si moltiplica per la percentuale di interessi stabilita (i%).
Facciamo un esempio
Il Sig. Bianchi richiede un prestito di 140 mila euro ad un tasso fisso annuale dell’1,07% per una durata di 25 anni
(140000x1,07): 100= 1498,00€
Questo è la quota interessi che Il sig.Bianchi pagherà il primo anno di mutuo, perchè negli anni successivi la quota capitale cala e di conseguenza anche la quota di interessi annuali da versare sarà inferiore. Per calcolare gli interessi di ogni singola rata il valore ottenuto andrà diviso per il numero delle rate che si pagano in un anno ( dodici se le rate sono mensili, quattro per rate trimestrali e due se le rate sono semestrali).
La formula è la seguente:
Qi = (C*i%)/n
dove n è appunto il numero delle rate annuali.
Diverso è il calcolo della singola rata, la formula matematica utilizzata è decisamente più complessa. Per poter calcolare la rata (R) di mutuo gli elementi da tener conto sono:
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il tasso di interesse annuo (i)
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il numero di rate mensili da pagare (n)
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l’importo del mutuo (M
R=(1+1/{(1+i/12)^n–1})*i/12*M
Come puoi ben vedere il calcolo è praticamente infattibile senza un elaboratore dati. Pertanto ti invito ad andare su questa nostra pagina di approfondimento dove oltre a calcolare con esattezza la tua rata puoi scaricare un file excel del piano di ammortamento del tuo mutuo in base all'importo richiesto ed alla sua durata.