Detrazione interessi passivi mutuo prima casa

Cos’è la detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo?
Come si calcola l’ammontare detraibile
Requisiti per beneficiare della detrazione
Novità 2025: limite alle detrazioni per redditi elevati
Come ottenere la detrazione

In questa breve guida andiamo a indicare come e quanto risparmiare sulla spesa per interessi del proprio mutuo grazie alle detrazioni dalle imposte in sede di dichiarazione dei redditi.

Cos’è la detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo?

La detrazione IRPEF sugli interessi passivi del mutuo è un’agevolazione fiscale studiata per fornire un aiuto concreto a chi acquista la prima casa. Questa misura permette di ridurre l’ammontare delle imposte dovute (IRPEF), grazie alla possibilità di portare in detrazione una parte degli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale.

Percentuale di detrazione: la detrazione prevista è pari al 19% degli interessi passivi pagati durante l’anno. Questo significa che per ogni 1000 euro di interessi pagati, è possibile risparmiare 190 euro dalle tasse dovute.

Limite massimo: l’importo massimo sul quale si può applicare la detrazione è di 4.000 euro all’anno. Ciò significa che il beneficio fiscale massimo ottenibile è pari a 760 euro (ovvero 19% di 4.000 euro). Anche se si pagano più di 4.000 euro di interessi, la detrazione si applicherà comunque solo su questo limite massimo.

Come si calcola l’ammontare detraibile

Per calcolare l’ammontare detraibile occorre innanzitutto conoscere l’importo totale degli interessi passivi pagati nel corso dell’anno. Queste informazioni sono generalmente reperibili nel piano di ammortamento del mutuo e negli estratti conto forniti regolarmente dalla banca.

Identificare l’importo degli interessi passivi pagati: innanzitutto, è necessario accedere ai documenti del mutuo per rilevare l’importo effettivo degli interessi passivi pagati nell’anno. Questa informazione può essere trovata nel piano di ammortamento, in ogni caso la banca è tenuta a comunicare l’ammontare degli interessi pagati e quindi detraibili dal mutuatario;
applicare la percentuale di detrazione (19%): una volta individuato l’importo degli interessi passivi pagati, moltiplicalo per il 19%, che è la percentuale di detrazione applicabile;
verifica del limite massimo: se l’importo degli interessi passivi supera i 4.000 €, a prescindere dal totale degli interessi pagati andrà calcolato il 19% di 4.000 €, poiché questo è il massimo detraibile.

Esempio di calcolo:

Supponiamo di avere un mutuo con interessi passivi annuali di 3.500 euro. Vediamo nel dettaglio come si fa il calcolo.

3.500 euro x 19% = 665 euro

In questo esempio, l’importo detraibile dall’IRPEF è di 665 euro.

Se invece gli interessi annui fossero di 5.000 euro, il calcolo sarebbe limitato a 4.000 euro:

4.000 euro x 19% = 760 euro

In questo caso, l’importo massimo detraibile sarebbe 760 euro, nonostante l’importo totale degli interessi sia maggiore.

Tasse e imposte da pagare per l'acquisto di un immobile

Quando decidi di acquistare una casa, ci sono diverse tipologie di imposte da considerare. Scopri le quattro principali, e chi ha diritto agli sgravi, leggendo la nostra guida.

Requisiti per beneficiare della detrazione

Per poter usufruire di questa detrazione fiscale, è necessario soddisfare una serie di requisiti specifici.

Mutuo acquisto prima casa: la detrazione si applica solo ai mutui stipulati esplicitamente per il finanziamento dell’acquisto della prima casa del mutuatario. In caso di mutuo cointestato, in cui l’immobile risulta prima casa solo per uno dei due mutuatari, la detrazione potrà essere effettuata solo su metà del totale degli interessi passivi;
abitazione principale: l’immobile per il quale si chiede la detrazione deve essere destinato abitualmente a residenza principale. In altre parole, deve essere il luogo in cui il contribuente o il suo nucleo familiare vivono per la maggior parte del tempo. La residenza del contribuente o dei suoi familiari deve essere spostata nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Nel caso in cui si sposti la propria residenza in un’altra abitazione, gli interessi del mutuo non possono più essere detratti;
tempistica: il contratto di mutuo deve essere stipulato nei dodici mesi precedenti o successivi alla data di registrazione dell’atto di compravendita. Questo è per garantire che il mutuo sia correlato all’acquisto della casa;
intestatario del mutuo: la detrazione spetta al soggetto intestatario del mutuo. Se il mutuo è cointestato tra più persone, ciascun contitolare può detrarre la propria quota di interessi pagati, sempre nel rispetto del limite massimo di 4.000 euro complessivi.

Novità 2025: limite alle detrazioni per redditi elevati

La Legge di Bilancio 2025 (L. n. 207/2024, art. 16-ter TUIR) ha introdotto un tetto complessivo alle spese detraibili per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. Questa limitazione può ridurre l’importo effettivamente detraibile sugli interessi del mutuo.

Chi è interessato dalla novità?

La limitazione si applica a chi ha un reddito complessivo annuo superiore a 75.000 euro e ha sostenuto spese detraibili dal 1° gennaio 2025 in poi. Questo include anche i mutui stipulati prima del 2025: se stai pagando interessi su un mutuo acceso anni fa, quegli interessi rientrano comunque nel calcolo del tetto complessivo a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al 2025.

Chi ha reddito pari o inferiore a 75.000 euro non è soggetto ad alcuna limitazione.

Come funziona il tetto?

