Tasso Fisso o Variabile?

 

I tassi mutuo in pillole

Tasso Fisso
Il tasso di interesse del mutuo viene fissato subito e non varia per tutta la durata del finanziamento. Il vantaggio è quello di avere certezza sull’importo della rata, che resta sempre lo stesso, mentre lo svantaggio sta nel fatto che il tasso di interesse è superiore a quello del variabile.

Tasso Variabile
Come dice il nome, si tratta di un tasso che si modifica nel tempo in base all’andamento dell’indice Euribor e che, pertanto, non offre garanzie sull’importo della rata. Se anche è molto più basso del tasso fisso all’atto della stipula, la sua evoluzione può far lievitare anche di molto l’importo della rata.

Tasso variabile con CAP
Il mutuo a tasso variabile con CAP è una forma ibrida. Il CAP prevede la soglia oltre la quale il tasso variabile si trasforma in fisso. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di sfruttare i tassi convenienti del variabile mettendo un limite - il CAP, appunto - all’aumento dei tassi di interesse.

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di | 11 ottobre 2022
A fine giugno 2022 in questa pagina spiegavamo come il variabile con CAP fosse certamente la soluzione più conveniente per tutti gli aspiranti mutuatari, under 36 e non. A distanza di poco più di due mesi, però, lo scenario è letteralmente trasfigurato, e con esso le risposte per chi, accingendosi all'acquisto della prima casa, si chieda quale sia la scelta più conveniente tra tasso fisso e variabile.
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Tasso Variabile
Come dice il nome, si tratta di un tasso che si modifica nel tempo in base all’andamento dell’indice Euribor e che, pertanto, non offre garanzie sull’importo della rata. Se anche è molto più basso del tasso fisso all’atto della stipula, la sua evoluzione può far lievitare anche di molto l’importo della rata.

Tasso variabile con CAP
Il mutuo a tasso variabile con CAP è una forma ibrida. Il CAP prevede la soglia oltre la quale il tasso variabile si trasforma in fisso. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di sfruttare i tassi convenienti del variabile mettendo un limite - il CAP, appunto - all’aumento dei tassi di interesse.

Il variabile con CAP con garanzia CONSAP riservato agli under 36 di Intesa Sanpaolo - che rappresentava un'occasione imperdibile per i giovani aspiranti mutuatari, in quanto consentiva di approfittare dei tassi ancora molto bassi del variabile ponendo un limite all'aumento della rata con un CAP praticamente allineato ai tassi fissi del momento - è stato sospeso a causa dell'aumento dell'Euribor, che ha spinto il TAEG - ossia il costo totale del mutuo - oltre il limite previsto dalla normativa per i mutui CONSAP.

Nel frattempo, l'indice IRS dei mutui a tasso fisso ha ripreso la sua corsa dopo l'inversione di trend registrata a luglio e agosto, mentre l'Euribor ha proseguito in modo lineare la corsa al rialzo iniziata a luglio. Nei prossimi mesi si attendono ulteriori rialzi di tutti gli indici, in quanto il tasso BCE - che determina il costo del denaro - è già aumentato dello 0,75% a settembre, e in quell’occasione è stata ufficializzata l’intenzione di procedere a ulteriori aumenti nel prossimo futuro.
In questo scenario, la fatidica domanda "meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?" trova una risposta differenziata in base alla tipologia di richiedente.

# 1 - Mutuo acquisto prima casa? Tasso fisso

Per chi si accinge all'acquisto della prima casa, in questo momento il tasso fisso è probabilmente la scelta più conveniente.
Per i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro è possibile accedere a mutui che finanziano fino al 100% del prezzo di acquisto a condizioni vantaggiose grazie alla garanzia CONSAP, tuttavia ad oggi i mutui con garanzia consap sono disponibili solo a tasso variabile.
Per tutti i richiedenti over 36 o per chi teme l’eccessivo aumento dei tassi variabili, i costi aumentano in misura significativa quando si richiede un finanziamento di importo superiore all’80% del valore dell’immobile (la cifra più bassa tra prezzo di vendita e il valore indicato dalla perizia). La differenza di TAEG tra un LTV dell’80% e uno del 90% si aggira sugli 80 punti base.
La prospettiva certa di un progressivo aumento dei tassi, inoltre, suggerisce di procedere quanto più rapidamente alla stipula del mutuo, perché il costo dei finanziamenti è in continuo aggiornamento e lo scenario sembra escludere ogni possibilità di una contrazione dei costi nel breve e medio termine.

# 2 - Titolari di mutuo a tasso variabile? Surrogare subito

Chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile nel passato e non lo ha già surrogato con un mutuo a tasso fisso quando gli indici erano prossimi allo zero, deve assolutamente valutare al più presto una surroga del proprio mutuo, la cui rata ha già iniziato ad aumentare e continuerà a farlo nel futuro.
Fortunatamente alcuni istituti di credito offrono la possibilità di surrogare il proprio mutuo variabile - in modo del tutto gratuito! - con un variabile con CAP, ossia un mutuo a tasso variabile che prevede un limite massimo del tasso di interesse. In buona sostanza, con la surroga è possibile proteggersi da un aumento eccessivo dell’Euribor e conoscere in anticipo l’importo massimo delle rate future del finanziamento. A ben vedere, un mutuo di questo tipo può essere visto come un tasso variabile che si trasforma in fisso - il valore del CAP - nel momento in cui l’indice Euribor sale fino al punto di risultare meno conveniente.

Stima aumento della rata di un mutuo a tasso variabile a fronte dell'aumento dei tassi
Mutuo di € 100.000in 20 anni a tasso variabile pari a Euribor 3 mesi + spread dell'1%

 Stipulato nel 2021Stipulato nel 2020
Rata Attuale (Ott 2022) 503,16 € 499,59 €
Capitale Residuo attuale 94.947 € 90.135 €
 
Nuova rata con aumento 0,50% 525,83 € 520,97 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 22,67 € 21,38 €
 
Nuova rata con aumento 1,00% 549,01 € 542,81 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 45,85 € 43,22 €
 
Nuova rata con aumento 1,50% 572,55 € 564,95 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 69,39 € 65,36 €
 
Nuova rata con aumento 2,00% 596,41 € 587,36 €
Aumento rata rispetto a rata attuale 93,25 € 87,77 €
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