Tasso Fisso o Variabile?

 

I tassi mutuo in pillole

Tasso Fisso
Il tasso di interesse del mutuo viene fissato subito e non varia per tutta la durata del finanziamento. Il vantaggio è quello di avere certezza sull’importo della rata, che resta sempre lo stesso, mentre lo svantaggio sta nel fatto che il tasso di interesse è superiore a quello del variabile.

Tasso Variabile
Come dice il nome, si tratta di un tasso che si modifica nel tempo in base all’andamento dell’indice Euribor e che, pertanto, non offre garanzie sull’importo della rata. Se anche è molto più basso del tasso fisso all’atto della stipula, la sua evoluzione può far lievitare anche di molto l’importo della rata.

Tasso variabile con CAP
Il mutuo a tasso variabile con CAP è una forma ibrida. Il CAP prevede la soglia oltre la quale il tasso variabile si trasforma in fisso. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di sfruttare i tassi convenienti del variabile mettendo un limite - il CAP, appunto - all’aumento dei tassi di interesse.

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di | 16 gennaio 2023
A fine giugno 2022 in questa pagina spiegavamo come il variabile con CAP fosse certamente la soluzione più conveniente per tutti gli aspiranti mutuatari, under 36 e non. A distanza di sei mesi, però, lo scenario è totalmente cambiato, e con esso le risposte per chi, accingendosi all'acquisto della prima casa, si chieda quale sia la scelta più conveniente tra tasso fisso e variabile.
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Tasso Fisso
Il tasso di interesse del mutuo viene fissato subito e non varia per tutta la durata del finanziamento. Il vantaggio è quello di avere certezza sull’importo della rata, che resta sempre lo stesso, mentre lo svantaggio sta nel fatto che il tasso di interesse è superiore a quello del variabile.

Tasso Variabile
Come dice il nome, si tratta di un tasso che si modifica nel tempo in base all’andamento dell’indice Euribor e che, pertanto, non offre garanzie sull’importo della rata. Se anche è molto più basso del tasso fisso all’atto della stipula, la sua evoluzione può far lievitare anche di molto l’importo della rata.

Tasso variabile con CAP
Il mutuo a tasso variabile con CAP è una forma ibrida. Il CAP prevede la soglia oltre la quale il tasso variabile si trasforma in fisso. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di sfruttare i tassi convenienti del variabile mettendo un limite - il CAP, appunto - all’aumento dei tassi di interesse.

Nel frattempo, l'indice IRS dei mutui a tasso fisso ha ripreso la sua corsa fino ad ottobre, per poi ripiegare a novembre e dicembre, in questi primi giorni di gennaio l’andamento è alquanto incerto ma sostanzialmente stabile sui livelli del mese scorso. Nel mentre l'Euribor ha proseguito in modo lineare la corsa al rialzo iniziata in primavera. Nei prossimi mesi si attendono ulteriori rialzi di tutti gli indici, in quanto il tasso BCE - che determina il costo del denaro - è già aumentato dello 0,50% a dicembre, e in quell’occasione è stata ufficializzata l’intenzione di procedere a ulteriori aumenti nel prossimo futuro. Le attese dei mercati sono di un aumento dello 0,50% già a inizio febbraio e un ulteriore 0,50% entro giugno 2023.
In questo scenario, la fatidica domanda "meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?" trova una risposta differenziata in base alla tipologia di richiedente.

# 1 - Mutuo acquisto prima casa? Tasso fisso

Per chi si accinge all'acquisto della prima casa, in questo momento il tasso fisso è probabilmente la scelta più conveniente.
Per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro è possibile accedere a mutui che finanziano fino al 100% del prezzo di acquisto a condizioni vantaggiose grazie alla garanzia CONSAP.
Per tutti i richiedenti over 36 o per i giovani con ISEE superiore ai 40.000, i costi aumentano in misura significativa quando si richiede un finanziamento di importo superiore all’80% del valore dell’immobile (la cifra più bassa tra prezzo di vendita e il valore indicato dalla perizia). La differenza di TAEG tra un LTV dell’80% e uno del 90% si aggira sui 90 punti base.
La prospettiva certa di un progressivo aumento dei tassi, inoltre, suggerisce di procedere quanto più rapidamente alla stipula del mutuo, perché il costo dei finanziamenti è in continuo aggiornamento e lo scenario sembra escludere ogni possibilità di una contrazione dei costi nel breve e medio termine.

# 2 - Titolari di mutuo a tasso variabile? Surrogare subito

Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile nel passato e non lo ha già surrogato con un mutuo a tasso fisso quando gli indici erano prossimi allo zero, deve assolutamente valutare al più presto una surroga del proprio mutuo, la cui rata è già aumentata significativamente e continuerà a farlo nel futuro.
Fortunatamente alcuni istituti di credito offrono la possibilità di surrogare il proprio mutuo variabile - in modo del tutto gratuito! - con un fisso. In buona sostanza, con la surroga è possibile proteggersi da un aumento eccessivo dell’Euribor e conoscere in anticipo l’importo delle rate future del finanziamento. A ben vedere, un mutuo di questo tipo può essere visto come una copertura assicurativa che protegge dall’aumento dell’Euribor.
Stima aumento della rata di un mutuo a tasso variabile a fronte dell'aumento dei tassi
Mutuo di € 100.000 in 20 anni a tasso variabile pari a Euribor 3 mesi + spread dell'1%

 Stipulato nel 2022Stipulato nel 2021
Rata Attuale (Gen 2023) 553,37 € 546,97 €
Capitale Residuo attuale 95.195 € 90.367 €
 
Nuova rata con aumento 0,50% 577,38 € 569,57 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 24,01 € 22,60 €
 
Nuova rata con aumento 1,00% 601,99 € 592,70 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 48,62 € 45,73 €
 
Nuova rata con aumento 1,50% 627,18 € 616,36 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 73,81 € 69,39 €
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