E��� un’operazione attraverso la quale il mutuatario sposta il mutuo presso un’altra banca, accedendo a condizioni migliori
rispetto al vecchio contratto.
A favorire la sua diffusione in Italia è stato Pier Luigi Bersani, che nel 2007 attraverso
una norma chiarì che l’operazione di surroga deve essere a costo zero per il mutuatario.
Non sono previsti, quindi, i tipici oneri notarili che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo mutuo e altre tipologie
di costi come spese di istruttoria del mutuo o di
perizia dell’immobile. Se una banca applica delle commissioni o chiede un
rimborso spese, il mutuatario è tenuto a non pagare. Oltre alla gratuità, l’altro aspetto interessante della surroga è che
il mutuatario non deve far altro che richiedere la surroga alla nuova banca, che in caso di approvazione si occuperà di
sbrigare ogni formalità con l’istituto di credito con cui era stato stipulato il vecchio mutuo.
Riepiloghiamo:
- la surroga è gratuita
- non comporta per il mutuatario complessità burocratiche: è la nuova banca a contattare la vecchia banca e a
sbrigare il "passaggio" di carte
- consente di modificare tasso e durata del vecchio mutuo
Negli anni passati, la progressiva diminuzione dell’indice IRS e il conseguente calo dei tassi di interesse dei mutui a tasso fisso
avevano determinato una vera esplosione dei mutui surroga, generando anche il fenomeno dei surrogatori seriali, vale a dire mutuatari
che hanno surrogato il proprio mutuo a più riprese, approfittando ripetutamente delle migliorate condizioni offerte dal mercato.
Quando i tassi di interesse sono arrivati a toccare punte negative, il fenomeno della surroga si è progressivamente ridimensionato,
ma adesso che sono tornati a salire velocemente ecco che la surroga torna a farsi interessante per tutti i titolari di mutui a tasso
variabile. Lo scenario macroeconomico e i segnali offerti dai mercati, infatti, non lasciano dubbi su un progressivo, consistente
aumento del costo dei mutui nel prossimo futuro, fatto che potrebbe determinare una crescita fuori misura del costo delle rate dei
mutui a tasso variabile.
Per mettere un limite all’importo della rata, però, è sufficiente surrogare il proprio mutuo con un fisso o un variabile dotato di
CAP, ossia di un limite al tasso di interesse applicabile. Quando gli indici superano il CAP, di fatto il mutuo si trasforma in un
tasso fisso e la rata diventa “insensibile” a ulteriori aumenti dei tassi.
C’è un ultimo punto da considerare: dicevamo che con la surroga non è possibile ottenere un finanziamento per un importo superiore
al debito residuo del proprio mutuo in essere. Se si è interessati a surrogare il proprio mutuo e ottenere contestualmente della
liquidità aggiuntiva, si può però pensare di ricorrere alla soluzione del mutuo surroga con liquidità.
La surroga del mutuo a tasso variabile
Abbiamo detto che surrogare un mutuo a tasso variabile significa proteggersi dall’aumento eccessivo dei tassi di interesse nel
futuro. Il vantaggio economico dell’operazione, pertanto, dipende da due variabili:
- capitale residuo del mutuo da surrogare: nei mutui a tasso variabile il tasso di interesse viene applicato al capitale residuo,
pertanto a un maggiore capitale corrisponderà un maggiore risparmio. Si tenga in considerazione il fatto che gli istituti di
credito, in genere, non concedono la surroga per mutui il cui capitale residuo sia inferiore ai 50.000 euro.
- aumento dei tassi di interesse: nel momento in cui si effettua la surroga del mutuo e si passa ad un variabile con CAP
(o anche a un tasso fisso), si stabilisce un limite oltre il quale il tasso di interesse applicato non può andare, a prescindere
dall’andamento dei tassi indice. Tanto più l’Euribor o l’IRS supereranno la soglia del CAP o tasso fisso del mutuo surroga,
quanto più risparmieremo sulle future rate del mutuo.
Se anche non è possibile prevedere con precisione cosa accadrà nei prossimi mesi e anni, tutti i segnali al momento indicano che
il costo del denaro e dei finanziamenti è destinato ad aumentare in misura significativa.
Quel che è certo è che siamo entrati in una fase di aumento dei costi caratterizzata da grande dinamicità, che impone scelte
rapide per evitare conseguenze negative destinate a impattare sul nostro budget familiare nel corso dei prossimi anni.