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Che cos’è?

Il mutuo è un contratto con il quale una banca presta una significativa somma di denaro – tipicamente superiore ai 50.000 euro – ad un privato o a una famiglia a fronte di una garanzia di restituzione rappresentata dall’immobile acquistato, sul quale dopo l’erogazione del denaro viene iscritta la cosiddetta «ipoteca immobiliare» a favore della banca. Il privato o la famiglia si impegnano contrattualmente a restituire il prestito inclusivo di interessi, secondo un piano di rimborso articolato in rate mensili e di durata solitamente compresa fra i 10 e i 30 anni. Gli interessi da restituire dipendono dai tassi di interesse offerti da ciascuna banca e sono proporzionali alla durata del finanziamento: più la durata aumenta, più saranno gli interessi da pagare alla banca nel corso del piano di rimborso. Approfondisci la tua conoscenza del mutuo ipotecario e vedi quali sono i 6 passi per ottenere il tuo finanziamento.

Quali sono l’importo e la durata ideali del mio mutuo?

Sono quelli che generano una rata mensile non superiore al 35% del reddito netto mensile, inteso come il tuo reddito netto più quello degli eventuali altri richiedenti. In termini pratici: definito l’importo da richiedere – meglio se non superiore all’80% del valore dell’immobile per ottenere più offerte e maggiori probabilità di erogazione da parte delle banche – si opta per una durata del finanziamento che generi una rata non superiore al 35% dei redditi mensili netti dei richiedenti. Allungando la durata puoi ottenere una rata minore, ma ricordati sempre che la spesa per interessi poi aumenterà. A livello nazionale, circa il 70% dei mutui erogati negli ultimi 12 mesi ha avuto una durata compresa fra i 20 e i 30 anni. Comprendi come sono calcolati la rata e il piano di ammortamento del tuo nuovo finanziamento.

Meglio il tasso variabile o il tasso fisso?

Non esiste un tasso migliore in assoluto e ogni tasso ha i suoi pro e contro. Con un mutuo a tasso fisso puoi bloccare la rata per tutta la durata del finanziamento ma questa sarà più elevata rispetto a quella di un mutuo a tasso variabile. Con un finanziamento a tasso variabile ottieni invece una rata inferiore e quindi un risparmio immediato (anche dell’ordine del 15-20% mensile) ma la rata può subire rialzi significativi nel lungo periodo. Esistono anche altri tassi che rispondono a esigenze particolari: per esempio con il tasso variabile con cap, a fronte di un costo maggiore puoi ottenere un tetto massimo in caso di rialzo dei tassi. La scelta giusta è comunque sempre personale e dipende dalla tua capacità di reddito – di oggi e di domani – e dalla personale propensione al rischio. Se credi di poter rimborsare rate di importo crescente con il passar del tempo, il variabile oggi potrebbe permetterti considerevoli risparmi, altrimenti sarebbe opportuno optare per mutui con rate fisse e sicure. A livello nazionale, negli ultimi 12 mesi oltre il 70% dei mutui erogati erano a tasso fisso. Approfondisci le differenze fra mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso.

Quali sono i costi del mutuo?

Il costo principale è chiaramente quello per gli interessi: questo dipende dal tasso di interesse offerto dalla Banca (detto anche TAN – Tasso Annuo Nominale) sulla base del quale è calcolata la rata mensile del tuo piano di rimborso. Molte banche richiedono inoltre il pagamento di alcuni costi accessori: prima dell’erogazione, le spese di istruttoria del finanziamento e le spese di perizia dell’immobile, dopo l’erogazione, le spese mensili di incasso rata. Da ultimo, ci sono le spese obbligatorie quali la polizza scoppio e incendio dell’immobile e l’imposta sostitutiva sull’importo erogato. Tutti i costi sopra sono ricompresi nel TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), un indice sintetico di costo, espresso in valore percentuale, che permette di confrontare facilmente la convenienza dei diversi mutui considerati. Da non dimenticare poi i costi del notaio relativi all’atto di mutuo e eventuale atto di compravendita della casa. Comprendi più a fondo come scegliere e confrontare i costi dei mutui. Valuta anche se può esserti utile una assicurazione sul rimborso del finanziamento.