Cos’è un mutuo immobiliare?

E’ un contratto con il quale una banca presta una significativa somma di denaro – tipicamente superiore ai 50.000 euro – ad un privato o a una famiglia a fronte di una garanzia di restituzione rappresentata dall’immobile acquistato, sul quale dopo l’erogazione del denaro viene iscritta la cosiddetta «ipoteca immobiliare» a favore della banca. Il privato o la famiglia si impegnano contrattualmente a restituire il prestito inclusivo di interessi secondo un piano di rimborso articolato in rate mensili e di durata solitamente compresa fra i 10 e i 30 anni. Gli interessi da restituire dipendono dai tassi di interesse offerti da ciascuna banca e sono proporzionali alla durata del mutuo: più questa è elevata, più saranno gli interessi da pagare alla banca durante il piano di rimborso. Approfondisci la tua conoscenza sul mutuo casa e i 6 passi per ottenere il tuo mutuo.

Quali sono l’importo e la durata ideali del mio mutuo?

Sono quelli che generano una rata del mutuo non superiore al 35% del reddito totale netto, inteso come il tuo reddito mensile netto più quello degli eventuali altri richiedenti del mutuo. In termini pratici: definito l’importo da richiedere – meglio se non superiore all’80% del valore dell’immobile per ottenere più offerte di mutui e maggiore probabilità di erogazione da parte delle banche – si opta per una durata del mutuo che generi una rata non superiore al 35% dei redditi mensili netti dei richiedenti. Allungando la durata del mutuo puoi ottenere una rata minore ma ricordati sempre che la spesa per interessi aumenta. A livello nazionale, circa il 70% dei mutui erogati negli ultimi 12 mesi avevano una durata compresa fra i 20 e i 30 anni. Comprendi più fondo come sono calcolati la rata del tuo mutuo e il piano di ammortamento.

Meglio il tasso variabile o il tasso fisso?

Non esiste un tasso migliore in assoluto e ogni tasso ha i suoi pro e contro. Con un mutuo a tasso fisso puoi bloccare la rata per tutta la durata del mutuo ma questa sarà più elevata rispetto a quella di un mutuo a tasso variabile. Con un mutuo a tasso variabile ottieni invece una rata inferiore e quindi un risparmio immediato (anche dell’ordine del 15-20% mensile) ma la rata può subire rialzi importanti nel lungo periodo. Esistono anche altri tassi che rispondono a esigenze particolari: per esempio con il tasso variabile con cap, a fronte di un costo maggiore puoi ottenere un tetto massimo al rialzo del tasso variabile. La scelta giusta è comunque sempre personale e dipende dalla tua capacità di reddito – di oggi e di domani – e dalla tua propensione al rischio. Se credi di poter rimborsare rate di importo crescente con il passar del tempo, il variabile oggi ti potrebbe permettere di risparmiare considerevolmente e potrebbe fare al caso tuo, altrimenti è forse meglio optare per un mutuo con rate fisse e sicure. A livello nazionale, negli ultimi 12 mesi oltre il 70% dei mutui erogati erano a tasso variabile. Approfondisci le differenze fra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso.

Quali sono i costi del mutuo?

Il costo principale è chiaramente quello per gli interessi: questo dipende dal tasso di interesse del mutuo offerto dalla Banca (detto anche TAN – Tasso Annuo Nominale) sulla base del quale è calcolata la rata mensile del tuo mutuo. Molte banche richiedono inoltre il pagamento di alcuni costi accessori: prima dell’erogazione del mutuo le spese di istruttoria del finanziamento e le spese di perizia dell’immobile, dopo l’erogazione del mutuo le spese mensili di incasso rata. Da ultimo, ci sono le spese obbligatorie quali la polizza scoppio e incendio dell’immobile e l’imposta sostitutiva sul valore del mutuo. Tutti i costi sopra sono ricompresi nel TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), un indice sintetico di costo espresso in valore percentuale che permette di confrontare facilmente la convenienza di un mutuo rispetto ad un altro. Da non dimenticare poi i costi del notaio relativi all’atto di mutuo e eventuale atto di compravendita dell’immobile. Comprendi più a fondo come scegliere e confrontare i costi del mutuo e capire se ti serve una assicurazione sul tuo mutuo.