La surroga del mutuo, anche nota come portabilità del mutuo, è un’operazione che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra senza dover pagare spese di istruttoria, perizia, notarili e imposte. Ecco i punti chiave:

• Obiettivo: ridurre il costo del mutuo approfittando di condizioni più vantaggiose offerte da un’altra banca.
• Costi: la surroga è un’operazione completamente gratuita per il richiedente, la nuova banca sosterrà tutte le spese per il trasferimento del mutuo.
• Valutazione: prima di procedere, è fondamentale confrontare le offerte di surroga disponibili sul mercato per assicurarsi che il passaggio risulti effettivamente conveniente.

In sostanza, la surroga è un’opportunità per alleggerire il peso del mutuo, sfruttando condizioni di mercato più favorevoli.

La surroga del proprio mutuo è possibile nel rispetto di alcune semplici condizioni:

• le rate del mutuo in essere sono sempre state pagate regolarmente;
• siano state pagate almeno 6 rate del vecchio mutuo in caso di prima surroga, molti istituti per la seconda surroga e per quelle successive richiedono il pagamento di almeno 12 rate del mutuo in essere;
• il debito residuo del mutuo sia almeno di 50.000 euro, ma molti istituti richiedono un importo minimo di 80.000 euro

Ecco i momenti chiave in cui considerare la surroga:

• Tassi di interesse più bassi: se trovi un’offerta con un tasso di interesse inferiore rispetto a quello del tuo mutuo corrente, la surroga può aiutarti a ridurre l’importo delle rate o la durata del prestito.
• Cambiamento delle condizioni economiche: in un contesto di variazione dei tassi di mercato, la surroga può essere una mossa strategica per bloccare un tasso più conveniente.
• Miglioramento della propria situazione finanziaria: se la tua affidabilità creditizia è migliorata (ad esempio, aumento dello stipendio, riduzione di altri debiti), potresti accedere a condizioni di mutuo più favorevoli.
• Insoddisfazione per il servizio corrente: a volte, la decisione di surrogare il mutuo può derivare dalla volontà di cambiare banca a causa di un servizio clienti non soddisfacente o di condizioni contrattuali poco trasparenti.

La surroga e la sostituzione del mutuo sono due operazioni distinte per modificare le condizioni del proprio finanziamento immobiliare, ma hanno caratteristiche diverse:

• Surroga del mutuo: consente di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra senza dover sostenere alcuna spesa con l’obiettivo di ottenere condizioni più vantaggiose (ad esempio, un tasso di interesse più basso). Con la surroga non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva, ma si può cambiare il tipo di tasso e la durata del mutuo.
• Sostituzione del mutuo: implica l’estinzione anticipata del mutuo in corso con una banca e la stipula di un nuovo mutuo. Questa comporta costi aggiuntivi come spese notarili, spese di istruttoria, perizia e per imposte. La sostituzione può essere utilizzata per ottenere della liquidità aggiuntiva e per cambiare l’intestazione del mutuo stesso nel caso si voglia estromettere un mutuatario.

In sintesi, la surroga è un’operazione di trasferimento del mutuo, mentre la sostituzione comporta la chiusura del mutuo esistente e l’apertura di uno nuovo, con maggiore flessibilità ma con costi aggiuntivi.

La surroga del mutuo potrebbe non essere possibile in alcune situazioni specifiche, come:

• Mutui con importo residuo molto basso: alcune banche potrebbero non accettare la surroga per mutui con un debito residuo considerato troppo basso, poiché non conveniente per la banca stessa.
• Situazioni finanziarie precarie del mutuatario: se il profilo di rischio del mutuatario è peggiorato (ad esempio, per perdita di lavoro o per un peggioramento della situazione creditizia) o se il pagamento delle rate del vecchio mutuo non è stato sempre puntuale e regolare, la banca destinataria potrebbe rifiutare la surroga.
• Mutui con garanzie speciali o condizioni particolari: alcuni mutui potrebbero avere condizioni o garanzie specifiche (come fondi di garanzia, incentivi statali o sono stati oggetto di sospensione) che potrebbero non essere trasferibili o accettate da altre banche.

Quasi tutti gli istituti hanno una propria offerta di mutui surroga, tuttavia le banche che storicamente sono state più competitive su questa tipologia di mutui sono: Intesa Sanpaolo, Credem, Crédit Agricole, BPER, Banco BPM, Webank, Mediobanca Premier e BNL che è l’unico istituto che offre mutui di surroga più liquidità.

Per abbassare la rata del mutuo, esistono diverse strategie:

• Surroga del mutuo: trasferisci il tuo mutuo presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose.
• Rinegoziare il tasso di interesse: contatta la tua banca per negoziare un tasso di interesse più basso.
• Allungamento della durata del mutuo: aumentare il periodo di ammortamento riduce l’importo delle rate, ma aumenta il costo complessivo degli interessi.
• Estinzione parziale anticipata: riduci l’importo del debito residuo versando una somma extra, permettendo di rinegoziare condizioni migliori o ridurre il numero delle rate.

Il mutuo di surroga più liquidità è offerto solo da BNL. In realtà si tratta di due mutui: il primo mutuo di surroga e un secondo mutuo di liquidità per cui è prevista l’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado.

Il mutuo di surroga è totalmente gratuito, mentre per il mutuo di liquidità sono previste solo le spese per l’onorario notarile e le imposte, rimangono gratuite le spese di istruttoria e perizia.