Il limite non è una soglia fissa, ma un massimale di spese detraibili calcolato su un importo base, che varia in base al reddito:

Reddito complessivo	Importo base
Tra €75.000 e €100.000	€14.000
Oltre €100.000	€8.000

L’importo base viene poi moltiplicato per un coefficiente legato al numero di figli fiscalmente a carico (da 0,5 in assenza di figli fino a 1 per tre o più figli). Il risultato è il tetto massimo complessivo di spese detraibili: se le tue detrazioni totali lo superano, alcune andranno escluse.

Cosa significa in pratica per il tuo mutuo?

Se il tuo reddito supera 75.000 euro e hai acceso il mutuo nel 2025, la detrazione sugli interessi passivi confluisce nel calcolo del tetto complessivo insieme alle altre spese detraibili (ristrutturazioni, istruzione, ecc.). Per ottimizzare il risparmio fiscale, conviene dare priorità alle spese con aliquota di detrazione più alta. Per i calcoli specifici, ti consigliamo di rivolgerti a un CAF o a un consulente fiscale.

Come ottenere la detrazione

Per ottenere la detrazione, è necessario seguire alcune semplici procedure durante la dichiarazione dei redditi.

Documentazione necessaria:

contratto di mutuo: deve essere conservato per poter dimostrare che il mutuo è stato effettivamente stipulato per l’acquisto della prima casa e che è ipotecario;
certificazione della banca: la banca generalmente fornisce una certificazione annuale che riepiloga l’importo totale degli interessi passivi pagati. Questa certificazione è fondamentale per la dichiarazione dei redditi.

Potrai poi indicare l’importo degli interessi passivi pagati nella sezione apposita del Modello 730, o del Modello Unico. Ricorda: nel primo anno di vita del mutuo, sono detraibili, oltre agli interessi anche le spese di istruttoria e perizia corrisposte alla banca, sempre rispettando il limite dei 4.000 euro annui.

Importo Mutuo

Durata

25 anni

Valore Immobile

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Molti mutui prevedono un piano di ammortamento alla francese, il quale consiste in una rata costituita da una quota interessi, relativa agli interessi maturati nel mese, e da una quota capitale, destinata alla riduzione del debito. La quota interessi tende a diminuire con la riduzione del debito, mentre la quota capitale aumenta per mantenere costante la rata nel tempo.

Calcolare la rata del mutuo non è così semplice, ma volendo utilizzare una calcolatrice la formula è la seguente:
r = (1 + 1 / {(1 + i / 12) ^ n – 1}) * i / 12 * M

dove r è la rata, i è il TAN, n il numero di rate e M è l’importo del mutuo.

Una volta ottenuta la rata, il calcolo degli interessi è molto semplice ed è pari a:
I = r * n – M

dove I sono gli interessi totali, r è la rata, n il numero di rate e M è l’importo del mutuo.

Se preferisci avvalerti di uno strumento più immediato, puoi utilizzare il nostro pratico calcolatore rata e piano d’ammortamento.

Generalmente puoi stipulare un mutuo la cui rata non ecceda il 35% del reddito netto mensile, inteso come il tuo reddito netto più quello degli eventuali altri richiedenti. In termini pratici: definito l’importo da richiedere si opta per una durata del finanziamento che generi una rata non superiore al 35% dei redditi mensili netti dei richiedenti.

Per farti un’idea del costo dell’immobile che intendi acquistare o di quanto puoi ricavare dalla vendita di quello attualmente in tuo possesso, puoi utilizzare il nostro strumento di calcolo del valore dell’immobile. Allungando la durata puoi ottenere una rata minore, ma ricordati sempre che la spesa per interessi poi aumenterà.

Utilizza uno dei nostri calcolatori per determinare la rata o gli interessi e approfondisci il tema delle spese di acquisto, dalle tasse fino alle spese notarili.

Trovi ulteriori approfondimenti nella nostra guida “Che mutuo posso permettermi?“

Sì, sono previste quattro tipologie di imposta: IVA, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’IVA, però, è dovuta solo in caso di acquisto da impresa costruttrice di un immobile ultimato da meno di quattro anni. Per approfondire e scoprire a quanto ammontano queste imposte, consulta la nostra guida alla tassazione sull’acquisto di un immobile.

Sì, sono previste agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Agevolazioni prima casa (regime ordinario): l’imposta di registro è ridotta al 2% del valore catastale in caso di acquisto da privato, e l’IVA è al 4% in caso di acquisto da impresa costruttrice. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna.

Requisiti: per accedere alle agevolazioni prima casa l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali ordinarie (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) — sono escluse le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. L’acquirente deve inoltre trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, oppure dimostrarvi la sede lavorativa.

No, le agevolazioni prima casa non spettano a tutti indiscriminatamente. Per accedervi, è necessario soddisfare specifiche condizioni e requisiti.

Categorie catastali ammesse: gli immobili devono appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni non si applicano agli immobili considerati di lusso, come quelli delle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi storici di eminente pregio artistico e storico).

Requisiti di residenza: l’acquirente deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, a meno che non vi risieda già.

Proprietà preesistenti:

Stesso comune: non si può usufruire delle agevolazioni se si possiede già un’altra abitazione nello stesso Comune, indipendentemente da come è stata acquistata.
Territorio nazionale: non si possono richiedere le agevolazioni se si è già titolari di un’abitazione in qualsiasi parte del territorio nazionale acquistata usufruendo delle stesse agevolazioni.

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12 MAG

2026